Nowy Ład czy dolewanie oliwy? Potrzebne są szczegóły

Rządowy program to ryzyko zwiększenia popytu na mieszkania przy kulejącej podaży. Niewykluczone jednak, że lepiej zarabiający nie będą już tyle kupować.

Zapowiedź inicjatyw rządowych na rynku mieszkaniowym w ramach Nowego Ładu stała się pretekstem do kupowania akcji deweloperów. Kursy większości spółek rosły po solidne kilka procent, choć później euforia nieco opadła. Niemniej Atal, Archicom i Marvipol zanotowały nowe rekordy intraday.

Na razie mamy nie do końca spójne zapowiedzi decydentów. Jeśli chodzi o samą ideę, Nowy Ład ma wspierać osoby ze zdolnością kredytową, ale bez funduszy na wkład własny: poręczenie państwa ma spowodować, że wkład nie będzie wymagany. Program ma promować wielodzietność: każdy nowy obywatel oznaczać będzie spłatę przez państwo części kredytu. Dodatkowo resort rozwoju zapowiedział bon – głównie dla osób bez zdolności kredytowej, które mogłyby partycypować w budownictwie społecznym – tu również im więcej dzieci, tym wyższe wsparcie.

Trzeba zadbać i o podaż

– Prawie sześć lat temu rząd Zjednoczonej Prawicy odciął się od dofinansowywania własności mieszkaniowej i zapowiedział budowę tanich lokali na wynajem. Obecnie widzimy przyznanie się do porażki tej koncepcji i powrót do wspierania zakupów mieszkaniowych przez młodych przez gwarantowanie wkładu własnego – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Tego typu wolta ma swoje dobre strony. Mamy przynajmniej kilkaset tysięcy młodych, wykształconych, pracujących i coraz lepiej zarabiających Polaków, którzy nie chcą, ale muszą wynajmować lokum albo gnieździć się przy rodzinie. Mają zdolność kredytową, ale nie są w stanie zebrać na wkład. To wymierna pomoc państwa dla tej grupy i można się spodziewać, że chęć skorzystania ze wsparcia będzie natychmiastowa i powszechna – dodaje. Zdaniem Jędrzyńskiego trzeba się będzie liczyć ze wzrostem cen mieszkań, a także ponadprzeciętnymi marżami kredytów z gwarancją, udzielanych być może tuż przed cyklem podwyżek stóp procentowych, a także ze spadkiem popytu na wynajem.

Ekspert podkreśla, że stymulowanie przez Nowy Ład popytu bez jakichkolwiek działań wspierających podaż to kierowanie rynkowej koniunktury w ślepą uliczkę. – Jeszcze przed wejściem w życie programu niezbędne są działania legislacyjne ułatwiające deweloperom uzupełnianie podaży: m.in. oczekiwane od dawna uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych oraz ułatwienie dostępu do gruntów inwestycyjnych, np. przez pełne uwolnienie ziemi rolnej w obrębie aglomeracji – mówi Jędrzyński.

Bogaci oberwą najmocniej

GG Parkiet

– Na pewno należy zauważyć wyczekiwany od lat pomysł państwowych gwarancji zastępujących wkład własny. To rozwiązanie, które działa w wielu krajach i pomaga młodym ludziom w zakupie pierwszego mieszkania – komentuje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Nowi klienci na rynku to wzrost popytu na mieszkania. Według założeń programu rocznie będzie mogło z gwarancji skorzystać do 80 tys. osób, ale w rzeczywistości będzie to dużo mniej i grupa ta „zniknie" wśród innych kupujących. Moim zdaniem nie ma zagrożenia jakimś skokowym wzrostem cen. Gwarancja zastępująca wkład własny to dużo lepsze rozwiązanie niż dawanie ludziom bezpośrednich dopłat, jak było to w przypadku programów „Rodzina na swoim" oraz „Mieszkanie dla młodych", które powodowały głównie patologie na rynku, jak dopasowywanie stawek za mkw. do limitów. Niestety, na gwarancjach dobre pomysły się kończą. Reszta to znów stare dobre rozdawnictwo. To już było i się nie sprawdziło. Wentyle bezpieczeństwa w postaci limitów i ograniczenia dostępności dopłat także się nie sprawdzają, bo ludzie nauczyli się sobie z nimi radzić – podsumowuje.

Jan Dziekoński, niezależny ekspert wcześniej związany z Grupą Mzuri, ocenia, że Nowy Ład może się przełożyć raczej na spadek popytu na mieszkania – szczególnie te drogie, w największych aglomeracjach. Program uderzy bowiem w najlepiej zarabiających, którzy są ważną grupą klientów deweloperów, bo inwestują nadwyżki w mieszkania. Zwiększenie obciążeń podatkowo-składkowych to zmniejszenie siły nabywczej tej grupy.

– Sytuacja klasy średniej raczej się nie zmieni, to osoby kupujące mieszkanie na własne potrzeby, które i tak mają zdolność kredytową, a tej program nie podniesie. Brak wkładu własnego będzie pewnym wsparciem, ale nie przeceniałbym, że zebranie tej kwoty było wyzwaniem nie do przejścia – mówi Dziekoński.

Już rozgrzany rynek hipotek może dostać kolejny impuls

Jedna z obietnic PiS, przedstawiona w ramach Nowego Polskiego Ładu, dotyczy gwarancji, które przez państwo mają być udzielane osobom w wieku do 40 lat, które chcą kupić mieszkanie na kredyt. Nie będzie to dotacja, ale gwarancja służąca pokryciu brakującego wkładu własnego. Jej kwota to maksymalnie 100 tys. zł i 40 proc. ceny nieruchomości. Chodzi o to, aby umożliwić zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego osobom, które mają teraz zdolność kredytową, ale nie mogą dostać finansowania, bo nie zdołały uzbierać odpowiednio dużych oszczędności na wymagany wkład własny.

Michał Konarski i Mikołaj Lemańczyk, analitycy BM mBanku, oceniają, że nowy program może potencjalnie dać kolejny napęd do wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych w Polsce, tak jak niegdyś programy „Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych". W przeszłości tego typu inicjatywy odpowiadały za średnio 20 proc. nowej produkcji hipotek, a w szczycie nawet ponad 30 proc. Ich zdaniem informacje o planowanych inicjatywach mieszkaniowych są pozytywne dla banków mających silną pozycję kapitałową, która nie będzie osłabiona przez koszty wynikające z problemów prawnych dotyczących hipotek frankowych. W tym gronie są PKO BP, Pekao, ING Bank Śląski, BNP Paribas i Santander. W gorszej pozycji mogą być mBank i Millennium, które teraz wprawdzie mają spore nadwyżki kapitałowe, ale te mogą zostać skonsumowane przez hipoteki frankowe. Rynek kredytów mieszkaniowych jest już teraz rozgrzany, czemu sprzyjają niemal zerowe stopy procentowe, które wpływają nie tylko na rekordowo niskie koszty kredytu, ale także przyczyniły się do „wyginięcia" lokat. W połączeniu z przyśpieszającą inflacją powoduje to, że Polacy, chcąc bronić realnej wartości oszczędności, sporo pieniędzy kierują na rynek nieruchomości, często przy wsparciu kredytem. W marcu sprzedaż hipotek wyniosła 6,97 mld zł, czyli była wyższa o 27 proc. nie tylko w porównaniu rok do roku (co nie dziwi, bo marzec był już częściowo dotknięty pandemią), ale i w porównaniu z lutym bieżącego roku. To najwyższa miesięczna wartość sprzedaży hipotek od co najmniej 2014 r., czyli od kiedy sięgają dane NBP. Wygląda na to, że sprzedaż może pobić kolejny rekord, bo w kwietniu popyt na hipoteki urósł rok do roku o 94 proc. i o kredyt kolejny raz zawnioskowało ponad 50 tys. osób.

Istnieje jednak poważna obawa, że poprawa dostępności do kredytów mieszkaniowych, wpływająca na większy popyt na lokale, przy niewielkim tylko wzroście podaży mieszkań spowoduje duży wzrost cen, który skonsumuje korzyści wynikające z uzyskania kredytu (klient dostanie finansowanie, ale w tym czasie ceny mieszkań wzrosną). Eksperci proponują, aby banki w razie problemów ze spłatą nie otrzymywały od państwa pełnej kwoty gwarancji – po to, aby nie rozdawały kredytów lekką ręką (to mogłoby doprowadzić do psucia się kredytów). MR