Orco informuje o gigantycznych stratach, ale akcje zwyżkują

Pierwszą reakcją inwestorów na gigantyczne straty poniesione przez grupę Orco w 2008 roku było pozbywanie się akcji spółki. Dlaczego później ochoczo zabrali się do ich kupowania?

Strata netto Orco Property Group za 2008 r. przekroczyła 390 mln euro (w części przypadającej na akcjonariuszy giełdowej spółki) i była dużo większa od oczekiwanej przez analityków. Najbardziej pesymistyczne szacunki zakładały, że sięgnie najwyżej 315 mln euro. Trudno się dziwić, że pierwszą reakcją inwestorów na zaprezentowane rezultaty był spadek notowań nieruchomościowej grupy (na GPW w Warszawie kurs osuwał się o 4,5 proc., a na giełdzie w Pradze akcje taniały nawet o 13,9 proc.).

Później jednak popyt zdecydowanie przeważał nad podażą. Akcje Orco na warszawskim parkiecie drożały o przeszło 18 proc., a zakończyły sesję na 10,2-proc. plusie. Przyczyn tej zwyżki można upatrywać w ogólnej poprawie nastrojów na GPW, ale niewątpliwie ich motorem były zaprezentowane przez zarząd... dane finansowe (wstępnie negatywnie ocenione przez rynek) oraz zarys restrukturyzacji grupy.

[srodtytul]Wartość aktywów netto „tylko” o połowę niższa [/srodtytul]

Gigantyczna strata za 2008 r. wynika głównie ze spadku wartości nieruchomości Orco. Ich efektem było skurczenie się kapitałów własnych firmy o ponad 58 proc., do 306,4 mln euro (28 euro na akcję), a wartości aktywów netto (NAV), wyliczonej na podstawie wycen rzeczoznawców nieruchomości, o ponad 53 proc., do 466,7 mln euro (42,6 euro na akcję). Obie te wielkości są jednak wciąż kilkakrotnie większe od bieżącej wyceny rynkowej walorów Orco Property Group.

Co prawda istnieje ryzyko, że do przeceny nieruchomości należących do grupy dojdzie także w tym roku – przyznaje w rozmowie z „Parkietem” Jean-Francois Ott, założyciel i prezes Orco – jednak przed gwałtownym spadkiem ich wartości spółkę może pośrednio ochronić paryski sąd.

Przypomnijmy, że 25 marca objął on Orco Property Group ochroną przed wierzycielami, ustanowioną na sześć miesięcy (z możliwością wydłużenia okresu o kolejne pół roku). Zarząd spółki podkreśla, że w związku z tym nie musi pozbywać się aktywów w pośpiechu i może skupić się na restrukturyzacji.

[srodtytul]Szukanie oszczędności [/srodtytul]

Nie lada wyzwaniem będzie dla spółki restrukturyzacja zadłużenia. Na koniec 2008 r. zobowiązania Orco z tytułu kredytów i obligacji przekraczały 1,56 mld euro, z czego krótkoterminowe stanowiły blisko 310 mln euro. Na kontach spółek z grupy znajdowało się natomiast niespełna 84 mln euro. Jak wskazuje zarząd, negocjacje z wierzycielami (nadzorowane przez francuski sąd) mogą dotyczyć zarówno wydłużenia terminów wymagalności kredytów, częściowej redukcji zadłużenia, jak i jego konwersji na kapitał.

Spore roszady szykują się w strukturze grupy, która ma zostać znacząco odchudzona – zarówno w ujęciu geograficznym, jak i biznesowym. Orco zamierza wycofać się z działalności na rynku rosyjskim oraz zamknąć biura w czeskich i niemieckich miastach (z wyjątkiem Pragi, Berlina i Duesseldorfu). Grupa planuje ponadto pozbyć się biznesu hotelowego i projektów logistycznych. Mocno okrojona (ograniczona wyłącznie do rynku warszawskiego i praskiego) zostanie też działalność mieszkaniowa.

Szacowane nakłady inwestycyjne zaplanowane na 2009 r. zostały zredukowane do około 280 mln euro (pierwotne plany zakładały, że sięgną 630 mln euro).

[b]Wywiad „parkietu” Z Jeanem-Francois Ottem, założycielem i prezesem Orco Property Group, rozmawia Krzysztof Woch

Grupa nie zniknie z warszawskiej giełdy [/b]

[b]Wartość aktywów netto (NAV) Orco zmalała w 2008 r. o ponad połowę. Czy, biorąc pod uwagę obecną, wciąż złą sytuację na rynkach nieruchomości i finansowych, możemy spodziewać się dalszej przeceny majątku firmy? Czy może znajduje Pan przesłanki, które pozwolą ją powstrzymać? [/b]

Jeszcze nigdy nie mieliśmy do czynienia z tak gwałtownym kryzysem jak obecnie. Nie oczekuję więc szybkiego odwrócenia trendu i nie mogę wykluczyć dalszego spadku wartości naszych nieruchomości. Zauważmy jednak, że mimo spadku NAV o ponad 50 proc., do 43 euro na akcję na koniec 2008 r., jest ona i tak 10-krotnie wyższa od bieżącej wyceny rynkowej akcji Orco. Wierzę, że po trudnym bieżącym roku, który niewątpliwie będzie czasem znaczących przemian, w 2010 r. będziemy świadkami odbicia. Wierzę też, że unikalność i jakość projektów Orco, takich jak Złota 44 w Warszawie, pozwoli nam być jednym z głównych beneficjentów wyczekiwanej poprawy.

[b]Jakiś czas temu pojawiły się pogłoski, że realizacja wspomnianego sztandarowego projektu w Warszawie została wstrzymana. Czy to tylko pogłoski?[/b]

Dzisiaj mogę powiedzieć, że opóźnienie może sięgać kilku tygodni, jednak podtrzymuję, że budynek powinien być gotowy w 2010 r. Zapewniam, że Warszawa pozostaje dla nas strategicznym miastem, a Złota 44 jest bardzo ważnym projektem dla Orco i dla mnie osobiście. Naszą intencją jest doprowadzenie go do końca.

[b]Czy jednak Orco ma zapewnione finansowanie dla tego projektu? [/b]

Aktualnie prowadzimy na ten temat konstruktywne rozmowy zarówno z wykonawcami, jak i instytucjami finansowymi, i liczę, że w niedługim czasie będziemy mogli poinformować o efektach negocjacji.

[b]Jakie aktywa z „polskiego” portfela Orco mogą zostać wystawione na sprzedaż?[/b]

W związku z tym, że Orco zostało objęte przez paryski sąd ochroną przed wierzycielami (saveguarde procedure), sprzedaż aktywów nie jest naszym priorytetem, gdyż nie jesteśmy zmuszeni do natychmiastowej spłaty długów i możemy skupić się na restrukturyzacji zadłużenia i całej grupy. Realizujemy program sprzedaży wybranych aktywów, przy czym obecnie nie mamy w tym zakresie konkretnych planów wobec Polski.

[b]Czy zatem wszystkie projekty mieszkaniowe w Warszawie, których budowa się już rozpoczęła, będą przez spółkę kontynuowane?[/b] Zdecydowanie tak. Ograniczamy co prawda działalność deweloperską na wielu rynkach, ale Warszawa i Praga pozostaną dla nas kluczowymi miastami, jeśli chodzi o projekty mieszkaniowe.

[b]Sposobem na zmniejszenie kosztów funkcjonowania grupy ma być m.in. zmniejszenie liczby rynków, na których notowane są jej akcje. Czy chodzi także o wycofanie papierów Orco z obrotu na GPW w Warszawie?[/b] Grupa Orco jest obecna aż na sześciu giełdach. Akcjami spółki matki można handlować w Paryżu, Pradze, Warszawie i Budapeszcie, a ponadto mamy spółki zależne notowane w Zagrzebiu (Suncani Hvar) i we Frankfurcie (Orco Germany). Zamierzamy przeanalizować efektywność obecności na tylu rynkach. W pierwszej kolejności należy się raczej spodziewać wycofania z obrotu akcji firm zależnych, choć nie wykluczamy, że i podmiot dominujący docelowo może zostać wycofany z któregoś parkietu. Jeśli chodzi o Warszawę, to jest ona ważnym rynkiem zarówno dla nas, jak i dla wielu naszych akcjonariuszy.

[b]Może więc Pan zapewnić inwestorów, że akcje Orco nie znikną z warszawskiej giełdy? [/b]

Nie mamy takich planów.

[b]Zarząd Orco spodziewa się, że program sprzedaży wybranych aktywów, mający przynieść firmie 200 mln euro, może potrwać do 18 miesięcy, a przeprowadzenie innych elementów restrukturyzacji może zająć około 12 miesięcy. Czy zatem zarząd spółki będzie dążył do wydłużenia, obecnie sześciomiesięcznego, okresu sądowej ochrony Orco przed wierzycielami?[/b] Jest to możliwe. Przy czym będzie to zależeć od oceny prowadzonej restrukturyzacji finansowej przez francuski sąd, który będzie nadzorował negocjacje z wierzycielami. To do niego będzie należeć decyzja, czy zasadne jest wydłużenie tego terminu.

[b]Czy zarząd szuka inwestora, który mógłby przejąć kontrolę nad spółką i zasilić ją świeżym kapitałem? Czeskie media donosiły, że nie jest Pan tym zainteresowany i odrzucił takie oferty. [/b]

Skupiamy się na restrukturyzacji grupy i rozmawiamy z wieloma instytucjami i inwestorami. Z częścią z nich negocjujemy restrukturyzację zobowiązań, część zainteresowana jest nabyciem naszych nieruchomości, a część – akcji spółki. Odpowiadając na zarzuty dotyczące blokowania wejścia inwestora do spółki, podkreślę, że Orco Property Group jest spółką publiczną, notowaną na czterech giełdach, i zarząd nie może nikomu zabronić kupowania jej akcji.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]