GTC znowu rozczarowało

Nieruchomości › Deweloper podtrzymuje plan obniżenia wskaźnika LTV do poniżej 50 proc. na koniec tego roku. Rozważa emisję obligacji wartych 30 mln euro.

Nawet o 4,9 proc., do 7,62 zł, taniały we wtorek akcje Globe Trade Centre. Inwestorzy zareagowali w ten sposób na wyniki dewelopera komercyjnego, które okazały się gorsze od wypracowanych przed rokiem, a także od oczekiwań ekspertów. Analitycy ankietowani przez „Parkiet" szacowali, że w II kwartale GTC będzie miał  33,6 mln euro obrotów, 10,2 mln euro zysku operacyjnego oraz 5,3 mln euro straty netto.

Wbrew oczekiwanej poprawie rezultatów grupa zamknęła II kwartał z 42,3 mln euro straty netto. Wszystko za sprawą straty z tytułu przeszacowań wartości nieruchomości, która w minionym kwartale wyniosła 44,5 mln euro . W okresie kwiecień–czerwiec 2012 r. odpisy sięgnęły zaś 13,3 mln euro.

Co ze spadkiem LTV?

Na koniec czerwca wskaźnik LTV (loan to value – stosunek kredytu do wartości nieruchomości) wyniósł w GTC 55,5 proc., podczas gdy trzy miesiące wcześniej było to 55 proc. Erez Boniel, dyrektor finansowy spółki, podtrzymuje wcześniejsze zapowiedzi, że GTC będzie dążyć do obniżenia wskaźnika do poziomu poniżej 50 proc. na koniec roku. Ma to być możliwe m.in. za sprawą sprzedaży aktywów. Boniel informuje, że z tego tytułu do końca kwietnia 2014 r. spółka będzie chciała pozyskać 100 mln euro.  Planuje sprzedaż dwóch, trzech projektów, ewentualnie czterech w przypadku mniejszych aktywów.

Co o tych zapowiedziach sądzą analitycy? – Obniżenie wskaźnika LTV do poziomu poniżej 50 proc. na koniec roku wydaje mi się bardzo realne. Dużo będzie zależało od tempa sprzedaży przez spółkę nieruchomości. Ramowe warunki sprzedaży Galerii Jurajskiej w Częstochowie zostały uzgodnione już w czerwcu, dlatego oceniam, że transakcja powinna zostać sfinalizowana do końca roku – komentuje Piotr Zybała z DI BRE Banku. – W I półroczu wzrosła wartość transakcji zawieranych na polskim rynku nieruchomości, dlatego widzę szansę na sprzedaż większej liczby aktywów przez GTC. Trudniej będzie o transakcje poza Polską. Ich jednak również nie można wykluczyć – dodaje.

Bardziej ostrożny jest Cezary Bernatek z Espirito Santo.  Analityk ocenia, że obniżenie wskaźnika LTV do mniej niż 50 proc. na koniec roku byłoby możliwe jedynie w stosunkowo optymistycznym scenariuszu. – Aby do tego doszło, musi zostać spełnionych kilka warunków. Po pierwsze, finalizacja sprzedaży jednego, dwóch znaczących wartościowo aktywów spółki. Jest to prawdopodobne, ale uważam to za scenariusz optymistyczny – mówi.

Jego zdaniem, biorąc pod uwagę czas potrzebny do zamknięcia tego typu transakcji, bardziej realistyczne wydaje się wyjście z jednej nieruchomości do końca tego roku, a mianowicie Galerii Jurajskiej, w przypadku której GTC podpisało już list intencyjny z potencjalnym nabywcą. Podkreśla jednak, że w bieżących realiach rynkowych negocjacje cenowe nie należą do łatwych.

– Pytaniem pozostaje ponadto, czy GTC nie zanotuje kolejnych odpisów wartości nieruchomości. Ewentualna dewaluacja portfela ograniczyłaby bowiem potencjalny spadek wskaźnika LTV – zaznacza Bernatek.

Możliwa emisja obligacji

Boniel informuje, że spółka gromadzi środki, które umożliwią jej wykup zapadających w przyszłym roku papierów dłużnych. Rozważa jednak też  refinansowanie części z nich o wartości około 30 mln euro i wprowadzenie nowych papierów na Catalyst. Przedstawiciel spółki zastrzega, że jest to tylko jeden ze scenariuszy, a ostateczna decyzja będzie zależna od sytuacji na rynku.

– Sytuacja płynnościowa GTC byłaby mniej napięta, gdyby firma zdołała zrolować część zapadających w przyszłym roku obligacji. Z moich szacunków wynika, że GTC brakuje około 60–70 mln euro, by spłacić zapadające zadłużenie krótkoterminowe oraz mieć środki niezbędne do rozpoczęcia budowy galerii handlowych w Wilanowie i na Białołęce, planowanych na przyszły rok – mówi Bernatek.

Zyski od przyszłego roku?

Zybała przypomina, że z  ostatnich dziewięciu kwartałów w ośmiu GTC notował straty. – Należy się  liczyć z tym, że druga połowa 2013 r. również przyniesie słabe wyniki, lecz oczekujemy, że będą one lepsze niż w pierwszym półroczu. Nadal istnieje ryzyko odpisów. Spodziewam się jednak, że ich skala spadnie w porównaniu z okresem styczeń–czerwiec – mówi. – Nie oczekiwałbym zaś istotnej zmiany w poziomie generowanej gotówki operacyjnej.  W 2014 r. w GTC powinny się pojawić zyski z realizacji warszawskich inwestycji, co poprawiłoby nastawienie do spółki – dodaje.

Wspomniane inwestycje to galerie handlowe w Wilanowie i na Białołęce. Przedstawiciele giełdowego dewelopera informują, że budowa obu powinna ruszyć w przyszłym roku. Galeria Białołęka powinna zostać otwarta w 2015 r. W tym samym roku w pozytywnym scenariuszu ruszy też obiekt w Wilanowie. Spółka ocenia jednak, że procedura uzyskiwania pozwolenia w tym wypadku może się przedłużyć do końca 2014 r. lub początku 2015 r. Wówczas obiekt zostałby uruchomiony dopiero w 2016 r.

[email protected]