Chcemy być numerem jeden

Griffin Real Estate chce zbudować nowy potężny fundusz. Zapowiada kolejne przejęcia: dewelopera mieszkaniowego i portfela centrów handlowych oraz wejście na giełdę. Ale nie w Warszawie.

Kilka dni temu udało się panu w Johannesburgu sfinalizować największą transakcję w historii polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Poczuł pan supermoc?

Przemysław Krych, prezes Griffin Real Estate: Adrenalina na pewno była spora, bo nikt nigdy na polskim rynku nieruchomości nie zrobił większej transakcji. Na dodatek jest to jednocześnie największa zagraniczna inwestycja dokonana przez południowo-afrykańską firmę z sektora nieruchomości. Poza tym - dzięki tej transakcji - zainaugurowaliśmy budowę pierwszego polskiego REIT-a (Real Estate Investment Trust - fundusz wspólnego inwestowania - red.). To historyczne wydarzenie. Wartość transakcji oceniamy na 1,18 mld euro. A być może docelowo kwota ta będzie jeszcze większa.

W ubiegłym roku zaskoczył pan rynek kupując Echo Investment od Michała Sołowowa. A teraz sprzedał pan 75 proc. udziałów w spółce kontrolującej wszystkie aktywa komercyjne grupy Echo Investment, czyli obiekty biurowe i handlowe, nieznanemu w Polsce funduszowi z Johannesburgu - Redefine Properties. Po co taki ruch?

Żeby mógł powstać wspomniany REIT. Pomysł mieliśmy już dwa lata temu, gdy zaczynaliśmy myśleć o takiej transakcji, jaką był zakup platformy nieruchomościowej typu Echo Investment. W naszym przekonaniu – i mówiłem to publicznie - to była jedyna polska firma, która mogła być bazą do budowy REIT-a.

Polski Holding Nieruchomości mógłby spełniać taką rolę?

Uważam, że to niemożliwe patrząc na aktywa PHN. Ten twór przypomina mi raczej historię o tym, jak wiódł ślepy kulawego. W moim przekonaniu nie ma tam na tyle sensownych aktywów, aby można na ich bazie zbudować coś wielkiego.

Ile czasu zajęło panu doprowadzenie do transakcji takiej jak ta z Johannesburga?

W sumie około 18 miesięcy, łącznie z czasem potrzebnym na zakup Echa.

Jak pan znalazł inwestora? Dlaczego w RPA?

To nie było tak, że od razu mieliśmy inwestora z Afryki Południowej. Na początek wybraliśmy bank inwestycyjny i firmę, które miały nam doradzać. Były to UBS i JLL. Potem przygotowaliśmy tzw. road show, czyli spotkaliśmy się z wieloma inwestorami na wielu kontynentach. Otrzymaliśmy w sumie 16 ofert. Oferta Redefine była najlepsza, ale co ciekawe nie jedyna jaka wpłynęła z Republiki Południowej Afryki.

Jaki kapitał był zainteresowany kupnem nieruchomości w Polsce?

Z Ameryki Północnej, czyli z USA i Kanady, z Europy, RPA i Azji, ale nie z Zatoki Perskiej, tylko Dalekiego Wschodu.

I co dalej zrobi pan z tym biznesem?

Intencja jest taka, żeby ten fundusz jak najszybciej rósł. Za chwilę będzie warty z 1,240 mld euro i dalej będzie nabywał kolejne aktywa - handlowe i biurowe.

Skąd weźmie pan pieniądze na inwestycje?

Rozważamy wejście na którąś z renomowanych giełd.

Czyli którą?

Na pewno nie warszawską, bo na razie brakuje w Polsce niezbędnych regulacji, a poza tym rodzimy rynek jest dla nas za płytki. Bierzemy raczej pod uwagę Londyn, Amsterdam i Frankfurt.

Kiedy nowy biznes chce pan wprowadzić na giełdę?

Chcemy, aby to nastąpiło możliwie jak najszybciej. W ciągu roku, może dwóch.

Jaka nowa transakcja odbędzie się w najbliższym czasie?

Jeśli mówimy transakcji z udziałem budowanego REIT-a, to ma on prawo do złożenia Echo Investment pierwszej oferty. Echo oczywiście może z niej skorzystać, ale może też odrzucić, jeśli na rynku na swoje obiekty dostanie lepszą ofertę.

Dość powiedzieć, że Echo Investment wyprodukuje w tym roku aktywów za 150-180 mln euro. Chodzi o inwestycje: Opolska w Krakowie, Tryton w Gdańsku, A4 w Katowicach i Nobilis we Wrocławiu. Budynki będą w tym roku w ukończone i wynajęte, więc do wzięcia.

A firmy mieszkaniowe Griffin też będzie przejmował? Na rynku mówi się że lada chwila ogłosi pan kolejne przejęcie?

Tak, potwierdzam, że jesteśmy zainteresowani, aby rozwijać nasz biznes mieszkaniowy. Chcemy stworzyć liczącego się na rynku dewelopera, bo polski rynek jest bardzo rozdrobiony. Np. Dom Development, który jest największym graczem na rynku warszawskim, w skali całego kraju ma zaledwie kilka proc. rynku. My chcemy mieć znacznie więcej.

Co to znaczy?

Chcemy oddawać nie dwa tysiące mieszkań rocznie, a 5 - 6 tys. lokali i korzystać z efektu skali. Dzięki temu będziemy budować taniej, kupować usługi i materiały korzystniej, mieć lepszą pozycję w rozmowach z instytucjami finansującymi. Wiem, że niektórzy mówią, że jak się przekroczy pewną liczbę mieszkań rocznie, to trudno takim biznesem sprawnie zarządzać. Ale ja uważam, że jest to możliwe.

W jaki sposób chce pan osiągnąć taki wynik, te 5 - 6 tys. mieszkań rocznie?

Mamy parę innowacyjnych pomysłów, którymi chcemy zaskoczyć rynek, więc na razie nie mogę o nich mówić.

Chce pan kupić dużego dewelopera mieszkaniowego?

Rzeczywiście prowadzimy rozmowy z kilkoma firmami, bo - jak mówiłem - chcemy produkować trzy razy więcej mieszkań rocznie niż dziś produkują rekordziści sprzedający 2 tys. lokali. Mamy już Echo, które wprowadza na rynek 600 lokali rocznie i jest deweloperem numer sześć w kraju. Po połączeniu sił byłoby numerem jeden.

Z kim Echo połączy siły?

Nie mogę tego zdradzić. Prowadzimy rozmowy z czterema podmiotami na temat połączenia czy przejęcia. Są wśród nich podmioty publiczne.

Z Robygiem?

Bez komentarza.

Z Qualią Development PKO Banku Polskiego?

Bez komentarza.

A z Dom Development chciałby się pan związać?

Tego również nie skomentuję.

Gdzie nowy gracz pod pańskim zarządem będzie budował tysiące mieszkań?

We wszystkich dużych miastach: w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach, Poznaniu, Gdańsku i £odzi.

Jeśli nasze plany się ziszczą, w ciągu trzech lat jesteśmy w stanie dojść do wspomnianych 5 - 6 tysięcy lokali rocznie. Głównie z segmentu popularnego. Lokale będą do kupienia i na wynajem.

Ale jest Fundusz BGK, który buduje na wynajem, przeciera rynek. Potem może sprzeda bloki jakiemuś funduszowi...

Dobrze że BGK przeciera rynek, jego aktywność ma duże edukacyjne znaczenie. My jednak myślimy o znacznie większej, skali działania. Po drugie, gdy Fundusz kupuje mieszkania od deweloperów płaci im za to marżę. My nie chcemy dawać zarobić innym firmom. Planujemy te mieszkania sami budować. Ewentualnie lokale sprzedamy do funduszu, który sami założymy.

Akademiki też będzie pan budował? Griffin już ma taki biznes.

Tak, prowadzimy wynajem miejsc w naszych akademikach i to z powodzeniem, bo rok do roku mamy sto procent wynajętych miejsc. W tym sektorze jesteśmy pionierami. Mamy cztery akademiki: w Warszawie, £odzi i Lublinie.

Zaczęliśmy ten biznes do zera, musieliśmy się uczyć na własnych błędach. Od kilku lat dostarczamy lokale głównie zagranicznym studentom, dzięki czemu zyskują też uczelnie, na których studiuje coraz więcej młodych ludzi z zagranicy. Pokój kosztuje trochę mnie niż kawalerka na mieście.

Ile można zarobić na akademiku?

Tyle, ile oczekujemy. Dlatego będziemy budować kolejne obiekty, bo jest to opłacalne. Mamy komplet najemców - 1,2 tys. rezydentów.

Kiedy ich przybędzie?

Chcemy mieć w ciągu trzech lat 7 - 8 tys. łóżek w akademikach

To chyba już pan zna lokalizacje, skoro tak szybko można je wybudować?

Tak, jeśli chodzi o 5 tys. pokoi, to mamy stosowny bank ziemi. Przygotowania są na różnym etapie, w różnych lokalizacjach. W przypadku niektórych za chwilę będą pozwolenia budowę. W tym roku możemy zacząć inwestycje w Krakowie, Poznaniu i Warszawie. I być może Wrocławiu.

A gdzie będzie pan budował kolejne biura i centra handlowe? Też już działki są kupione?

Jeśli chodzi o centra handlowe - w Katowicach. To projekt Echo Investment. W Warszawie oddajemy jesienią inwestycję Griffin Real Estate - Halę Koszyki. Za dwa lata ruszamy z centrum o mieszanym charakterze na warszawskiej Woli, na terenach po Jupiterze i Domu Słowa Polskiego. I w kilku innych miastach też prowadzimy rozmowy. Interesują nas nieduże ośrodki - 50-150 tys. mieszkańców - i mniejsze centra handlowe.

Nowe? Czy już istniejące?

Niekoniecznie nowe. Znam wiele obiektów starszej generacji, które się zużyły, więc zamiast strać się o pozwolenia na budowę nowych obiektów, będziemy modernizować i rozwijać stare.

Kupuje je pan pojedynczo czy w pakiecie?

Negocjujemy kupno większego portfela nieruchomości, którego właścicielem jest zagraniczny inwestor.

Wszystko się panu na razie udaje, oprócz warszawskiej Emilii. Inwestycja jest zablokowana. Co będzie dalej?

Mamy ważne pozwolenie na rozbiórkę pawilonu i warunki zabudowy dla wieży biurowo-hotelowej. Zarządzamy pieniędzmi inwestorów zagranicznych, którzy zaangażowali się w ten projekt także na podstawie wydanych przez urzędników dokumentów.

Jeśli urzędnicy zmienią zdanie, uniemożliwiając inwestycję, to wystąpimy z pozwem o odszkodowanie do sądu. Nie wykluczam też, że podamy Polskę do arbitrażu międzynarodowego.

To urzędnicy narażają państwo na straty. Chronologia ich działania jest trudna do przyjęcia, choć mamy nieskończone pokłady cierpliwości, bo tego nauczył nas biznes nieruchomościowy. Mimo to nie możemy czekać w nieskończoność. Zobowiązani też jesteśmy chronić interes inwestorów.

Sąsiednia nieruchomość, niedaleko Emilii - wieża przy Złotej - też miała pecha.

Tak, interesowaliśmy się tym projektem, gdy inwestor Złotej zbankrutował. Jednak nasza wycena tego projektu była inna niż firmy, która Złotą kupiła. Zapewne dlatego my tego nie zrobiliśmy.

Nowy biznes, o którym pan wspomniał, to także domy opieki długoterminowej. Też w to wchodzi Griffn?

Przetestowałem ten biznes, gdy byłem inwestorem w Luxmedzie. Wierzę, że może być zyskowny, więc po akademikach i mieszkaniach na wynajem, chcemy się zabrać także za ten segment rynku. Ale myślimy nie o pojedynczych obiektach, ale o stworzeniu sieci.

Sami do pana przychodzą ludzie z pomysłami, działkami czy to pan wymyśla te nowe biznesy?

Bywa, że przyjdzie znajomy prawnik, konsultant czy bankier i podrzuci jakiś pomysł. My analizujemy i podejmujemy decyzję. Starannie badamy też trendy na rynku, zarówno w Polsce jak i innych krajach, z tego często rodzą się kolejne pomysły.

Gdy ktoś przyniesie mi pomysł na biznes taki, jak Hotel Polonez, od którego zaczął się akademik w Poznaniu, nie odmówię.

Rozmawiała Grażyna Błaszczak

CV

Przemysław Krych - prezes i założyciel Griffin Group, partner zarządzający Cornerstone Partners, członek Rady Nadzorczej Echo Investment. Był partnerem w Templeton Direct Advisors, a także managerem Emerging Europe Private Equity Funds. Pracował w Banku Handlowym. Absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu.