Obniżki stóp procentowych nie wpływają tak na postawę banków, jak zmiany w kondycji realnej gospodarki, a zwłaszcza oczekiwane przez banki skutki tych zmian.
Gwałtowne i zdecydowane powstrzymanie się przez banki od udzielania nowych kredytów dla tych podmiotów, które dotąd nie były klientami tychże banków, świadczy o rosnących obawach banków odnośnie do przyszłości. Paradoksalnie spadek popytu na kredyty dotyczy tych klientów, którzy tych kredytów nie potrzebują dla przetrwania, a jedynie dla dalszej ekspansji, tzn. tych klientów, którzy nawet w obecnych warunkach zostaliby dobrze potraktowani przez banki, będąc w dobrej sytuacji finansowej i mając znaczne zasoby gotówkowe. Jednak racjonalnie prowadząc działalność, nie chcą podejmować nadmiernego i w ich rozumieniu niemożliwego do oszacowania ryzyka rozpoczynania kolejnych projektów inwestycyjnych w oparciu o finansowanie bankowe. Jeśli są w stanie sami, wykorzystując jedynie własne środki, taką inwestycję nieruchomościową rozpocząć, być może podejmą takie ryzyko; jednak nie w oparciu o finansowanie bankowe: gdy słońce pięknie świeci – bank chętnie pożyczy parasol, gdy natomiast zaczyna padać ulewny deszcz – bank natychmiast zażąda takiego parasola z powrotem, aby samemu nie zmoknąć.
Deweloperzy mają tego świadomość. O kredyt chętnie aplikowaliby zwłaszcza teraz ci wszyscy, którym widmo braku płynności realnie zajrzało w oczy – ale jeśli dotąd dany bank nie miał u takiego klienta żadnego zaangażowania, tym bardziej obecnie takiego zaangażowania nie podejmie. Sprzedający lokale pozostający w dobrej kondycji finansowej nie będą się nadmiernie spieszyć ze sprzedawaniem; jeśli nabywca zapłaci dotychczasową cenę, to oczywiście chętnie sprzedadzą, w końcu równoważna gotówka w sytuacji problemów płynnościowych na rynku jest lepsza od lokalu, bez względu na to, jak bardzo atrakcyjny by był. Jednak wobec prób radykalnego negocjowania ceny przez potencjalnych nabywców racjonalni i niebędący w tarapatach finansowych sprzedawcy będą przyjmować postawę wyczekującą, kunktatorską – jeśli dany lokal będą w stanie, według ich aktualnego przeświadczenia, sprzedać za kilka lat za oczekiwaną wcześniej przez siebie cenę, to zaczekają – przy dzisiejszym koszcie pieniądza i zatrzymanej w biegu światowej gospodarce, nie mówiąc już o raczej powalonej, niż zatrzymanej, gospodarce polskiej, jakiekolwiek lokaty nie utrzymają wartości pieniądza porównywalnej z tym, co za kilka lat będą mogli uzyskać ze sprzedaży lokalu, rzecz jasna uwzględniając koszty utrzymania go w tym czasie.
Rozpoczynanie jakichkolwiek nowych inwestycji będzie bardzo utrudnione, nie należy się zatem obawiać inflacji nowych mieszkań, zwłaszcza już za kilka lat, gdy nie tyle pandemia minie, ile świat przyzwyczai się do nowych, narzuconych nam przez polityków i media, paradygmatów myślenia i zachowania. Zmiany, które dokonały się w naszych podświadomościach, wzbudziły niepokój o przyszłość tak silny, że co najmniej parę lat będziemy znacznie ostrożniejsi w jakichkolwiek zakupach, zwłaszcza tak znaczących finansowo i życiowo.
Deweloperzy, ponadprzeciętnie sprawni przedsiębiorcy, zawsze kupią atrakcyjnie położony grunt po okazyjnej cenie, w tym również w sytuacji powszechnego strachu o jutro, a nawet tym bardziej ten strach wykorzystując, dokonają inwestycji – ale wtedy ze środków własnych, nie poddając się standardowemu przy bardziej ryzykownych przedsięwzięciach wszechogarniającemu nadzorowi banków. Kluczowe dla dalszego kształtowania się rynku nieruchomości staną się wzajemne relacje pomiędzy rynkami pierwotnym a wtórnym – czy potęgujące się problemy z obsługą indywidualnych kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza tych finansujących mieszkania kupowane na wynajem, który obecnie podupada, nie spowodują wysypu interesujących mieszkań na rynku wtórnym po przystępnej cenie? Do tego mieszkań już wyposażonych, a technicznie jeszcze niezużytych na tyle, aby wymagały poważniejszych nakładów remontowych czy dodatkowych inwestycji. Tym bardziej że te mieszkania z rynku wtórnego mogą być ciekawie położone, co do lokalizacji w ogóle, jak również co do dostępu do jakiejkolwiek infrastruktury. Może się okazać, że deweloperzy przygotowujący nowe projekty będą musieli bardziej zadbać o infrastrukturę towarzyszącą, a więc bardziej zwracać uwagę na relacje z lokalnymi władzami samorządowymi, jak również z funkcjonującymi już na danym terenie miejscowymi społecznościami.
