Aleksandra Gawrońska, JLL: Rynek mieszkaniowy w przyczajeniu

Grupa nabywców pierwszych mieszkań będzie czekać na nowy program wsparcia, zwykły kredyt jest dalej relatywnie drogi. Spodziewamy się słabszego I kwartału – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku nieruchomości mieszkaniowych w JLL.

W 2023 r. głównym tematem na rynku mieszkaniowym była nierównowaga podaży i popytu, co miało swoje konsekwencje m.in. w postaci wzrostu cen. Pod koniec 2023 r. deweloperzy wskoczyli już na wyższy poziom produkcji. Jednak z końcem 2023 r. wygasł program „Bezpieczny kredyt”, a następca wejdzie w życie może pod koniec roku. Czy bardzo dobry odczyt o produkcji mieszkań w styczniu to trochę efekt rozpędzonego pociągu?

Faktycznie, w statystykach rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji widać pewien optymizm, niemniej te rozpoczęte budowy to trochę efekty sprzedaży z II połowy 2023 r. Deweloperzy wprowadzali wtedy do oferty nowe projekty i po części jeszcze widać to w uruchamianych właśnie budowach. Zapewne spadki sprzedaży w pierwszych miesiącach br. mogą zaowocować pewną stagnacją rozpoczynanych inwestycji – i taki scenariusz należy brać pod uwagę.

Trzeba też pamiętać, że sytuacja w poszczególnych miastach różni się, nawet jeśli w Warszawie, we Wrocławiu, w Krakowie początek roku pod względem rozpoczynanych inwestycji wypada dobrze, to w rękach działających tu firm nie ma zbudowanego zapasu pozwoleń, który pozwalałby na sprawne uruchamianie kolejnych inwestycji. Obecna rezerwa pozwoleń powinna wystarczyć na trzy, cztery miesiące, a przed nami wybory samorządowe, więc więcej perturbacji na horyzoncie także duża.

Jak zapowiada się I kwartał 2024 r. pod względem sprzedaży mieszkań? Za sprzedaż przyjmujecie już umowy rezerwacyjne – więc wpływu „Bezpiecznego kredytu” już tu nie zobaczymy?

Część firm monitorujących rynek może zobaczyć w wynikach efekt „Bk”, jeśli nie przyjmuje za sprzedaż płatnych rezerwacji, a umowy deweloperskie (banki jeszcze nie zakończyły rozpatrywania wszystkich wniosków – red.). My uwzględniamy rezerwacje, dlatego spodziewamy się nieco słabszego I kwartału. Bardzo ważna grupa nabywców pierwszych mieszkań dostała pewną obietnicę nowego programu wsparcia, ale dopóki nie będzie jasne, jaki będzie finalny kształt „Kredytu na start”, ta grupa wstrzymuje się z zakupami.

Kolejna grupa to osoby szukające np. większego mieszkania, by poprawić swój standard, które mają gotówkę i mogą posiłkować się kredytem na normalnych zasadach. Warunki rynkowe niewiele się zmieniły w stosunku do poprzednich kilku miesięcy. Najbardziej widoczna poprawa nastąpiła na przełomie lutego i marca ub.r., kiedy poprawiła się zdolność kredytowa z uwagi na obniżenie buforu przy badaniu przez banki. Pod koniec roku mieliśmy obniżki stóp, niemniej kredyt nadal jest drogi.

Trzecia grupa związana jest z zakupami inwestycyjnymi, tu decyzje będą podejmowane w zależności od większej lub mniejszej skłonności do ryzyka i wiary w dalszy wzrost cen mieszkań.

Co będzie w tym roku grało pierwsze skrzypce, jeśli chodzi o kształtowanie się cen? Od paru miesięcy wielu obserwuje sytuację w Niemczech, gdzie mieszkania tanieją, mówi się o pęknięciu bańki...

Rynek niemiecki jest zupełnie innym rynkiem niż polski. W 2023 r. był tam wyraźnie ograniczony popyt. Bardzo wyraźny i szybki wzrost kosztów nowych kredytów mieszkaniowych był nie do zaakceptowania po bardzo długim okresie tanich, nisko oprocentowanych pożyczek. Nie było tam również żadnej interwencji państwa, podczas gdy u nas „Bk” wspierał rynek pierwotny, wtórny, jak i budowy domów jednorodzinnych. Zachodni sąsiad borykał się też z dość słabą koniunkturą gospodarczą. O spadkach cen nie mówi się w kontekście podziału – czy mowa o rynku pierwotnym, czy o wtórnym? Jest też kwestia polityki klimatycznej, presja naszego sąsiada, żeby być liderem pod względem ograniczania energochłonności budynków – i to może mieć dość duże znaczenie.

W Polsce borykamy się z nieco innymi problemami. Rzeczywiście koszt kredytu bardzo wyraźnie nam wzrósł, ale mieliśmy program wspierający nabywców pierwszych mieszkań i mówimy o prawie 70 tys. podpisanych umów w 2023 r., a ściślej w samej II połowie ub.r. To był silny bodziec do tego, żeby wyniki naszego rynku były zdecydowanie lepsze niż niemieckiego. Dodatkowo, jak wspominaliśmy, na niektórych rynkach mieliśmy duże problemy z równowagą popytowo-podażową. To była kluczowa kwestia odpowiedzialna za wzrost cen w 2023 r. Na zakupy ruszyli nie tylko beneficjenci „Bk”, ale też inne grupy klientów przyspieszyły decyzje. Problemem okazał się na brak oferty, deweloperzy nie byli w stanie zareagować elastycznie.

Trzeba podkreślić, że ten brak oferty i wzrost cen były w dużej części widoczne w segmencie mieszkań popularnych. W 2022 r. deweloperzy albo ograniczyli aktywność, albo koncentrowali się na mieszkaniach dla klientów gotówkowych. Stąd tak trudno było szybko nadgonić z ofertą dla odradzającego się popytu na lokale popularne.

W tym roku elementem, który raczej nie powinien wpływać na wzrost cen, jest spodziewana stabilizacja cen materiałów budowlanych czy kosztów wykonawstwa. Oczywiście, biorąc pod uwagę nadchodzący nowy program dopłat do kredytów, w II połowie roku może dojść do wzrostu zapotrzebowania na mieszkania i wzrostu tych kosztów. Jednak biorąc pod uwagę założenia programu pokazane w styczniu, można przypuszczać że wpływ „Kredytu na start” będzie mniejszy niż „Bk”.

Pamiętajmy też, że nie tylko wzmożenie popytu odpowiada za presję na ceny – to również koszty ziemi i koszty finansowania – te elementy raczej nie ulegną większej zmianie. Będzie więc presja na to, by ceny szły powyżej inflacji na rynkach, gdzie jest problem z ofertą.