Anton Bubiel, Rentier.io: Popyt i podaż w oczekiwaniu na program

W najbliższym czasie spodziewałbym się wyhamowania liczby transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym, ale sprzedający raczej nie będą chcieli schodzić z cen, czekając na następcę „Bezpiecznego kredytu” – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor w SonarHome.

Obserwujecie razem z Expanderem rynek najmu mieszkań nie tylko w największych aglomeracjach. Jak dziś wyglądają perspektywy, dwa lata od rosyjskiego najazdu na Ukrainę? Przed wojną, po pandemii rynek był w dołku: brakowało najemców, czynsze zapikowały. Napływ uchodźców zmienił te trendy. Jak rynek wygląda po tych prawie dwóch latach?

Od mniej więcej sześciu–dziewięciu miesięcy obserwujemy stale powiększające się saldo aktywnych ofert wynajmu mieszkań na portalach w Polsce, w zasadzie dotyczy to każdej lokalizacji. Dzisiaj jesteśmy na poziomie pomiędzy dołkiem tuż przed rozpoczęciem wojny w Ukrainie a górką, jaką widzieliśmy we wrześniu 2020 r., kiedy ofert było rekordowo dużo, popyt był mały i czynsze poszły w dół. Obecną sytuację nazwałbym chyba stanem równowagi, bo patrząc również z perspektywy stawek, nie widać, żeby liczba ogłoszeń na portalach wpływała w jakikolwiek sposób istotnie na ich poziom. Są one stabilne z lekkimi odchyleniami. Nie mamy kryzysu ani popytu, ani podaży.

Co będzie dalej, zależy od kilku czynników. Pierwszy czynnik to kwestia przewidywań odnośnie do tego, jak dużo z obecnych najemców zamieniło wynajmowane mieszkanie na własne, korzystając chociażby z programu „Bezpieczny kredyt”. Zakupy z II połowy ub.r. nie oznaczają natychmiastowej przeprowadzki, bo bardzo często kupowane były mieszkania deweloperskie, które dopiero będą oddawane albo są wykańczane. Podobnie jest z rynkiem wtórnym ze względu na remonty po zakupie. Wstępnie analizowaliśmy, jakiego rzędu wielkości mogą to być przeprowadzki i nie spodziewamy się istotnego wpływu, szoku. Niemniej należy spodziewać się dalszego przyrostu oferty. Pytanie, gdzie jest punkt krytyczny, kiedy wynajmujący zaczną mieć problem z przestojami i zaczną konkurować ceną. Tu ilu ekspertów, tyle opinii.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden niuans: dzięki wzrostowi cen, a więc wartości mieszkań w ostatnim czasie, część wynajmujących dużo łatwiej znosi przestoje. Wzrost wartości lokalu jest dużo większy niż stopa zwrotu z przychodów z najmu.

Trochę trudniej mają ci, którzy dopiero myślą o inwestycyjnym zakupie mieszkania. Chyba że wierzą, że ceny będą dalej szły w górę – bo przecież w mieszkania w Polsce „nigdy” nie tanieją... Jaka jest stopa przy obecnych cenach nowych lokali?

Stopę zwrotu brutto można szacować jako przeciętny roczny czynsz do przeciętnej ceny zakupu, ale to duże uproszczenie, my uwzględniamy jeszcze koszty nabycia – notariusza, PCC w przypadku rynku wtórnego, prowizje pośredników, jak również opodatkowanie najmu itd. Dla lokalu o powierzchni 50 mkw. w zależności od lokalizacji zwrot z najmu netto waha się między 4 a 6 proc. w skali roku, zakładając pełne obłożenie mieszkania w całym roku. To dużo czy mało? To zależy od tego, jaką mamy alternatywę przy porównywalnym ryzyku. Ponadto, jak powiedziałem, kto kupował lokal na początku 2023 r., uzyskiwał relatywnie niski zwrot wobec np. obligacji indeksowanych inflacją, ale doszedł wspomniany wzrost wartości lokum w związku ze wzrostem cen.

Czy ceny będą dalej rosły? Mamy za sobą bardzo dynamiczne zwyżki, zakończył się program „Bezpieczny kredyt”, nowy rząd zapowiedział „Kredyt na start”, trwają konsultacje i minister rozwoju wspominał niedawno, że programu należy się spodziewać na jesień. Zapowiedź kolejnego programu zdecydowanie wpływa na optymizm sprzedających z rynku pierwotnego, czyli deweloperów, jak i z rynku wtórnego. O ile nie wystąpią jakieś zdarzenia o charakterze czarnego łabędzia, mocno kryzysowe, to w najbliższym czasie spodziewałbym się wyhamowania liczby transakcji, choć myślę, że sprzedający z jednego i drugiego rynku nie będą chcieli schodzić z cen, czekając przede wszystkim na nowy program.

Obserwujecie szerokie spektrum miejscowości – jakie są różnice między aglomeracjami a mniejszymi miejscowościami, jeśli chodzi o stopę zwrotu?

W zasadzie jak z każdą inwestycją jest tak, że gdzie niższe ryzyko, tam potencjalna stopa zwrotu niższa i odwrotnie. Tam, gdzie ryzyko pustostanów jest mniejsze – a więc w dużych aglomeracjach, gdzie jest dużo uczelni, zakładów pracy itd., stopy zwrotu są bliższe 4,5–5 proc. w skali roku. Z kolei w mniejszych miejscowościach rentowności mogą sięgać bliżej 6 proc. – ale tam istnieją różne systemowe czynniki ryzyka. Wracając do lockdownu – w miastach, gdzie najem jest typowo napędzany przez studentów, cały rynek zatrzymał się praktycznie z dnia na dzień.

Z drugiej strony pamiętajmy o wzroście cen. Kraków to absolutny numer jeden pod tym względem w 2023 r. Siłą rzeczy rentowność najmu tam istotnie spadła.

Odwieczne pytanie: posiadać czy wynajmować? Jak wyglądają relacje rat do czynszów, jaki był wpływ „Bezpiecznego kredytu”?

Chęć posiadania mieszkania mimo wszystko jest w Polakach mocna i niezależnie od tego, czy to się finansowo kalkuluje czy nie, bardzo często poczucie bezpieczeństwa wynikające z faktu posiadania jest silniejsze niż arytmetyka.

Faktycznie program oferował tak niskie raty, że w zdecydowanej większości przypadków były one niższe niż koszt najmu. Jednak kiedy najemca widzi, jak rośnie wartość mieszkania właściciela, to też dostrzega perspektywę, że mieszkanie jest aktywem. Wydaje mi się zatem, że kto mógł, w dużym stopniu skorzystał z możliwości zakupu, np. dzięki „Bezpiecznemu kredytowi”.

Czy nowy program też się do tego przyczyni? Założenia programu nie pozwalają na tak jednoznaczna szacunki, a dodatkowo spodziewam się, że parametry zmienią się wobec tego, co ministerstwo pokazało w styczniu.