Marcin Krasoń, Otodom Analytics: Podaż drgnęła, szansa na zmianę trendu

Sprzedaż mieszkań utrzymuje się na stabilnym poziomie, w październiku wyraźnie wzrosła liczba lokali wprowadzonych do oferty. Daje to nadzieję, że rynek będzie dążyć do równowagi i wzrost cen spowolni – mówi Marcin Krasoń, ekspert firmy Otodom Analytics.

Według Otodom Analytics sytuacja w największych siedmiu aglomeracjach na koniec III kwartału była taka, że przez cztery miesiące sprzedaż szła jak po sznurku, była rzędu 5,4 tys. lokali, ale z podażą było już różnie: raz 2 tys., raz 4 tys. Generalnie od 15 miesięcy widzieliśmy, że deweloperzy więcej sprzedają, niż wprowadzają do oferty – i m.in. przez tę nierównowagę ceny rosną. Co przyniósł październik?

Październik przyniósł przełom. Sprzedaż była na porównywalnym poziomie co wcześniej, według wstępnego odczytu to prawie 5,7 tys. lokali, więc docelowo będzie to bliżej 5,4–5,5 tys. Tymczasem do oferty weszło ponad 5,3 tys. mieszkań, czyli najwięcej od przełomu 2021 i 2022 r., pomijając czerwiec ub.r., kiedy to eksplozja oferty wynikała ze wchodzącej w życie w lipcu zmiany przepisów. O ile we wcześniejszych miesiącach br. deweloperzy wprowadzali średnio dwie trzecie tego, co w tym czasie sprzedawali – i oferta permanentnie się kurczyła – o tyle w październiku mieliśmy pierwszy raz od bardzo dawna niemal równowagę.

Oczywiście należy sobie zadać kluczowe pytanie: czy to jednorazowy „wybryk”, czy już trend się odwróci i rynek wróci do stabilizacji. Odpowiedzieć na to jest trudno, ale myślę, że jest na to szansa. Pamiętajmy, że wprowadzenie nowej inwestycji do oferty nie odbywa się z dnia na dzień, projekty, które pojawiły się w październiku, to efekt przygotowań. Biorąc pod uwagę monitorowaną przez GUS liczbę pozwoleń na budowę, które otrzymują deweloperzy, wiele wskazuje na to, że jest szansa, że zaobserwowany w październiku trend w miarę się utrzyma.

Najważniejszą informacją z października jest to, że znacząco wzrosła oferta w Krakowie i Warszawie, czyli miastach, gdzie nierównowaga w ostatnich miesiącach, czy nawet kwartałach, była największa. Pozostaje nam czekać i obserwować, co będzie dalej.

Co dalej z cenami? We wrześniu rok do roku zwyżki sięgały kilkunastu procent, w Krakowie ponad 20 proc. W Krakowie nierównowaga podaży i popytu była wysoka, ale i w Łodzi, gdzie sytuacja była akurat odwrotna, ceny też rosły. Co się działo w październiku?

Ceny dalej rosły, o ponad 20 proc. rok do roku, w Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Warszawie, do tego poziomu dobija Wrocław, w Łodzi to 15 proc., a w Katowicach – 11 proc. Jest drogo. W stolicy średnia cena sięga już prawie 16 tys. zł za mkw., w Krakowie – 14,5 tys., w Gdańsku – 14 tys. Nic nie wskazuje na to, żeby ceny zaczęły spadać. Oczywiście, kiedy podaż i popyt się wyrównają, można się spodziewać wyhamowania zwyżek. Jednak z drugiej strony mamy cały czas dość wysoką inflację – i kto wie, czy ona nie zrobi nam jeszcze niemiłej niespodzianki, mamy wzrost kosztów budowy, płacy minimalnej. Spadku cen więc się nie spodziewam, raczej unormowania zwyżek, bo podwyżki sięgające 20 proc. rok do roku to dla kupujących coś bardzo trudnego. Jedną z przyczyn takiego wzrostu cen jest oczywiście wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który spowodował szybki wzrost popytu. Kiedy szybko rośnie popyt, kiedy popyt się stymuluje, to jest jasne, że rosną ceny – to podstawy ekonomii. W tej chwili nie do końca wiadomo, co dalej z tym programem będzie się działo.

Jaka wygląda struktura popytu? Zawsze mieliśmy dwie grupy nabywców: „kredytowców” i „gotówkowców”. Teraz ta pierwsza dzieli się na dwie podgrupy: tych, co korzystają z programu, i tych zaciągających zwykłą pożyczkę. Jaki jest realny wpływ „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” na sprzedaż mieszkań?

W całej puli udzielanych kredytów udział „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” jest rzeczywiście w tej chwili całkiem znaczny, ale warto pamiętać, że część osób, które korzystają z preferencyjnego dofinansowania, stać byłoby na wzięcie normalnej pożyczki. Grupa ludzi, którzy kupują za gotówkę, też nie jest mała, bo mieszkania są postrzegane przez Polaków jako dobry sposób już nie tyle inwestowania, zarabiania, ile przechowywania wartości pieniądza. Przy spadającym oprocentowaniu lokat i inflacji część gotówki – której wciąż jest mnóstwo na rachunkach bieżących – płynie na rynek nieruchomości. Ludzie widzą, że mieszkania drożeją, że można je wynająć. Zdają sobie sprawę, że emerytury w przyszłości nie będą za wysokie, i rośnie świadomość, że trzeba samemu zadbać o przyszłość.

Wygląda na to, że rządy przejmie szeroka koalicja, pomysły na mieszkaniówkę są od Sasa do Lasa – od preferencyjnych kredytów już nie na 2 proc., lecz 0 proc., po budowę przez państwo 300 tys. lokali na wynajem. Jaki kierunek jest optymalny?

Na zdrowym rynku obywatele powinni mieć zarówno możliwość wynajęcia mieszkania, jak i kupna, bo każdy ma inne potrzeby. Fajnie, gdybyśmy mogli sobie wybierać, ale rzeczywistość jest jaka jest. Dziś nawet najem jest momentami trudno dostępny z powodu wzrostu czynszów. Myślę, że należałoby rynek rozwijać właśnie wielotorowo, ale przede wszystkim powinno się odejść wreszcie od tego, co robiły przez lata kolejne ekipy rządzące: wszystkie programy mieszkaniowe skupiały się na stymulowaniu popytu i określonej grupy ludzi, co długofalowo nie poprawiało sytuacji mieszkaniowej. Należałoby zadbać nie tylko o popyt, ale i o podaż mieszkań.