Trzeba budować więcej mieszkań

Uwolnienia ziemi, uproszczenia procedur prowadzenia inwestycji, stabilnego i przewidywalnego prawa – tego przede wszystkim oczekuje branża nieruchomości od nowego rządu. aneta gawrońska

Partie, które zapowiedziały utworzenie koalicji, szły do wyborów z rozmaitymi pomysłami dla rynku nieruchomości. Wśród nich są kredyty na 0 proc. i dopłaty do najmu (KO), uwolnienie ziemi m.in. z Krajowego Zasobu Nieruchomości (KO i Trzecia Droga), budowa tanich mieszkań na wynajem (Lewica).

Nie wiadomo, co dalej z wprowadzonym w lipcu programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którego kontynuację zapowiadało PiS. „Bk 2 proc.” błyskawicznie nakręcił popyt na mieszkania. Ich ceny biją kolejne rekordy.

Uspokoić popyt

Aleksandra Gawrońska, ekspertka JLL, podkreśla, że i deweloperzy, i nabywcy czekają na jasną deklarację w sprawie „Bk 2 proc.”. – Ze względu na turbulencje, jakich doświadczył rynek mieszkań w ostatnich trzech–czterech latach (pandemia, rosnące stopy procentowe, wzrost kosztów budowy, a ostatnio reakcja popytu na kredyty 2 proc.), nowy rząd powinien pomyśleć o ustabilizowaniu sytuacji na rynku – mówi. Uspokoić popyt mogłaby natychmiastowa zapowiedź kontynuacji programu na dotychczasowych zasadach i gwarancja, że pula środków na dopłaty nie skończy się w styczniu 2024 r. W przeciwnym razie nabywcy mieszkań mogą panicznie przyspieszać transakcje przed końcem roku.

Barbara Bugaj, ekspertka rynku nieruchomości, przyznaje, że tanie kredyty zawsze podbijają popyt na nieruchomości. – Ale pompują też ceny, szczególnie tych najbardziej popularnych, czyli małych mieszkań (35–55 mkw.) – mówi. Jej zdaniem kredyt na 2 proc. to dopalacz, który maskuje prawdziwy obraz rynku. – Państwowe ingerencje w rynek nieruchomości mają zwykle raczej negatywny wydźwięk lub kończą się fiaskiem. Dlatego daleko mi do bycia entuzjastką kolejnych hucznie zapowiadanych programów mieszkaniowych – zaznacza Barbara Bugaj. – Od lat czekamy na REIT-y, więc jest to dobry moment do ponownego poruszenia tego tematu – podkreśla.

Z kolei Kuba Karliński, założyciel i członek zarządu firmy Magmillon, mówi o konieczności uwolnienia gruntów pod zabudowę. – Przełoży się to na zmniejszenie tempa wzrostu cen nieruchomości – uważa. – Trzeba też zapewnić dostęp do mieszkań najsłabiej zarabiającym i najbardziej potrzebującym. Mam na myśli mieszkania czynszowe, na wynajem. Tanie budownictwo dofinansowywane lub w całości finansowane przez państwo i samorządy mogłoby zmniejszyć presję na wzrost cen i czynszów. Trzeba też ograniczyć biurokrację, która przedłuża niepotrzebnie proces inwestycyjny i generuje potężne koszty – dodaje.

Także Patryk Rząsa, specjalista ds. pozyskiwania gruntów w SAO Investments, uważa, że rynek nieruchomości potrzebuje dziś dwóch rzeczy – większej dostępności gruntów i usprawnienia wydawania przez urzędy różnych pozwoleń, zezwoleń, zgód. – To właśnie utrudnione uzyskiwanie pozwoleń na budowę czy zezwoleń na zjazdy bywa dla deweloperów drogą przez mękę, znacznie też opóźnia proces inwestycyjny – mówi. – Potrzebujemy polityki, która zdynamizuje budowę nowych osiedli, ale będzie też odpowiedzialna pod względem planowania przestrzennego. Jedno jest pewne – jeśli pozbędziemy się zbędnych hamulców, rynek powróci do stanu pożądanej równowagi.

PRS i protesty

Postulaty przedstawia także Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Przemysław Dziąg, szef działu prawnego związku, mówi nie tylko o uwolnieniu terenów Krajowego Zasobu Nieruchomości i spółek Skarbu Państwa, ale również ziemi rolnej w miastach. Jego zdaniem potrzebne są także zmiany w ustawie deregulacyjnej, ograniczające inwestycje powstające na mocy specustawy mieszkaniowej. Na jedno mieszkanie budowane pod rządami tzw. lex deweloper ma przypadać co najmniej 1,5 miejsca parkingowego. Odgórne narzucenie gminom współczynnika parkingowego oznacza, że część inwestycji stała się nieopłacalna. – Trzeba też wspierać rozwój rynku najmu. PRS w Polsce raczkuje, to ledwie ok. 1,5 proc. rynku – mówi mec. Dziąg. – A nie każdy przecież chce czy może mieszkanie kupić. Rynek powinien oferować różne możliwości, elastycznie się uzupełniające. Potrzeby ludzi są przecież różne – akcentuje.

Dodaje, że trzeba też wreszcie zmienić prawo dotyczące odwołań od pozwoleń na budowę. – Dziś takie pozwolenie może oprotestować każdy, bez żadnego powodu, co powoduje blokowanie inwestycji przez wiele lat. A takie prawo powinno przysługiwać tylko tym, którzy mają uzasadniony interes prawny i wskażą merytoryczne zarzuty negujące wydane pozwolenie – mówi Przemysław Dziąg . – Pozwoliłoby to przyspieszać te inwestycje, które są blokowane bezpodstawnie. To powoduje paraliż inwestycyjny i opóźnienia we wprowadzaniu mieszkań na rynek.