Nowa fala wzrostu kursów budowniczych mieszkań

Rynek wierzy, że duże firmy będą w stanie odpowiadać na rozgrzany popyt, a przy kłopotach branży z podażą zyskają na wzroście cen. Kursy biją nowe rekordy, ale zdaniem ekspertów to może jeszcze nie wyczerpywać potencjału.

Zeszłotygodniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych wywołała nową falę wzrostów notowań dużych deweloperów mieszkaniowych do wieloletnich, jeśli nie historycznych maksimów. Dzięki temu indeks WIG-nieruchomości przebił 4 tys. pkt, sięgając poziomu najwyższego od 15 lat. Obniżka stóp to kolejny element podsycający ogień popytu na mieszkania przy bardzo wolno odbudowującej się podaży. Inwestorzy giełdowi wierzą, że duże spółki będą w stanie płynnie uzupełniać ofertę i jeszcze dobrze zarobią na wzroście cen wynikającym z niezbilansowania rynku.

Nie wszystko w cenie?

– Po ostatnich wzrostach akcje wiodących deweloperów mieszkaniowych mogą wydawać się drogie na pierwszy rzut oka, ale myślę, że potencjał nie został jeszcze całkowicie wyczerpany – komentuje Cezary Bernatek, analityk Erste Group. – Deweloperska hossa nie opiera się na pustych oczekiwaniach. Rynek jest mocno sprzyjający i spółki nie powiedziały jeszcze ostatniego słowa, jeśli chodzi o wyniki względem oczekiwań, zarówno jeśli chodzi o sprzedaż, jak i rentowność, a ostatecznie wyniki finansowe w najbliższych latach. Spodziewałbym się weryfikacji prognoz w górę przez analityków. Mamy duże zainteresowanie programem „Bezpieczny kredyt”, mamy spadek WIBOR-u i ostatnio pierwszą obniżkę stóp procentowych, która bez wątpienia zaskoczyła rynek skalą. Przy silnym popycie oferty mieszkań zaczyna brakować, co będzie wywierać presję na ceny. Ta nierównowaga popytu i podaży może się utrzymywać w kolejnych kwartałach. Sytuacja rynkowa bez wątpienia sprzyja branży, a w szczególności podmiotom, które są w stanie sprawnie uzupełniać ofertę – dodaje.

Bernatek wskazuje, że kursy największych graczy: Atalu, Develii i Domu Development, są na historycznych lub wieloletnich maksimach, ale obecne wyceny i założenia rynkowe mają potencjał do rewizji w górę, nadal implikują relatywnie niewymagające wysokie jednocyfrowe bądź niskie dwucyfrowe wskaźniki C/Z na lata 2023–2025 oraz wciąż atrakcyjne stopy dywidendy.

Adrian Górniak, analityk Ipopemy, ma pozytywne nastawienie do deweloperów.

– Rynek po stronie popytu jest mocno wspierany przez program „Bezpieczny kredyt”, czego w mojej ocenie jeszcze nie do końca widać w bieżącej sprzedaży. Ponadto rynek hipotek powinien strukturalnie ulegać odbudowie przez ostatnie działania RPP dotyczące stóp procentowych czy zluzowanie bufora ostrożnościowego przez KNF kilka miesięcy temu – mówi Górniak. – Co więcej, ceny mieszkań kontynuują trend wzrostowy i nie widać na razie przesłanek, by przy bieżącym otoczeniu trend się zmienił. Zwłaszcza jeśli uwzględnimy czynnik ciągle ograniczonej oferty. Wydaje się, że najwięksi deweloperzy powinni lepiej radzić sobie z wprowadzeniami kolejnych projektów do sprzedaży i tym samym zdobywać udziały w rynku. Pozytywne tendencje widać również po stronie kosztów: większość spółek wskazuje, że koszty generalnego wykonawstwa są stabilne, co potwierdzają dane np. z Polskiej Unii Dystrybutorów Stali czy Polskich Składów Budowlanych. Stwarza to pole do poprawy zakładanych rentowności w perspektywie kolejnych kwartałów – dodaje.

Brak stabilizacji

Jak szacuje portal Rynekpierwotny.pl, w skali roku średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów w siedmiu największych aglomeracjach wzrosły o 11–25 proc.

– Rynek funkcjonuje na dopalaczu, jakim jest „Bezpieczny kredyt”, bez tego dalej by hamował. Branża z jednej strony korzysta na programie, z drugiej obawia się o jego przewidywalność, stąd wciąż ograniczona aktywność inwestycyjna i topniejąca oferta, skutkująca przyśpieszonym wzrostem cen mieszkań. Zasada „duży może więcej” będzie w przewidywalnej przyszłości obowiązywać na rynku pierwotnym. Tuzy mają banki ziemi i pozwolenia. Pytanie, czy będą z tego korzystać. Zwyżka stawek za mkw. na koniec roku prawdopodobnie osiągnie, a nawet przekroczy średnio 20 proc., co może zniwelować pozytywny efekt spadku stóp procentowych – ocenia Jarosław Jędrzyński, analityk Rynekpierwotny.pl.