2022 r. to spadek zdolności kredytowej klientów, a za tym sprzedaży mieszkań, a z kolei za tym – nowych inwestycji deweloperskich. Sam IV kwartał przyniósł jednak odbicie sprzedaży. Jakie są zapatrywania na 2023 r., czy IV kwartał jest tu jakąś wskazówką?

Na pewno IV kwartał przyniósł powiew optymizmu, co miało odzwierciedlenie m.in. w danych o koniunkturze konsumenckiej – od trzech miesięcy mamy stopniową poprawę nastrojów konsumentów. Skokowy wzrost cen przerodził się w bardziej pełzający, tak naprawdę następuje dezinflacja, czyli odczyty inflacyjne są troszeczkę niższe, zakończył się też czasowo cykl podwyżek stóp procentowych. Kryzys energetyczny, przede wszystkim gazowy, w Europie okazuje się nie tak drastyczny dzięki ciepłej zimie, zaczęły spadać ceny surowców.

Za zakupy w IV kwartale odpowiadali wciąż głównie klienci gotówkowi, 80–90 proc. sprzedaży raportowanej przez deweloperów to właśnie ta grupa nabywców. To osoby, które nie czekały na jakiś idealny moment, tylko lokujące nadwyżki gotówki, oszczędności, w nieruchomościach.

Jeśli chodzi o 2023 r., można powiedzieć, że w przypadku I półrocza karty są rozdane: nie ma żadnych perspektyw, by stopy procentowe miały pójść w dół, nie zanosi się też, by Komisja Nadzoru Finansowego pozwoliła bankom mniej restrykcyjnie badać zdolność kredytową, czyli obniżyć bufor z obecnych 5 pkt proc. Nawet gdyby w II półroczu zaczęto by obniżać stopy, to polityka pieniężna wpływa na rynek kredytowy z dużym opóźnieniem. Zatem cudów nie będzie, popyt kredytowy, dominujący na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, w tym roku nie zostanie pobudzony.

Co z „gotówkowcami”?

To trochę będzie zależało od tego, co będzie się działo ze stopami procentowymi i inflacją. W I kwartale będziemy mieli przejściowo wyższą inflację ze względu na zakończenie różnych tarcz, ale generalnie ona ma spadać. Niższa inflacja i stałe stopy oznaczać będą, że lokaty bankowe i obligacje staną się atrakcyjniejsze. Trudno więc oczekiwać silnego impulsu w przypadku gotówkowego popytu na mieszkania.

To, co może się poprawiać, o ile nie dojdzie do jakichś wstrząsów, to te nastroje konsumenckie: osoby, które odwlekały zakup mieszkania przez to, że nie były pewne np. zatrudnienia, otoczenia makro- i geopolitycznego, z czasem być może będą wracać do decyzji.

Poza otoczeniem makro wpływ na rynek mają przepisy. W roku wyborczym rząd wyszedł z inicjatywą taniego kredytu z państwową dopłatą na zakup pierwszego lokum. Nie znamy szczegółów, nie ruszyły prace legislacyjne, ale na podstawie dotychczasowych zapowiedzi i przyjmując, że program wejdzie w życie 1 lipca – czy i jaki wpływ może to mieć na rynek?

Ten program już teraz trochę wpływa na rynek, bo część kupujących, która spełnia te sygnalizowane kryteria, w sposób naturalny stwierdza, że skoro jest perspektywa „darmowego” pieniądza, to grzechem byłoby nie skorzystać, warto więc wstrzymać się z zakupem i zaczekać na szczegóły. Nawet jeśli ustawa ukaże się 1 lipca, to potrzeba czasu aż taki kredyt pojawi się w ofercie banków, to co najmniej dwa, trzy miesiące. Rynek oczekuje, że w tym roku program przełoży się na 20 tys., przy najlepszych wiatrach 30 tys. kredytów, a w ostatnich latach do 2021 r. sprzedawano ponad 200 tys. kredytów – w 2022 r. mieliśmy spadek o 50 proc., do 120 tys. Więcej po programie można się spodziewać w 2024 r., kiedy przełoży się to na 40–50 tys. kredytów. To mimo wszystko jest kropla w morzu, w programie mieszczą się też rynek wtórny czy budowa domów. Podobnie jak w przypadku „Rodzina na swoim” pieniądze rozpłyną się po całym kraju, po różnych częściach rynku nieruchomości.

Trudno więc ten program uznać za stymulujący rynek pierwotny, tymczasem jeśli spada aktywność deweloperów, to spada aktywność branż powiązanych: producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, mebli itd. Jeśli jako podatnicy mamy udostępniać finansowanie, by np. redukować spadek bezrobocia czy koniunktury, to taki program jest zrozumiały. Biorąc pod uwagę dotychczas sygnalizowane założenia, takiego charakteru ten program nie ma.

Kolejna inicjatywa to opodatkowanie zakupów większej liczby mieszkań. Tu wiemy, że projekt ustawy wpłynął z resortu rozwoju do Kancelarii Premiera, ale i tak wielu szczegółów nie znamy. Z narracji wypadł wątek pustostanów – wcześniej mówiono o tym, by lokale kupowane przez Kowalskich i fundusze nie stały puste. Ostatnie deklaracje mówią po prostu o kupowaniu czy kumulowaniu większych partii mieszkań – nie jest jasne, czy podatkiem miałyby zostać też objęte fundusze PRS. Jak pan ocenia tę inicjatywę?

Z perspektywy inwestorów kupujących mieszkania na wynajem, czy to osób prywatnych, czy fizycznych, wprowadzenie podatku w praktyce nic nie zmienia. W sytuacji gdy w przypadku najmu mamy niedobór podaży i duży popyt, mamy więc rynek właścicieli, to podatek zostanie po prostu przerzucony na najemców, a czynsze są już i tak bardzo wysokie również na tle zachodniej Europy. Poza tym Polacy to naród pomysłowy, jeśli chodzi o omijanie różnych przepisów.

Trudno uznać fundusze PRS za zagrożenie, bo ich udział w zakupach mieszkań ogółem w 2022 r. był niewielki.

Czy jeśli przepisy ograniczą nabywanie mieszkań, sytuacja nabywców się poprawi? Nie sądzę, ponieważ dziś problemem nie jest brak oferty lokali na rynku, tylko kwestia zdolności kredytowej.

Podsumowując, najbardziej poszkodowanymi w całym tym układzie będą lokatorzy.