Zbigniew Juroszek, Atal: Presja na wzrost cen mieszkań będzie rosła

Prawdziwym wyzwaniem będzie oszacowanie, jakie będą koszty uruchamianych inwestycji w ciągu dwóch lat realizacji, a więc po jakich cenach wystawiać mieszkania na sprzedaż. Oczekujemy, że ceny będą rosły – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Atal opublikował rekordowe wyniki za 2021 r., 331 mln zł zysku netto, 8,6 zł na akcję – aż się prosi, żeby rozmowę zacząć od pytania o dywidendę, kiedy można się spodziewać rekomendacji. Polityka mówi, że przeznaczacie na dywidendę 70–100 proc. zysku, ale w 2020 r. jednorazowo wypłata została wstrzymana z uwagi na pandemię. Teraz też mamy bardzo trudny czas...

Ubiegły rok był dla Atalu rekordowy na wszystkich płaszczyznach, pod względem sprzedaży, przekazań i wyników finansowych, zwłaszcza zysku netto. Na dziś nie widzimy żadnych przesłanek, by polityka dywidendy miała nie być realizowana. Zakładamy, że w normalnym trybie, czyli miesiąc przed walnym zgromadzeniem, mniej więcej pod koniec kwietnia, zostanie przedstawiona rekomendacja.

Wyniki są rekordowe, ale to, co księgują deweloperzy, jest efektem sprzedaży mieszkań mniej więcej dwa lata wcześniej. Co z tu i teraz? Październikowa zmiana polityki w zakresie stóp procentowych nie wpłynęła negatywnie na waszą sprzedaż w IV kwartale, ale co działo się w styczniu i lutym, kiedy stopy dalej rosły, no i przede wszystkim po 24 lutego, kiedy Rosja najechała na Ukrainę?

Do inwazji rynek był dotknięty wzrostem kosztu pieniądza. W małym stopniu dotyczyło to spółki, bo z uwagi na bardzo dobre przepływy pieniężne ograniczyliśmy finansowanie kredytowe, a wzrost kosztów obsługi obligacji nie jest znaczący. Większe przełożenie ma to na klientów, sprzedaż zmniejszyła się o 10–15 proc. Dalsze zmniejszenie sprzedaży wywołała wojna. Na dziś zakładamy, że w I kwartale sprzedaż będzie niższa o 25–30 proc., a w całym roku uzyskamy wynik 3–3,5 tys. wobec rekordowych 4,2 tys. w 2021 r. Jednak w warunkach wojennych scenariusze są nie do przewidzenia.

Ten rok powinien być też przyzwoity pod względem przekazań.

Czy widać zmiany w strukturze klientów? Tradycyjnie to są osoby kupujące na własne potrzeby, często wspierające się kredytem, oraz inwestorzy, najczęściej gotówkowi...

Ten spadek sprzedaży, o którym mówiłem, to w pewnym względzie także wynik spowolnienia decyzji o zakupie, ponieważ sytuacja jest mocno napięta i niepewna. Jest jeszcze stanowczo za wcześnie, by stwierdzić, czy są jakieś zmiany w tych dwóch grupach klientów. Zazwyczaj to było 70 do 30, jeśli chodzi o zakupy z udziałem kredytu i gotówkowe.

Z punktu widzenia dewelopera ważne jest nie tylko to, ile mieszkań sprzeda, ale też jaką marżę zrealizuje. W 2021 r. już były problemy na rynku surowców, materiałów, z łańcuchami dostaw. Wybuch wojny to kolejne gwałtowne perturbacje, a w przypadku naszego rynku budowlanego także odpływ Ukraińców. W 2021 r. marża brutto ze sprzedaży Atalu wyniosła 25 proc., w IV kwartale blisko 30 proc. Jak wygląda sytuacja, jeśli chodzi o koszty wykonawstwa, rentowność i harmonogramy projektów?

Dotykamy tu trzech istotnych tematów. Jeśli chodzi o pracowników ukraińskich, ubytki szacujemy na 10–15 proc. i one są zastępowane Polakami. Pamiętajmy, że inwestycje publiczne, samorządowe praktycznie stoją, ale i wielu deweloperów mieszkaniowych ograniczyło aktywność.

Druga kwestia to ceny i dostępność materiałów. Te inwestycje, które są w toku i będą przekazywane w 2022 r., średnio około 70–80 proc. kosztów mają już poniesionych, tutaj presja jest już na materiały związane z wykończeniem. Ostatnio byliśmy w trendzie wzrostowym rentowności ponad ten nasz bazowy poziom 25 proc., w tym roku może to być korekta do tego poziomu. Jeśli chodzi o dostępność materiałów, mogą być zaburzenia, ale jako firma działająca 30 lat, z dobrymi relacjami z dostawcami i wykonawcami, jakoś powinniśmy sobie poradzić, choć jest naturalne, że poniesiemy większe koszty.

Czymś innym zupełnie będzie kalkulacja kosztów projektów, które będą uruchamiane. Tutaj mamy prawdziwe wyzwanie, by oszacować, jakie będą koszty w ciągu dwóch lat realizacji inwestycji, a więc też po jakich cenach wystawić mieszkania na sprzedaż. W tym roku nie spodziewam się jeszcze istotnych ruchów cen mieszkań, ale w przyszłym, a szczególnie 2024 r., to może być 20–30 proc. Scenariusze są wtedy dwa: albo rynek zaakceptuje podwyżki, albo inwestycji będzie jeszcze mniej na rynku, co też będzie tworzyć presję na ceny.

Coraz więcej deweloperów angażuje się w PRS. Czy pana zdaniem klienci detaliczni wystarczą, by notować oczekiwaną przez inwestorów sprzedaż, czy też możliwe są transakcje pakietowe? Macie na koncie sprzedaż 130 mieszkań funduszowi, co – jak podkreślaliście – miało jednak charakter wyjątkowy.

Nasz model biznesu jest prosty: chcemy dostarczać dobry produkt nabywcom detalicznym. Bo taki jest model naszego rynku: Polacy chcą mieszkań na własność. Moim zdaniem PRS to dużo marketingu i jeszcze za mało konkretnych efektów. Dużo się o tym mówi, ale transakcji wciąż jest niewiele, a proces ich zawierania jest bardzo długotrwały. Moje stanowisko jest znane, uważam, że ten biznes nie rozwinie się w Polsce tak, jak jest to zakładane. To będzie nisza budowana przez wiele lat.