Nie obniżaliśmy i nie obniżymy cen

Z Magdaleną Szmagalską, prezes Triton Development, rozmawia Krzysztof Woch

[b]Kieruje Pani spółką zaledwie od miesiąca, jednak zna ją chyba Pani bardzo dobrze? [/b]

Można powiedzieć, że znam ją od podszewki, gdyż pracuję w niej już ponad 10 lat. Jako radca prawny doradzałam zarządowi oraz pełniłam funkcję prokurenta. Jestem też od kilku lat prezesem czterech z sześciu spółek zależnych oraz znaczącym akcjonariuszem firmy.

[b]Co jest zatem zadaniem numer 1 dla prezesa?[/b]

Priorytetem jest jak najszybsze dokończenie naszej sztandarowej inwestycji mieszkaniowej – Triton Park przy ul. Grójeckiej w Warszawie. Ponadto przygotowujemy się do uruchomienia kolejnych.

[b]Kiedy zakończy się budowa Triton Parku?[/b]

Jesteśmy na finiszu. Mam nadzieję, że do końca sierpnia uzyskamy pozwolenie na użytkowanie i będziemy mogli rozpocząć przekazywanie mieszkań klientom.

[b]A ile mieszkań udało się spółce do tej pory sprzedać? Według ostatnich dostępnych danych, na koniec 2008 r. było to 277 lokali.[/b]

Do dziś ta liczba wzrosła do około 300, przy czym uwzględnia również rezygnacje z wcześniej zawartych umów. Chodzi głównie o umowy z początku 2007 r., w których zobowiązaliśmy się zakończyć inwestycję najpóźniej do marca tego roku. Przypomnę, że spór w II połowie 2007 r. z Warbudem, który był generalnym wykonawcą inwestycji, opóźnił jej realizację. Ostatecznie zawarliśmy z Warbudem korzystną dla nas ugodę, jednak nie byliśmy już w stanie dotrzymać zadeklarowanych wcześniej terminów. Pierwsi klienci mogli zatem odstąpić od umowy i kilku z nich z tego prawa skorzystało. Jest to jednak nieduża liczba, biorąc pod uwagę ilość wszystkich zawartych umów.

[b]Triton Park to kompleks liczący niemal 600 mieszkań, do sprzedania została więc jeszcze około połowy z nich. Czy spółka zamierza wprowadzić upusty cenowe, aby przyspieszyć sprzedaż? [/b]

Naszym zdaniem, projekt jest na tyle atrakcyjny, że nie będzie to konieczne. Utwierdza nas w tym bieżąca sprzedaż, którą – biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku – uważamy za bardzo dobrą. W każdym miesiącu zawieramy po kilka umów, a ponadto oczekujemy, że sprzedaż wzrośnie, gdy cały kompleks będzie już gotowy. Dotąd nie obniżaliśmy cen i nie planujemy tego w przyszłości. Średnia cena to około 9,2 tys. zł za 1 metr kwadratowy. Staramy się jednak dostosować do wymogów klientów i mieć w ofercie dodatkowe usługi w atrakcyjnych cenach, np. wykończenie mieszkania pod klucz, gotowe zestawy mebli i sprzętu kuchennego czy łazienkowego.

[b]Ile jeszcze mieszkań musi sprzedać spółka, aby zwróciły się nakłady związane z tą inwestycją? [/b]

Mniej więcej 160. Przychód ze sprzedaży każdego kolejnego mieszkania będzie już realizacją zysku spółki.

[b]Ile może on zatem łącznie wynieść, zakładając utrzymanie cen na obecnym poziomie?[/b]

Wiele zależy od tego, w jakim czasie mieszkania te zostaną sprzedane. Planowany i podany w ostatnim prospekcie emisyjnym wynik EBITDA (zysk operacyjny plus amortyzacja – red.) był na poziomie 100 mln zł. W związku ze zmianą sytuacji rynkowej pracujemy nad nowymi prognozami. Natomiast biorąc pod uwagę dotychczasową sprzedaż, różnica nie będzie duża.

[b]Lista przygotowywanych przez Triton Development projektów liczy pięć inwestycji. Która z nich będzie realizowana w pierwszej kolejności?[/b]

Najwcześniej prawdopodobnie ruszy budowa przy ul. Francuskiej na warszawskiej Saskiej Kępie. Jest to mały projekt, liczący dziewięć apartamentów. Osiem z nich zostało już sprzedanych, tak więc zakładane przychody opiewające na około 14 mln zł mamy już zapewnione. Czekamy obecnie na niezbędne decyzje administracyjne. Kolejną inwestycją, z którą chcielibyśmy w nieodległej przyszłości wystartować, jest osiedle na Białołęce – Triton Winnica.

[b]Białołęka to jeden z większych placów budowy w Warszawie. Konkurencja jest tam ogromna. [/b]

Jesteśmy tego świadomi. W bezpośrednim sąsiedztwie naszej nieruchomości inwestycję realizuje Dom Development. Nie ukrywamy, że w tym przypadku będziemy rywalizować o klienta głównie atrakcyjną ceną. Będą to mieszkania w typowym segmencie popularnym o niewielkim metrażu. Liczymy, że będziemy mogli rozpocząć budowę jeszcze w tym lub najpóźniej na początku przyszłego roku. O tym, kiedy uruchomimy naszą największą inwestycję – Triton Kampinos pod Warszawą, zdecydujemy pod koniec tego roku, ale najprawdopodobniej będzie to II połowa 2010 r. Natomiast o tym, czy będzie ona realizowana według dotychczasowej koncepcji (około 700 ponadstumetrowych mieszkań o podwyższonym standardzie), zdecydujemy po kolejnej analizie sytuacji na rynku. Może okazać się, że lepiej będzie mieć w ofercie również mieszkania mniejsze i tańsze.

[b]Czy prowadzicie już rozmowy z bankami na temat finansowania inwestycji, które zamierzacie uruchomić w tym roku?[/b]

Projekt przy Francuskiej jesteśmy w stanie zrealizować bez finansowania zewnętrznego. Jesteśmy w o tyle dobrej sytuacji, że posiadane przez nas nieruchomości nie były nabywane na kredyt, lecz w całości ze środków własnych – za gotówkę bądź w zamian za akcje spółki. W takiej sytuacji nie ma problemów z uzyskaniem finansowania na budowę, szczególnie że część projektów można realizować etapami. Dla inwestycji na Białołęce w zeszłym roku dostaliśmy promesę finansowania od PKO BP.

[b]Jedna ze spółek Tritonu posiada wciąż znaczny pakiet jego akcji. Co zamierza z nimi zrobić? [/b]

Rozważamy różne możliwości. Mogą one na przykład posłużyć do sfinansowania zakupu kolejnej nieruchomości. Na pewno nie zdecydujemy się na ich sprzedaż na giełdzie przy obecnym kursie (ostatnio utrzymuje się poniżej 4 zł – red.).

[b]A ewentualnie przy jakim?[/b]

W obecnej sytuacji na GPW odpowiedź jest trudna. Ostatnia transakcja, którą przeprowadziliśmy, zrealizowana została przy cenie 8 zł za akcję, podczas gdy kurs giełdowy spółki był na poziomie około 2–3 zł. Według sprawozdania kwartalnego, na koniec marca wartość księgowa na jedną akcję wynosiła 6,68 zł. Nie uwzględnia ona jednak przyszłych zysków spółki, a więc również nie odzwierciedla jej wartości.

[b]Czy zatem wspomniane 8 zł to minimum?[/b]

Na 8 zł wycenialiśmy nasze akcje, gdy prezentowaliśmy tylko jeden projekt. Teraz mamy ich kilka, a ich łączna skala jest ponad dwa razy większa od skali pierwszego, więc dziś poprzeczkę zawiesilibyśmy znacznie wyżej.

[b]Czy zamierza Pani pozostać długoterminowym akcjonariuszem spółki?[/b]

Jestem związana z firmą od lat, a teraz – po objęciu funkcji prezesa – związałam się z nią jeszcze bardziej. Nie rozważam wychodzenia ze spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, tym bardziej że jest to dopiero początek jej rozwoju.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]