Nie wejdziemy w budowę biurowców

Pytania do... Jarosława Szanajcy, prezesa zarządu warszawskiego dewelopera Dom Development

[b]Końcówka minionego roku w wykonaniu Dom Development była bardzo udana. W IV kwartale 2009 r. firma sprzedała około 300 mieszkań netto (uwzględniając rezygnacje), najwięcej spośród giełdowych spółek. Jaki będzie pod tym względem rok 2010? [/b]

Z zasady nie podajemy prognoz, również tych dotyczących wyników sprzedażowych. W minionym roku sprzedaliśmy blisko 800 mieszkań i zakładamy, że bieżący rok będzie zdecydowanie lepszy. Chciałbym jednak przestrzec przed hurraoptymizmem przy stawianiu prognoz na 2010 r. Co prawda sytuacja się poprawia, nie można jednak mówić o skokowym wzroście sprzedaży na całym rynku. To, że część firm, takich jak Dom Development, może pochwalić się dwucyfrową dynamiką wzrostu sprzedaży kwartał do kwartału, nie oznacza, że cały rynek rośnie w podobnym tempie. Odbicie popytu blokuje wciąż ograniczona akcja kredytowa banków. Wprawdzie zewsząd słychać deklaracje o gotowości jej rozszerzenia i liberalizacji wymagań dla klientów, jednak w wielu przypadkach kończy się na słowach.

[b]Skoro rynek się odbija stopniowo, co będzie wspierać wzrost sprzedaży w Dom Development?[/b]

Obok naszej marki i renomy, sprzyjać nam będzie obniżona podaż nowych lokali. Od dłuższego czasu wskazuję, że wielu naszych konkurentów nie jest w stanie sfinansować startu nowych inwestycji. O ile spółki giełdowe mogą pozyskać środki, emitując akcje, a firmy o ustalonej pozycji rynkowej mogą z kolei zdecydować się na emisję obligacji, wielu innym zwyczajnie brakuje pieniędzy. Sporo firm w czasach prosperity zamroziło zbyt dużo kapitału, kupując działki, często po mocno zawyżonych cenach, i teraz nie są one w stanie ich zagospodarować. Chcemy skorzystać na słabości konkurencji i istotnie umocnić się na rynku.

[b]Czy przyspieszeniu w Dom Development towarzyszyć będzie wzrost zatrudnienia? W ostatnich kilkunastu miesiącach spółka mocno odchudziła kadrę. Efekt – po niedawnym uruchomieniu sprzedaży Osiedla Saska Kępa w Warszawie biura spółki zostały zakorkowane przez klientów. [/b]

Nieco zaskoczyło nas zainteresowanie tą inwestycją, jednak teraz sytuacja się unormowała, a projekt sprzedaje się już w mniej szalonym tempie. Jest prawdopodobne, że wzmocnimy dział sprzedaży, jednak istotnej rozbudowy kadr nie przewiduję. W czasie kryzysu ograniczyliśmy zatrudnienie do niezbędnego minimum dla sprawnego funkcjonowania i chcielibyśmy utrzymać niski poziom kosztów stałych.

[b]Analizując ostatnio uruchomione przez Dom Development inwestycje, można odnieść wrażenie, że walczycie o maksymalizację marż, zabudowując jak najtaniej nabyte grunty. Niektórzy konkurenci wybierają inną taktykę – wychodzą z drogich działek nawet kosztem niższych marż.[/b]

Nie mamy problemów z brakiem gotówki – rok zamknęliśmy z około 230 mln zł wolnych środków, mamy niskie zadłużenie, stawiamy więc na projekty z jednej strony zyskowne i perspektywiczne, z drugiej wychodzące naprzeciw oczekiwaniom klientów. A dziś najlepiej sprzedają się tanie lokale. W trudnych czasach akcjonariusze powinni docenić nasz wybór.

[b]Ile inwestycji Dom Development uruchomi w całym roku?[/b]

Jest za wcześnie, by mówić o wszystkich szczegółach. Teraz mogę powiedzieć, że jeszcze w lutym uruchomimy sprzedaż lokali z kolejnej, atrakcyjnej inwestycji. W tym roku planujemy wprowadzenie do naszej oferty około 2 tys. mieszkań. Do tej pory, łącznie z projektem, który uruchomimy w najbliższym czasie, mamy w ofercie już blisko 400 lokali.

[b]Bank ziemi Dom Development nie jest szczególnie zdywersyfikowany, większość z działek znajduje się na stołecznej Białołęce i Gocławiu. Czy spółka będzie chciała kupić w tym roku nowe grunty? [/b]

Intensywnie poszukujemy nowych gruntów, choć nie uważamy, by nasza oferta mieszkań była mało urozmaicona. Każdy projekt ma swoją specyfikę, nie konkurują one specjalnie mocno między sobą.

[b]Czy Dom Development chce kupować tzw. distressed assets – trudne projekty, które nie są kończone ze względu na np. problemy finansowe?[/b]

Zdecydowanie nie. Nie wierzę w atrakcyjne trudne aktywa. Jeżeli deweloper nie jest w stanie ukończyć inwestycji, problemem jest z reguły nie tylko brak pieniędzy, ale np. nieprzystające do dzisiejszych warunków ceny mieszkań czy ich rozmiar. Ponadto nie widzę powodu, by płacić dodatkowo za gotowe do uruchomienia od zaraz projekty. Rozważamy za to nawiązanie współpracy przy realizacji projektów z innymi firmami, np. mającymi działki.

[b]Choć 2010 r. ma szansę być udanym dla spółki pod względem sprzedaży, wyniki finansowe będą słabe. Z moich wyliczeń wynika, że przychody firmy rok do roku mogą spaść nawet o 20–30 proc. Powód – mniejsza liczba oddawanych mieszkań. Deweloperzy się skarżą, że MSR 18 (wpływy księgowane są po przekazaniu lokali) naraża firmy z branży na wahania wyników. Między innymi dla ich stabilizacji wielu waszych rywali wchodzi w sektor komercyjny. Przychody z biur i centrów handlowych księguje się proporcjonalnie do zaawansowania prac. Co na to Dom Development?[/b]

Obowiązują nas takie a nie inne zasady księgowości, nie mamy na nie wpływu. Wierzymy, że nasi udziałowcy rozumieją specyfikę branży. Nie zamierzamy naśladować innych i wchodzić w sektor nieruchomości komercyjnych. Mam wrażenie, że w tej części rynku konkurencja jest silniejsza niż w mieszkaniowej. Jesteśmy mocni w „produkcji” mieszkań i chcemy pozostać przy tej specjalizacji.

[b]Możliwe jednak, że Dom Development będzie musiał zrobić małe odstępstwo od tej reguły. W 2008 r. spółka kupiła, za 100 mln zł, zabytkową kamienicę Raczyńskich w Warszawie, planując przekształcenie jej w najbardziej luksusowy apartamentowiec w stolicy. Dziś znalezienie klientów gotowych płacić 40 tys. zł i więcej za mkw. może być trudne. Pozostaje chyba zmiana charakteru inwestycji na komercyjną.[/b]

W obecnej sytuacji gospodarczej faktycznie zainteresowanie luksusowymi mieszkaniami jest mniejsze, dlatego też nie spieszymy się z uruchomieniem tej inwestycji. Jej start opóźniają również pewne problemy z uzyskaniem stosownych zezwoleń. Rozważamy różne warianty, możliwe jest pozyskanie partnera i zmiana charakteru inwestycji na mieszkalno-komercyjny lub sprzedaż kamienicy. Bacznie obserwujemy rynek i jeżeli z naszych analiz będzie wynikać, że przekształcenie kamienicy w apartamentowiec będzie opłacalne, zrobimy to. Niewykluczone zresztą, że jeszcze w tym roku uruchomimy inny, kameralny projekt apartamentowca w Warszawie. Jeżeli będzie popyt, możliwe że przyspieszy to decyzję w sprawie kamienicy Raczyńskich.

[b]Dziękuję za rozmowę. [/b]