Nie inaczej było w przypadku Globe Trade Centre. Spółka zakończyła miniony rok z 525,5 mln zł straty przypadającej na udziałowców jednostki dominującej, przy 676,6 mln zł przychodów operacyjnych. Strata z tytułu aktualizacji wartości aktywów wyniosła ponad 708 mln zł.
Wartość nieruchomości zależy od wysokości przychodów z wynajmu nieruchomości oraz rynkowych stóp kapitalizacji (tzw. yields, stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości). Dla przykładu – centrum, którego przychody z wynajmu wynoszą netto 10 mln euro rocznie, przy 9-proc. stopie kapitalizacji, warte jest 90 mln euro.
Na przykładzie GTC można zauważyć, że spadkowi wartości obiektu może towarzyszyć wzrost przychodów z jego wynajmu. Choć średni poziom przychodów w warszawskiej Galerii Mokotów (GTC ma 50 proc. udziałów w obiekcie) liczony w USD wzrósł w 2009 r. o 2,5 proc., wartość obiektu spadła o blisko 5 proc. Przesądził o tym wzrost stóp yields dla galerii z 6,1 do 6,9 proc.
Zazwyczaj wysokość stóp bada się, analizując ceny uzyskiwane za nieruchomości w danym okresie. Tyle że w minionym roku rynek inwestycyjny zamarł. Jak, wobec braku materiału do analiz, ustalano wysokość stóp w minionym roku? – Przy ustalaniu stóp kapitalizacji dla poszczególnych nieruchomości rzeczoznawcy biorą pod uwagę rynkowe oczekiwania potencjalnych kupujących i potencjalnych sprzedających. Stopy zwrotu w takich warunkach są wyższe, gdyż obrazują m.in. większe ryzyko inwestowania w nieruchomości – tłumaczy Jerzy Dobrowolski, członek zarządu firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Zwraca uwagę, że przy wycenie obiektu komercyjnego bierze się pod uwagę nie tylko dochody netto z wynajmu powierzchni w analizowanym budynku, wynikające z obecnych umów najmu, ale również możliwe dochody do uzyskania z tego obiektu po wygaśnięciu umów najmu, mając na uwadze obecne warunki rynkowe, czyli tzw. ERV (z ang. Estimated Rental Value). – W 2009 r. dla wielu budynków ERV był niższy niż rzeczywiste dochody, co przy podwyższonych stopach zwrotu wpływało na zmniejszenie wartości rynkowej tych nieruchomości – dodaje Dobrowolski.
