Bieżąca sprzedaż spada, zyski napędzi boom z poprzednich lat

Zdecydowana większość firm w ubiegłym roku sprzedała mniej mieszkań niż w rekordowym dla branży 2017 r., choć zainteresowanie klientów jest wciąż wysokie. Czy popyt i podaż mają szanse wrócić do równowagi?

Już prawie wszyscy deweloperzy z rynku kapitałowego podali wyniki sprzedaży mieszkań w 2018 r. Ogólny obraz jest zgodny z trendami prognozowanymi dla całego sektora: miniony rok przynosi kilkunastoprocentowy spadek łącznej sprzedaży po kilku latach trendu wzrostowego. Wyniki poszczególnych spółek są, tradycyjnie, mocno zróżnicowane (patrz wykres).

Kłopoty z podażą

Dom Development w całym 2018 r. sprzedał 3,6 tys. lokali, co oznacza spadek o 9,4 proc., i to mimo tego, że konsolidował Euro Styl w całym roku, a w 2017 r. od czerwca, oraz zbierał pierwsze owoce na nowym rynku, wrocławskim. Uwagę zwraca sprzedaż grupy w końcówce ub.r. – bardzo rzadko się zdarza, by przebito barierę 1 tys. mieszkań sprzedanych w kwartale.

W 2018 r. deweloperzy działali w realiach wysokich kosztów budowy i braku rąk do pracy, a wybory samorządowe dodatkowo spowolniły pracę urzędów i uzyskiwanie pozwoleń. To przełożyło się na niższą podaż. Prezes Domu Development Jarosław Szanajca zauważa, że kiedy rynek zwolnił, zwiększyła się dostępność podwykonawców wyspecjalizowanych w początkowych fazach budowy, a wkrótce może to objąć kolejne etapy.

Ponieważ stolica robi się coraz ciaśniejsza, motorem wzrostu Domu Development mają być Trójmiasto i Wrocław.

Foto: GG Parkiet

Na tle branży pozytywnie wyróżnia się Victoria Dom. Firma działająca wyłącznie w Warszawie na spadkowym rynku zanotowała aż 30-proc. wzrost sprzedaży, do 1,06 tys. lokali – to jej nowy rekord. Co więcej, wiceprezes Waldemar Wasiluk zapowiada kontynuację trendu w tym i przyszłym roku – wciąż opierając się na stołecznym rynku.

10-proc. wzrost sprzedaży uzyskał też Marvipol skoncentrowany na Warszawie i celujący teraz w kameralne projekty z wyższej półki.

Przedstawiciele branży podkreślają jednak, żeby nie patrzeć na sprzedaż w ujęciu ilościowym jako główny wskaźnik. Z jednej strony słabsze wyniki to efekt wyprzedanej oferty i wspomnianych trudności z uruchamianiem nowych inwestycji. Część firm celowo spowalnia tempo, elastycznie dostosowując się do rosnących kosztów, czyli podnosząc ceny. Przykładowo, Echo Investment po 20 proc. mieszkań w każdym projekcie zachowuje do sprzedaży dopiero po wybudowaniu bloku. W 2018 r. sprzedaż u dewelopera spadła o prawie 31 proc., do 986 lokali. Plan na ten rok to znalezienie nabywców na 1,3 tys. mieszkań.

Według firmy REAS w tym roku należy się spodziewać kontynuacji korekty liczby transakcji na rynku mieszkaniowym, ale nie cen.

Według prognoz analityków DM mBanku, popyt na nowe mieszkania będzie wciąż wysoki, a podaż z czasem zostanie odbudowywana. Tym samym rynek wróci do równowagi – ale przy wyższych cenach lokali.

Dywidendowe żniwa

Poza sprzedażą spółki raportują wyniki przekazań mieszkań, czyli kluczowy parametr decydujący o wynikach finansowych za 2018 r. i wysokości dywidend.

Rezultaty części firm są imponujące – to efekt zaksięgowania wysokiej sprzedaży z poprzednich lat.

Dom Development wydał klucze do 3,63 tys. lokali, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Atal zwiększył liczbę przekazań o 36 proc., do 2,31 tys. Jeszcze lepszą dynamikę osiągnęli średni i mniejsi gracze. Archicom przekazał 1,33 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Lokum Deweloper uzyskał wynik o 39 proc. lepszy, przekazując 900 mieszkań, a Inpro o 57 proc., wręczając klucze do 6769 lokali.

Wyniki po trzech kwartałach świadczą o tym, że spółki wciąż księgują solidne marże – rekordziści powyżej 30 proc. (marża brutto ze sprzedaży).