Duzi gracze spokojni o finansowanie

Obligacje budowniczych mieszkań znów cieszą się wzięciem – i to powinno się utrzymać. Kluczem jest jednak skala.

Aż blisko 850 mln zł pozyskali z emisji obligacji od stycznia do kwietnia deweloperzy mieszkaniowi z Catalyst – wynika z szacunków DM Navigator, które publikujemy jako pierwsi. Z tego 530 mln zł to wartość emisji w samym kwietniu. Mowa o pieniądzach na nowe inwestycje i refinansowanie długu. Spółki w tym czasie odkupiły papiery za 574 mln zł. Do końca roku zapadają obligacje za 925 mln zł. W raporcie debiutuje Echo Investment w związku ze wzrostem skali działalności na rynku mieszkaniowym.

Średniaki w klinczu

Zdaniem Mateusza Muchy, menedżera w DM Navigator, II kwartał również powinien przynieść wysoką aktywność deweloperów i inwestorów na rynku „korporatów". Przede wszystkim do funduszy cały czas napływają pieniądze, a w środowisku niskich stóp zarządzający muszą wyszukiwać obligacje dające przyzwoite odsetki. O atrakcyjne rentowności trudno w przypadku papierów największych polskich przedsiębiorstw czy firm kontrolowanych przez Skarb Państwa. Za to deweloperzy wciąż płacą relatywnie nieźle: tegoroczne emisje to odsetki rzędu 4,2–5,5 proc. w skali roku. – To solidny argument do zwiększania zaangażowania kapitału w dług emitowany przez deweloperów mieszkaniowych, którzy pokazali odporność na pandemię i mają dobre perspektywy – zaznacza Mucha.

DM Navigator podtrzymuje tezę o rozwarstwianiu się rynku. Pierwsza grupa to wiodący deweloperzy, notowani na GPW lub Catalyst, o ugruntowanej pozycji pod względem sprzedaży mieszkań oraz plasowania obligacji. Ci nie powinni mieć kłopotów z plasowaniem dużych ofert, korzystając z tego, że polityka największych instytucji finansowych nie pozwala angażować się w spółki niepubliczne czy o niewielkiej skali. Sześć z ośmiu emisji przeprowadzonych od stycznia do kwietnia br. miało wartość właśnie powyżej 100 mln zł.

Foto: GG Parkiet

Tym samym mniejsze spółki, myślące o emisjach rzędu kilkunastu czy „małych" kilkudziesięciu milionów złotych, będą się starały zainteresować mniejsze TFI lub inwestorów indywidualnych. Ponadto DM Navigator prognozuje dalszy wzrost udziału w emisjach obligacji inwestorów z rynku private debt – choć plasowanie papierów dla tych graczy wiąże się z wyższymi kosztami. Najwięcej wyzwań stoi przy tym przed średnimi deweloperami, których potrzeby kapitałowe są za małe z punktu widzenia funduszy inwestycyjnych, ale i za duże, by udało się przeprowadzić emisję dla inwestorów indywidualnych. Private debt może się okazać zbyt drogą opcją.

Przewaga popytu

Deweloperzy mieszkaniowi mają za sobą rewelacyjny I kwartał. Ci z rynku kapitałowego sprzedali 7,3 tys. mieszkań, o 21 proc. więcej rok do roku. Z kolei JLL oszacowało, że w sześciu największych aglomeracjach padł rekord i sprzedaż wzrosła o 3 proc., do 19,5 tys. lokali. – Popyt jest bardzo silny. Widoczny jest udział osób, którzy starają się przez zakup mieszkania przechować wartość oszczędności. Nie zgadzamy się z coraz częściej spotykanymi komentarzami wskazującymi, że to sztuczny popyt – zaznacza Mucha. Wskazuje na strukturalny deficyt lokali, a także wzrost zamożności i dostępność kredytów, co skłania do poprawy komfortu życia. Kurczy się też zasób dobrze zlokalizowanych inwestycji, co skłania do zakupów z myślą o przyszłych pokoleniach. Dodatkowy popyt płynie od inwestorów z rynku najmu instytucjonalnego.

Deweloperzy z dobrymi bankami ziemi spodziewają się wysokiej sprzedaży w kolejnych kwartałach. To podaż jest bowiem kluczowym wyzwaniem. Trudno o płynne uzupełnianie oferty, skoro efektywność pracy urzędów jest w czasie obostrzeń związanych z pandemią jeszcze niższa niż zwykle. Niska podaż przy wysokim popycie wraz ze wzrostem cen materiałów przekłada się na wzrost cen, które rynek jak dotąd akceptuje. Deweloperzy mają też problem z uzupełnianiem banków ziemi – dostępność gruntów spada, a ceny rosną. Firmy nierzadko decydują się na nabycie gruntów wymagających dłuższego przygotowania.