Kiedy rynek w kropce, Dom Development tylko zyskuje

Chętnych na mieszkania droższe, ale o wyższym standardzie, nie brakuje – mimo rosnących cen. Potężny bank ziemi pozwala spółce relatywnie płynnie uzupełniać podaż.

Deweloper w II półroczu planuje zdecydowane uzupełnienie oferty o 3 tys. mieszkań – przede wszystkim w Warszawie – chce także przekazać 1,4–1,5 tys. lokali oraz utrzymać bardzo wysokie marże. Mimo rekordowych wyników finansowych notowania spółki w czwartek lekko spadały.

To nie są tanie rzeczy

W I połowie 2021 r. deweloper przekazał 1,92 tys. lokali, o 55 proc. więcej rok do roku. Zaksięgował 1,14 mld zł skonsolidowanych przychodów, o 48 proc. więcej niż rok wcześniej. Marża brutto ze sprzedaży wyniosła aż 33,2 proc., o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Na stołecznym rynku grupa uzyskała bardzo wysoką rentowność 35 proc., w Trójmieście 34,6 proc., a we Wrocławiu – gdzie biznes rozwija się od niedawna – 25,7 proc.

W samym II kwartale odebrane zostały klucze do 556 mieszkań, marża brutto ze sprzedaży sięgnęła aż 34,9 proc.

W efekcie zysk netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 232,5 mln zł (9,1 zł na akcję), dwa razy tyle co rok wcześniej.

W tym roku to w I kwartale nastąpiła kumulacja przekazań. W całym 2021 r. Dom Development spodziewa się wydać klucze do 3,3–3,4 tys. lokali wobec 3 tys. w ubiegłym, zatem na II półrocze przypadnie 1,4–1,5 tys. mieszkań.

Foto: GG Parkiet

Firma konsekwentnie realizuje wysoką marżę i nie jest to zasługa budowania na tanich gruntach. Dom Development, choć sprzedaż ma wysoką, nie jest producentem z półki popularnej. To, w zestawieniu z sytuacją rynkową – przewagą popytu nad podażą – pozwala uzyskiwać dobrą rentowność. Wiceprezes Leszek Stankiewicz zapewnił, że zarząd zrobi wszystko, by raportowane przez grupę marże pozostały wysokie.

Nadganianie w stolicy

Bieżące wyniki finansowe to jednak efekt działań sprzed lat. A jak wygląda deweloperska teraźniejszość? Grupa w I połowie br. sprzedała 2,12 tys. mieszkań, o 30 proc. więcej niż rok wcześniej.

– Nie dostrzegamy na horyzoncie czynników, o których można byłoby powiedzieć, że są twardym ryzykiem. Mamy wrażenie – oraz nadzieję – że popyt będzie się utrzymywać. Głównym zagrożeniem dla rynku jest niewystarczająca podaż, i tu jest główne zadanie dla samorządów – powiedział prezes Jarosław Szanajca. – Działają wszystkie czynniki wspierające popyt: niskie stopy, dostępne i tanie kredyty, oczekiwania inflacyjne i dalszych podwyżek cen mieszkań. Problemy są po stronie podaży: brakuje gruntów, administracja nie nadąża, szczególnie w Warszawie. Wskaźnik wyprzedaży oferty to w stolicy zaledwie 1,5 kwartału, w innych miastach bliżej 2 niż 3, podczas gdy bezpieczny poziom to 5–6. Szczupła oferta powoduje presję na ceny. Te rosną szybciej, niż byśmy sobie życzyli w długim terminie. Nie jest to jeszcze dramatyczny wzrost, sytuacja będzie jednak coraz trudniejsza – dodał.

Prezes potwierdził, że wzrost cen mieszkań pozwala z naddatkiem kompensować rosnące koszty materiałów i wykonawstwa.

Na koniec czerwca grupa miała w ofercie 1,77 tys. mieszkań, o 12 proc. mniej niż rok wcześniej, podczas gdy w poprzednich latach około 2,4 tys. Bardzo mocny spadek nastąpił w stolicy: o 60 proc. rok do roku, do 564 mieszkań. W II półroczu deweloper planuje nadgonić z podażą – w III i IV kwartale ma wprowadzać po 1,5 tys. mieszkań. Przy tym w tych 3 tys. 1,8–1,9 tys. przypadnie na Warszawę. Deweloper ma w posiadaniu i zabezpieczone tereny pod budowę ponad 17 tys. lokali.

Od lipca grupa kontroluje krakowskie Sento. Deweloper ten na koniec czerwca miał w ofercie 228 mieszkań, a w banku ziemi 727. Mało, ale Dom Development będzie rozbudowywać tę platformę. Prezes Szanajca dał do zrozumienia, że będzie to spokojne rozwijanie, by docelowo zająć mocną pozycję (lider ma dziś niecałe 6 proc.), a nie szybka inwazja na Kraków.

Blisko wrzenia?

Kurs dewelopera w czwartek spadał o prawie 2 proc., do 134,4 zł. Od jesieni notowania były w mocnym trendzie wzrostowym, ale po wypłacie dywidendy (pierwsze notowanie bez prawa do udziału w zysku to 18 czerwca) trwa przecena. W raporcie z początku sierpnia analitycy DM BOŚ wycenili papiery na 144,3 zł przy kursie 139 zł i wydali rekomendację „trzymaj" mimo dobrej oceny samej spółki i podkreślenia, że wzrost kosztów wykonawstwa jest z naddatkiem pokrywany wzrostem cen. „Cykl wzrostowy na rynku mieszkaniowym trwa od 2013 r. i ostatnia faza jest już dość agresywna. Dostrzegamy symptomy możliwego przegrzania rynku" – wyjaśnili analitycy.