Odnotowano poprawę struktury portfela w stosunku do końca 2017 r., biorąc pod uwagę takie wskaźniki jak LTV (relacja wartości kredytu do wyceny nieruchomości) oraz DSTI (miesięczne raty wszystkich spłacanych kredytów do dochodów netto). Na koniec 2018 r. kredyty o LTV ponad 100 proc. były warte prawie 50 mld zł wobec 48 mld zł w 2017 r. i aż 82 mld zł w 2016 r. Kredyty o wysokim wskaźniku, w przedziale 100–150 proc., są warte 39 mld zł. Powyżej 150 proc. – 10,5 mld zł, czyli stanowią tylko 2,6 proc. wartości całego portfela wynoszącej 406 mld zł.
Najgorsze parametry pod tym względem mają hipoteki walutowe, szczególnie te frankowe, i to one głównie odpowiadają za istnienie sporego nominalnie portfela hipotek o najwyższym LTV – stanowią trzy czwarte wartości wszystkich kredytów mieszkaniowych mających wskaźnik ten wyższy niż 100 proc. (mimo że frankowe hipoteki pod względem wartości to tylko jedna czwarta całego portfela kredytów mieszkaniowych sektora). KNF w raporcie zaznaczyła, że pomimo obserwowanej poprawy wysokie LTV części portfela kredytowego wzbudza obawy o sytuację finansową gospodarstw domowych, które nie podołałyby spłacie tych kredytów.
Pod względem DSTI dominują kredyty o wskaźniku do 20 proc., są warte 132 mld zł, w przedziale 20–30 proc. to 109 mld zł, a 30–40 proc. to 75 mld zł. Jednak są też kredyty warte 89 mld zł, w przypadku których kredytobiorcy przeznaczali na spłatę swoich zobowiązań ponad 40 proc. miesięcznych dochodów (w tym 25 mld zł ze wskaźnikiem ponad 60 proc.). Także tu hipoteki frankowe mają większą wagę, niż wynikałoby to z ich udziału rynkowego, choć w tym przypadku efekt wzrostu kursu CHF łagodzą ujemne stopy procentowe.
Wpływ na poprawę struktury hipotek pod względem LTV i DSTI miało kilka czynników. – Jeden z nich to spłacalność, w tempie około 10 proc. rocznie, hipotek walutowych, które zwykle mają wysokie te wskaźniki ze względu na wzrost kursu CHF/PLN od momentu zaciągnięcia tych zobowiązań. Na DSTI pozytywny wpływ mają szybko rosnące dochody Polaków, z kolei obniżeniu LTV sprzyja wzrost cen nieruchomości. Pomaga także nowa produkcja ze względu na wyższy niż przed laty wymagany wkład własny, teraz już nie są udzielane kredyty o LTV sięgającym 100 proc. i więcej jak przed laty – tłumaczy Michał Sobolewski, analityk DM BOŚ.
