2024 rok to będzie czas szukania okazji inwestycyjnych

Wraz ze spadkiem stóp i kosztów finansowania można spodziewać się mniejszej różnicy oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących nieruchomości komercyjne.

Rok 2023 na rynku nieruchomości komercyjnych upłynął pod znakiem spowolnienia. Czego przedstawiciele branży spodziewają się w kolejnym, jakie trendy mogą wówczas dominować?

Przebudzenie na rynku inwestycyjnym

Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce, mówi, że pandemia oraz sytuacja geopolityczna w ostatnich latach wywołały znaczne turbulencje w światowej gospodarce, co przełożyło się na silny wzrost inflacji.

W ramach przeciwdziałania spadkowi wartości pieniądza banki centralne podnosiły stopy, które stały się głównym czynnikiem hamującym aktywność inwestycyjną i deweloperską na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Wraz ze spadkiem kosztów finansowania spodziewamy się zmniejszenia polaryzacji między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających i stopniowego wzrostu wartości inwestycji – mówi Kamil Kowa. – W I połowie 2024 r. na celowniku inwestorów pozostaną nieruchomości o wartości poniżej 100 mln euro z długim horyzontem czasowym lokaty kapitału oraz nieruchomości typu value-add, czyli z potencjałem podniesienia wartości poprzez aktywne zarządzanie zarówno w obszarze najmu, jak i modernizacji, przebudowy, wykorzystania potencjału deweloperskiego czy też zmiany funkcji użytkowej – prognozuje członek zarządu Savills w Polsce.

– Inflacja i stopy procentowe, które wpływają na ceny, pozostają kluczowymi kwestiami, które inwestorzy będą brali pod uwagę przed podjęciem aktywności – zwraca uwagę Dmytro Havrylenko, head of capital markets w JLL. – Mimo znacznego spadku wartości inwestycji w 2023 r. nieruchomości nadal niosą korzyści wynikające z możliwości dywersyfikacji portfela. Stosunkowa bierność inwestorów może się zmieniać wraz z potencjalnym obniżeniem stóp procentowych przez banki centralne. Istnieje także duża szansa, że dostępny kapitał zgra się z okazjami rynkowymi, prowadząc do zwiększenia wartości transakcji w II połowie 2024 r. – dodaje.

Większa aktywność lokalnych graczy

– Czy to będzie lepszy czy gorszy rok? Wydaje się, że 2024 r. będzie ciekawy, a rozdźwięk w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi będzie się zmniejszał, co z kolei przełoży się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i dużo większy wolumen w skali roku. Wiemy o kilkudziesięciu transakcjach, które się toczą i powinny sfinalizować się w przyszłym roku – mówi Marcin Purgal, senior director w dziale investment w Avison Young. Firma spodziewa się dominacji inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich i Polski.

– Fundusze instytucjonalne skupiają obecnie uwagę na swoich lokalnych rynkach zachodnioeuropejskich, gdzie mogą znaleźć wiele okazji cenowych, jakich nie było od wielu lat – i dopiero w drugiej kolejności wrócą na rynek polski. W trend ten również wpisują się nowe zagraniczne podmioty, które jeszcze nie są obecne na rynku polskim, ale analizowały już potencjalne projekty w przeszłości – dodaje Marcin Purgal.

Daniel Bienias, prezes CBRE na Polskę i region Europy Środkowo-Wschodniej, mówi, że inwestorzy będą poszukiwali nowych rozwiązań.

– Możemy spodziewać się kontynuacji sytuacji, z którą mierzyliśmy się w 2023 r. Wyzwaniem pozostają problemy z dostępnością finansowania nowych projektów i wysokimi kosztami inwestycji. Inwestorzy poszukują alternatywnych źródeł finansowania – wskazuje Daniel Bienias. – Pozytywnym aspektem tej sytuacji jest poszukiwanie nowych rozwiązań i coraz bardziej widoczne kreatywne podejście do nieruchomości. Gracze na rynku analizują obiekty w swoim portfelu i poszukują dla nich nowych możliwości, np. zmiany biurowców na obiekty mieszkaniowe i hotele studenckie czy podniesienia standardu, w tym wdrożenia rozwiązań ESG. Badają również aktualny potencjał posiadanych budynków pod względem efektywności energetycznej czy tego, jaki potencjał będą miały dla najemców w przyszłości, i rozważają rozwiązania, które podniosą ich jakość. Pod presją są szczególnie starsze budynki, słabszej jakości. Choć dyskusje na temat np. zmiany funkcji budynków toczą się już od pewnego czasu, to ostatnio stają się coraz częstsze – zaznacza.

Zdaniem Bieniasa, chociaż Polska pozostaje cały czas uważnie obserwowanym miejscem na inwestycyjnej mapie świata, to inwestorzy zagraniczni w znacznym stopniu koncentrują się na lokalnych rynkach. – Sprawia to, że w naszym kraju tym mocniej odczuwamy niedobór rodzimych inwestorów, którym działalność zdecydowanie ułatwiłyby np. fundusze REIT – uważa Daniel Bienias.

– Wzrost stóp procentowych i niższe wyceny aktywów tworzą luki kapitałowe. Niedobór kapitału sprzyja partnerstwom i sojuszom mającym na celu pozyskanie środków finansowych, takim jak platformy współpracy i joint ventures dla inwestorów i deweloperów – zgadza się Dmytro Havrylenko z JLL.

Ostrożności nigdy za wiele. Zdaniem Agnieszki Giermakowskiej, dyrektorki działu badań rynkowych i doradztwa, liderki ds. ESG w Newmark Polska, zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą koncentrować się na ugruntowanych rynkach: sześciu magazynowych (Warszawa i okolice, Górny Śląsk, Polska centralna, Dolny Śląsk, Wielkopolska i Trójmiasto) i siedmiu biurowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź), które pozwalają na ograniczenie ryzyka i dają poczucie względnej stabilizacji.

Pod znakiem zrównoważonego rozwoju i ESG

Bartłomiej Zagrodnik, dyrektor zarządzający w Walter Herz, komentuje, że w nadchodzącym czasie na plan pierwszy wysuną się kryteria ESG i normy zrównoważonego rozwoju, na których ściśle oparta będzie klasyfikacja i ocena nieruchomości. – Będziemy obserwować rosnącą przewagę projektów certyfikowanych, wykorzystujących rozwiązania proekologiczne, o niskim wpływie na środowisko i zoptymalizowanych kosztach eksploatacyjnych w odniesieniu do aktywów, które nie spełniają tych standardów. Na rynku pogłębiał się będzie dystans pomiędzy najlepszymi budynkami oraz przestarzałymi obiektami, które będą wyburzane albo przystosowywane do innych funkcji – przekonuje Bartłomiej Zagrodnik.

Katarzyna Chwalbińska-Kusek, dyrektorka ESG i zrównoważonego rozwoju w Savills w Polsce, mówi, że po okresie skupionym na planowaniu i edukacji z zakresu ESG przyszedł czas na wdrażanie rozwiązań zadeklarowanych w utworzonych do tej pory strategiach.

– 2024 r. będzie więc czasem, kiedy w kwestii ESG branża nieruchomości powie: sprawdzam! Z pewnością zaobserwujemy zmianę paradygmatu w obszarze S poprzez odejście od przypadkowych inicjatyw społecznych i zwrot w kierunku przemyślanego tworzenia wartości społecznej i raportowania w tym zakresie. W aspekcie G w ESG konieczne będzie wdrożenie zestawu polityk i procesów dotyczących zrównoważonych dostaw oraz praw człowieka. To powinien być również rok walki z greenwashingiem, czyli wykorzystywania ESG jedynie w komunikacji, niepopartego realnymi działaniami – podsumowuje Katarzyna Chwalbińska-Kusek.