Infrastruktura fundamentem, mieszkaniówka w dół

Wyniki branży będą się pogarszać, ale nie tak mocno jak przemysłu. Pandemia przełoży się na zmniejszenie inwestycji i zaostrzenie konkurencji. Głównym rozdającym zlecenia będzie państwo.

W maju wartość produkcji budowlano-montażowej była o 5,1 proc. niższa niż rok wcześniej, podczas gdy mediana szacunków w ankiecie „Parkietu" zakładała tylko 0,5-proc. spadek. Słabsze – rzędu 5 proc. – niż rok wcześniej wyniki uzyskały wszystkie trzy główne części rynku: ogólna, inżynieryjna i związana z robotami specjalistycznymi.

Licząc po pięciu miesiącach, produkcja budowlano-montażowa była o 3,9 proc. wyższa rok do roku. 7,6-proc. wzrost odnotowały firmy zajmujące się budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej. Kubaturówka osiągnęła 1,4-proc. wzrost, a roboty specjalistyczne 2,1-proc. Dla porównania po pięciu miesiącach 2019 r. produkcja budowlano-montażowa notowała wzrost rok do roku o 9,3 proc., a po pięciu miesiącach 2018 r. o 24 proc.

Spadkowy rok

GG Parkiet

– Spadek produkcji budowlanej w maju nie jest dużym zaskoczeniem, na taki kierunek zmian już od kilku kwartałów wskazywały np. dane o pozwoleniach niemieszkaniowych czy przetargach publicznych na roboty budowlane – mówi Bartłomiej Sosna, ekspert w firmie Spectis. Zaznacza, że w maju spadkowi nie oparł się nawet rynek inżynieryjny. – Wprawdzie perspektywy dla dużych inwestycji rządowych prezentują się umiarkowanie korzystnie, jednak negatywny wkład w inwestycje publiczne będą miały samorządy. Nie jest to jednak efekt wyłącznie epidemii, ale także normalnego cyklu koniunkturalnego w inwestycjach samorządowych – mówi Sosna. – Oczekujemy, że w dalszej części roku wypracowana po pięciu miesiącach nadwyżka w budownictwie będzie stopniowo topnieć, aby docelowo przybrać średnioroczny wynik ujemny. Nadal podtrzymujemy stanowisko, że korekta w budownictwie, w porównaniu z sektorami przemysłowym czy usługowym, będzie stosunkowo łagodna – podsumowuje.

Eksperci Spectis oszacowali, że w perspektywie do 2025 r. potencjał polskiego rynku budowlanego to 116 mld zł w ramach inwestycji realizowanych i 427 mld zł w przypadku przygotowywanych i planowanych. Eksperci wzięli pod lupę po 60 najważniejszych projektów w każdym województwie.

Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, spodziewa się, że pierwsze oznaki umiarkowanego pogorszenia koniunktury w branży mogą być widoczne w II połowie tego roku. Spadek inwestycji – poza publicznymi na poziomie centralnym – przełoży się na przychody firm, przy czym zdecydowanie lepsze perspektywy rysują się przed wykonawcami z rynku infrastruktury transportowej i energetycznej niż kubaturowego i bazującymi na kontraktach od samorządów. Pod presją może być też rentowność, a to z uwagi na zaostrzenie rywalizacji o nowe zlecenia. – Szczególnie niebezpieczne wydaje się nasilenie konkurencji na rynku drogowym, którego, moim zdaniem, cechuje nadmierna otwartość na tle pozostałych krajów europejskich. Dodatkowym wyzwaniem dla firm wykonawczych będzie pozyskanie gwarancji na realizację dużych inwestycji infrastrukturalnych, bo instytucje finansowe zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki wobec branży budowlanej – mówi Kaźmierczak.

GG Parkiet

Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego w firmie PMR, zaznacza, że branża wykazuje nadal relatywnie dużą odporność na skutki epidemii, a zdecydowana większość inwestycji toczy się swoim tempem. – Pojawiają się już jednak sygnały negatywnego wpływu pogorszenia nastrojów inwestycyjnych. W maju po raz kolejny mocno spadła liczba nowo rozpoczynanych budów mieszkań, co stanowi sygnał ostrzegawczy dla tych, którzy sądzą, że budownictwo pozostanie niemal bez negatywnego wpływu Covid-19. Należy się spodziewać, że w II półroczu niższa liczba nowych inwestycji deweloperskich pociągnie za sobą słabsze wyniki w firmach budowlanych realizujących projekty kubaturowe – mówi Jungiewicz. – Remedium na spodziewany spadek inwestycji prywatnych będzie dla branży budowlanej kontynuacją w zwiększonej skali programów infrastrukturalnych. W ostatnich dniach zwiększono o 21 mld zł pulę środków przeznaczonych na realizację Programu Budowy Dróg Krajowych na lata 2014–2023 z perspektywą do 2025 – podkreśla.

Analitycy zwracają uwagę, że rynek budowlany skurczy się, ale bazą jest kilka lat inwestycyjnego boomu (patrz wykres).

Podaż mieszkań spada

Jeśli chodzi o sam rynek mieszkaniowy, po słabym kwietniu w maju deweloperzy wciąż notowali mocne spadki rok do roku, jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych inwestycji. Nie ziściły się jednak pesymistyczne scenariusze, że majowe wartości będą jeszcze gorsze od tych za kwiecień.

W maju deweloperzy rozpoczęli budowę 6,19 tys. mieszkań, o blisko 45 proc. mniej rok do roku, ale niemal tyle samo, ile w kwietniu. Firmy uzyskały pozwolenie na budowę 10,7 tys. lokali, o 36 proc. mniej rok do roku, ale i o 11 proc. więcej miesiąc do miesiąca (wtedy raportowano 27-proc. spadek rok do roku).

Po pięciu miesiącach liczba mieszkań, które deweloperzy zaczęli stawiać, wyniosła 44,2 tys., to o 21 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba lokali objętych pozwoleniem na budowę skurczyła się z kolei o ponad 11 proc., do 57,5 tys.

Uwagę zwraca odbicie w maju względem kwietnia, jeśli chodzi o aktywność inwestorów indywidualnych. Kowalscy rozpoczęli budowę 8,72 tys. mieszkań, jedynie o 3 proc. mniej rok do roku i jednocześnie o 23 proc. więcej miesiąc do miesiąca. Inwestorzy uzyskali też pozwolenie na budowę 8,3 tys. lokali, o 13 proc. mniej rok do roku, ale i 20 proc. więcej miesiąc do miesiąca.

Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w Sonarhome.pl, komentuje, że dane o rozpoczynanych budowach i pozwoleniach prezentowane narastająco nie są bardzo słabe, jednak kiedy przyjrzeć się przynajmniej kilku największym miastom, okazuje się, że ograniczenie podaży jest znaczące. W przypadku rozpoczynających się budów największy spadek widzimy we Wrocławiu (60 proc.), Poznaniu (52 proc.) i Gdańsku (50 proc.). W przypadku pozwoleń na budowę – w Poznaniu (47 proc.), Wrocławiu (46 proc.) i Warszawie (45 proc). W samym maju w stolicy zielone światło dostały inwestycje na zaledwie 398 lokali, słabiej było tylko w Poznaniu.

– Na dane za maj czekaliśmy z pewnym niepokojem, wyniki okazały się umiarkowanie pozytywne, zjawisko wyhamowania nowych inwestycji się nie pogłębia, ale nie ma też jeszcze oznak odbicia – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. Jego zdaniem większość inwestycji rozpoczętych w maju to zapewne – podobnie jak te rozpoczęte w poprzednim miesiącu – projekty przygotowane znacznie wcześniej, które najprawdopodobniej miały zostać uruchomione w marcu–kwietniu. – Trudno się spodziewać, aby wyniki w czerwcu były istotnie lepsze niż w maju, zatem zjawisko to będzie najsilniej widoczne po I półroczu. Można jednak mieć nadzieję, że w II połowie roku zacznie się odrabianie zaległości – mówi Kirejczyk.

Jego zdaniem dobrym sygnałem są informacje o pozwoleniach uzyskanych przez deweloperów – spadek rok do roku po pięciu miesiącach to 11 proc. – a potencjał to ponad 57,5 tys. lokali, których budowę można byłoby rozpocząć w najbliższych miesiącach.

– Inwestorzy indywidualni nadal wykazują się dużą odpornością na pogorszenie koniunktury. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że jakaś część zamożniejszych Polaków uzna, że na czasy nawracających epidemii dom jednorodzinny z ogrodem jest lepszym rozwiązaniem niż mieszkanie – podsumowuje Kirejczyk.

A co może stać się z cenami mieszkań?

– Pojawia się bardzo dużo promocji, wielu klientów liczy na spadki, część wycofała się z zakupów i szuka lepszych ofert. Deweloperzy raczej nie będą przeceniać tego, co jest w ofercie, raczej postawią na promocje – ale nowe inwestycje mogą być oferowane w niższych cenach. W najbliższym czasie możemy spodziewać się obniżek rzędu 3–5 proc. – uważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

– Niższa podaż może przynajmniej ograniczyć ewentualne obniżki cen, pozwalając na dłuższe utrzymanie się obecnych stawek – mówi Barbara Bugaj. – Deweloperzy, tak jak inne spółki, borykają się teraz nie tylko z ewentualnym zmniejszeniem popytu, spowodowanym spadkiem nastrojów konsumenckich, czy też zaostrzeniem warunków udzielania konsumentom kredytów hipotecznych. Zaostrzone zostały również warunki finansowania bankowego dla firm, branża nie została objęta pomocą w ramach tarczy antykryzysowej – wylicza.