Analizy

Podaż lokali pędzi, popyt wciąż silniejszy. Jak długo?

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest mocno zdestabilizowany, zalewa go gotówka, firmom trudno nadążyć z uzupełnianiem oferty. A czy rośnie bańka? Ilu ekspertów, tyle opinii.

Drożejące mieszkania to efekt dużego popytu oraz rosnących kosztów budowy i ziemi.

Foto: echo investment

W czerwcu deweloperzy ruszyli z budową 14,9 tys. mieszkań – wynika ze wstępnych danych GUS. To o 60 proc. więcej niż rok wcześniej, ale wtedy rynek wciąż był wyciszony po lockdownie. Aktywność deweloperów zmniejszyła się nieco względem wyśrubowanych, rekordowych statystyk z marca, kwietnia i maja, niemniej 14,9 tys. to nadal bardzo wysoki wynik. W I półroczu ruszyła budowa 87,7 tys. mieszkań, o 64 proc. więcej niż w dotkniętym lockdownem analogicznym okresie ubiegłego roku, ale i o 14 proc. więcej niż w II połowie 2020 r., kiedy deweloperzy znów pracowali pełną parą.

Spółki wciąż mocno wypadają, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę. W czerwcu zielone światło dostały projekty obejmujące ponad 18 tys. lokali, o 8 proc. więcej rok do roku. W skali całego półrocza mowa o ponad 109 tys. mieszkań, o 47 proc. więcej rok do roku i 13 proc. wobec II połowy 2020 r.

Czy deweloperów ogarnęła gorączka, jak oceniają niektórzy? Dane GUS wskazują, że Kowalscy również budują na potęgę. W czerwcu ruszyło stawianie 10,4 tys. domów i o 16 proc. więcej rok do roku. Za nami czwarty z rzędu miesiąc pięciocyfrowego wyniku. W skali półrocza ruszyła budowa 54,3 tys. lokali, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Kowalscy w czerwcu uzyskali pozwolenia na budowę aż 11,7 tys. domów – to nowy rekord i wynik o 20 proc. większy rok do roku. W całym I półroczu dostali zielone światło na postawienie ponad 60 tys. lokali, o 29 proc. więcej rok do roku.

Foto: GG Parkiet

Inwestycje deweloperów są rozpędzone, sprzedaż mieszkań jest wysoka mimo rosnących cen. Na internetowych forach i w mediach społecznościowych wieszczone jest rychłe pęknięcie bańki.

Balon to czy nie?

– Dane GUS są imponujące, nie tylko w porównaniu z poziomem sprzed roku, kiedy mieliśmy pandemiczne spowolnienie, ale również w zestawieniu z danymi sprzed dwóch lat. Rozpoczętych budów w I połowie br. było o aż 64 proc. więcej rok do roku i 32 proc. więcej niż dwa lata temu, w przypadku pozwoleń to odpowiednio o 47 i 40 proc. – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – Tak duże przyspieszenie to efekt olbrzymiego popytu na mieszkania. Po prostu deweloperzy szacują, że bez większych problemów uda im się sprzedać tak dużo lokali. Popyt wspierają bowiem najtańsze w historii kredyty hipoteczne, znikome oprocentowanie lokat bankowych, które zachęca do inwestowania w mieszkania, oraz szybko rosnące płace – zaznacza.

Foto: GG Parkiet

Zdaniem Wojciecha Matysiaka, kierownika departamentu analiz ekonomicznych PKO BP, te czynniki to bardzo dobre otoczenie do inwestowania na rynku nieruchomości i próby ochrony kapitału przed utratą wartości. Szczególnie, że stawki najmu długoterminowego odbiły po pandemicznych spadkach. Ceny mieszkań rosną, bo popyt jest silny, a po stronie podaży są same wyzwania, głównie wysokie ceny działek i rosnące koszty materiałów. Jakie są szanse na zmianę trendu? – NBP stanowczo chłodzi oczekiwania rynkowe dotyczące podwyżek stóp procentowych – w naszej ocenie stanie się to nie wcześniej niż w połowie przyszłego roku – mówi Matysiak. – Niskie stopy, systematycznie osłabiający się złoty i coraz wyższe tempo wzrostu płac mogą stymulować dalszy wzrost cen ziemi i kosztów robocizny. W perspektywie kilku kwartałów możemy spodziewać się jednak globalnych dostosowań podaży oraz usprawnienia łańcucha dostaw, co powinno pozwolić być może na obniżkę cen materiałów budowlanych. Czynnikiem, który pomógłby spowolnić wzrost cen lokali, mógłby być silny wzrost nowej podaży. Deweloperzy mają jednak coraz większe problemy z zakupem terenów i szybkim uzyskiwaniem pozwoleń na budowę – dodaje.

Zdaniem ekonomisty, trudno mówić teraz o bańce na rynku nieruchomości. Dostępność mieszkań – mierzona relacją ceny mieszkania do poziomu płac – jest dużo korzystniejsza niż w szczycie poprzedniej hossy. Niższa jest również relacja zadłużenia gospodarstw domowych do ich dochodów do dyspozycji. – Ponadto konsumenci dysponują wysoką i rosnącą nadwyżką oszczędności w porównaniu z relatywnie słabą sytuacją płynnościową gospodarstw domowych w 2008 r. Szacujemy też, że skala popytu inwestycyjnego jest obecnie wciąż nieco mniejsza niż w poprzednim boomie – mówi Matysiak. – W razie osłabienia popytu, czynnikiem stabilizującym ceny może być wzrost roli PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.). Prawdopodobieństwo spadków cen mieszkań w najbliższej przyszłości jest bardzo niskie – dodaje.

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, zwraca uwagę, że rekordowe pod względem pozwoleń na budowę I półrocze w pewnej części jest efektem ucieczki przed zaostrzonymi normami efektywności energetycznej budynków, które zaczęły obowiązywać od tego roku.

– Ciekawa jest przewaga liczby mieszkań objętych pozwoleniami nad liczbą lokali, których budowa ruszyła, wynosząca 21 tys. Może stanowić pozytywny sygnał. Oznacza to pewną nadwyżkę, która może zostać wykorzystana w niedalekiej przyszłości. Deweloperzy będą zapewne obserwować zachowanie popytu i elastycznie dostosowywać ofertę – mówi Gawrońska. – Kluczowym pytaniem jest jednak to, na jakich rynkach będzie to najbardziej widoczne. Byłoby najkorzystniej, gdyby nowe pozwolenia pojawiały się w największych miastach, gdzie dysproporcja między popytem a podażą jest już dość niepokojąca – wskazuje. Dane GUS z poszczególnych miast publikowane są z opóźnieniem względem zbiorczych wyników, w ostatnich kwartałach widać, że inwestycyjny boom to zasługa wzmożonej aktywności deweloperów w mniejszych miejscowościach.

– Zasilanie oferty nową podażą ma wpływ na poziom cen, które od długiego czasu utrzymują się w trendzie rosnącym. Obserwowane w ostatnich kwartałach zjawisko znacznej przewagi popytu nad podażą wynika w dużej mierze z aktywności nabywców „parkujących" na rynku mieszkaniowym oszczędności, a przyszły wzrost cen – możliwe, że na poziomie dwucyfrowym – pozwala przypuszczać, że zjawisko bańki staje się coraz bardziej prawdopodobne – podkreśla Gawrońska.

Schłodzenie i schizofrenia

Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido.pl, zwraca uwagę, że liczba mieszkań w uruchamianych projektach w czerwcu była nieco niższa niż w poprzednich trzech miesiącach. – To kolejne dane z ostatnich tygodni, które mogą zwiastować uspokojenie na rynku. Celowo używam sformułowania „mogą zwiastować", gdyż dopiero za kilka miesięcy będziemy mogli to ocenić. Warto zauważyć, że czerwcowy odczyt liczby wniosków o kredyt hipoteczny złożonych do Biura Informacji Kredytowej był znacząco niższy od tych z marca i kwietnia – wygląda na to, że dynamiczny wzrost cen powoduje wyhamowanie popytu – mówi Krasoń. – Jednocześnie hamować zaczyna sprzedaż mieszkań. Pytanie, czy będzie to wyhamowanie i uspokojenie rynku czy odwrócenie trendu. Odpowiedź poznamy dopiero za kilka miesięcy. Na razie dane GUS wskazują wysoką aktywność deweloperów, jest więc szansa na przywrócenie równowagi popytowo-podażowej, której w ostatnich kwartałach wszystkim brakowało – podkreśla.

– Trudno dzisiaj mówić o bańce na rynku nieruchomości – raczej powinniśmy mówić o rozdwojeniu jaźni. Czy to tylko społeczna schizofrenia, czy coś więcej, pokażą dane o inflacji i reakcji stóp procentowych w najbliższych 12 miesiącach, ale też i realny stan rynku wtórnego – ocenia Jan Dziekoński, niezależny ekspert rynku mieszkaniowego (wcześniej związany z Mzuri). – Z jednej strony czerwcowe dane GUS potwierdziły rekordowe wyniki aktywności deweloperów i inwestorów indywidualnych na poziomie uzyskiwanych pozwoleń i rozpoczynanych budów. W Polsce buduje się najwięcej domów i mieszkań w calej Unii Europejskiej: per capita dwa razy więcej niż w stanowiących dla nas benchmark Niemczech czy Francji. Dzieje się to w ślad za raportowanymi wzrostem wyników sprzedaży, oferowanych cen i wynikach finansowych największych deweloperów. Nic dziwnego, że ci ostatni podejmują decyzje o dalszym rozszerzaniu aktywności. Niewidoczna w wielu raportach jest aktywność małych, początkujących deweloperów, zaczynających od osiedli domów jednorodzinnych i kameralnych bloków – dodaje.

Z drugiej strony pojawia się pytanie, dla kogo właściwie mają być te mieszkania budowane. – Pytanie zasadne, bo w największych polskich miastach nie odstajemy od unijnych statystyk pod względem liczby mieszkań per capita (odstajemy, ale negatywnie – pod względem dostępności cenowej). Jak wyjdziemy z mikroświata największych deweloperów oraz śledzących ich analityków i spojrzymy na szerszy rynek wtórny, to obraz jest jeszcze zgoła inny – podkreśla Dziekoński. – Osiągane ceny transakcyjne praktycznie wyhamowały, a w Warszawie nawet spadły. Rynek najmu, stanowiący istotną część popytu w tym segmencie, nadal nie stanął na nogi i raczej w tym roku nie należy już tego oczekiwać. Możemy też snuć domysły, jak zareaguje rynek, gdy dotrą do niego skutki rekomendacji S (bardziej restrykcyjne zasady wyliczania zdolności kredytowej – red.) i prawdopodobnego zaostrzenia polityki monetarnej w ciągu kolejnego roku. Wszystko to raczej przypomina szaleństwo budowlane i rozdwojenie jaźni w USA w latach 2001–2007 niż polską bańkę cenową z tego samego okresu – podsumowuje.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.