W efekcie mieszkań może się w tym roku sprzedać mniej, ale ceny będą według założeń DM Navigator nadal rosły, choć nie tak szybko jak w ubiegłym roku. Co prawda na koniec września ub.r. wskaźnik dostępności mieszkań (stosunek średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw do średniej ceny 1 mkw. w sześciu największych miastach) lekko się zmniejszył, to tak liczona dostępność mieszkań jest na poziomach notowanych w latach 2012–2013 i wyraźnie powyżej historycznych minimów z lat 2007–2008.
– Zdecydowana większość deweloperów ma bardzo mocne, zbudowane w ciągu kilku ostatnich lat hossy bilanse, które dodatkowo będą jeszcze przynajmniej przez kilka kwartałów wspierane wysokimi wpływami od klientów z tytułu podpisanych w minionym roku umów deweloperskich. Dźwignia finansowa jest na względnie niskim poziomie, a pojawienie się sektora PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.) stanowi dodatkowe zabezpieczenie popytu. W tych okolicznościach deweloperzy w dalszym ciągu posiadają dużą swobodę manewru, bo mogą ograniczyć podaż, zmniejszając liczbę rozpoczynanych projektów lub część z lokali przekierowując do sektora najmu instytucjonalnego, co zresztą już obserwujemy – mówi Mucha. – Uważamy, że ubytek popytu detalicznego na skutek wzrostu stóp może być uzupełniony przez nabywców instytucjonalnych. Należy też zwrócić uwagę, że międzynarodowe fundusze PRS, które zadłużają się na zagranicznych rynkach, cieszą się niższymi kosztami finansowania w porównaniu z rodzimymi podmiotami operującymi na rynku mieszkaniowym, a także z inwestorami indywidualnymi, dlatego mają większą zdolność do kupowania lokali. Stopy procentowe na Zachodzie pozostają na rekordowo niskich poziomach, a kapitału na rynkach rozwiniętych nie brakuje. Dodatkowo finansowanie takie jest w dużym stopniu oparte na stałej stopie procentowej, co powoduje, że fundusze PRS są mniej wrażliwe na zmiany polityki banków centralnych – zaznacza.
Rola Catalystu spadnie?
Ekspansja funduszy PRS może nie tylko zmienić obraz rynku mieszkaniowego i właścicielskiego, ale i deweloperskich obligacji. Budowniczowie mieszkań to jeden z filarów Catalyst, tymczasem niewykluczone, że liczba emitentów stopnieje.
Robyg jest w trakcie przejmowania przez niemiecki fundusz i ma być w dużym stopniu dostawcą mieszkań do platformy najmu. Archicom zacieśnia więzy z właścicielem 66 proc. akcji, Echo Investment, który platformę najmu buduje od lat. Także Ronson ostatnio ogłosił plan mocnego wejścia w PRS i liczy w tym celu na znalezienie partnerów finansowych. Z nabywcami instytucjonalnymi chce też współpracować Develia, na którą zresztą trwa wezwanie.
– W przypadku wszystkich tych spółek mogą pojawić się pytania o skalę, ale i w ogóle obecność na Catalyst – mówi Mucha. Zaznacza, że byliśmy już świadkami przejęcia dewelopera notowanego na obligacyjnym parkiecie przez fundusz PRS: TAG Immobilien po zakupie Vantage Development przedterminowo nabył też wszystkie obligacje spółki.
