Inwestycje w kurortach nadal są opłacalne

Jak zarobić na apartamentach wakacyjnych? Opcji jest kilka. Nie każda jednak przynosi taki sam zysk.

– Najprościej otworzyć konto maklerskie i kupić akcje firmy, która zarządza siecią hoteli i dzieli się swoimi zyskami z akcjonariuszami. Można też kupić nieruchomość atrakcyjną turystycznie i samodzielnie zająć się jej wynajmem. Oszczędza się tym samym na kosztach obsługi, ale o efektywności i zyskowności inwestycji decydują nie tylko atrakcyjność samej nieruchomości, ale też skuteczność marketingu, zarządzania i ilość wolnego czasu właściciela – opowiada Bartosz Turek, główny analityk Lion's Banku.

Jego zdaniem, jeśli inwestor szczególnie sobie ceni czas, może wynająć firmę, która zajmie się zarządzaniem nieruchomością. Takich ofert nie brakuje w popularnych kurortach. – Od razu trzeba jednak zaznaczyć, że za takie zarządzanie trzeba będzie płacić około 20–30 proc. przychodów z wynajmu – mówi Turek.

Kolejną opcją będzie zakup części pensjonatu lub hotelu. Hotel, działając pod jedną marką, może zrzeszać wielu inwestorów, ale jest zarządzany przez wyspecjalizowaną firmę, a ta wypracowanym zyskiem dzieli się z inwestorami. Np. kupując pokój w condo- lub aparthotelu, można liczyć na z góry określony poziom czynszu – od 5 do 9 proc. wartości nieruchomości w skali roku, ale też udział w zyskach – od 45 do 75 proc. zysków wygenerowanych przez hotel, które dzieli się potem proporcjonalnie pomiędzy inwestorów.

– Dla tych, którzy mają najgrubsze portfele, rozwiązaniem może być zakup całego hotelu. Trzeba mieć jednak świadomość, że wchodząc na ten rynek, nawet inwestując niewielkie kwoty, podejmuje się ryzyko działalności hotelowej: jeśli obiekt nie będzie zarabiał, to i inwestor nie zarobi – ostrzega Bartosz Turek.

Zyski i pułapki

Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl, mówi, że zamożne osoby rzadko zajmują się same wynajem apartamentów wakacyjnych. – Przyczyna jest prosta: taki inwestor nie ma czasu, a często i doświadczenia, by zajmować się poszukiwaniem turystów, którzy będą chcieli gościć w jego w apartamencie. Stąd zatrudnienie wyspecjalizowanej firmy jest standardem – mówi Marlena Kosiura.

Często dochodzi też do transakcji wiązanej: nabywając lokal, od razu inwestor podpisuje umowę dzierżawy z deweloperem lub zależną od niego spółką, w ramach której powierza lokal w zarządzanie. Umowy takie zawierane są na trzy, pięć czy dziesięć lat lub – co zdarza się dość często – na czas nieokreślony.

Z danych portalu InwestycjewKurortach.pl wynika, że mając dwupokojowy apartament w wakacyjnym mieście, średnio można zarobić około 30–40 tys. zł rocznie. Proponowany przez deweloperów i operatorów zysk wynosi około 6–8 proc. Jednak właściciel lokum musi liczyć się z różnego rodzaju opłatami związanymi z zajmowaniem się nieruchomością.

– W niektórych inwestycjach jest to np. comiesięczny czynsz wynoszący od 300 do 600 zł. Tym samym rentowność przedsięwzięcia może być niższa niż procenty obiecywane w folderach reklamowych – zwraca uwagę Marlena Kosiura. – Ważne, by już na etapie zakupu przyjrzeć się warunkom zarządzania apartamentem i skalkulować poziom zysków, nie sugerując się jedynie informacją wyjściową o prognozowanych przez zarządcę zyskach – dodaje ekspertka.

Lepiej w górach niż mieście

Z raportu Kristensen Group wynika, że prawie 8 proc., czyli średnio ponad 34 tys. zł rocznie, zarabiają na wynajmie właściciele apartamentów wakacyjnych. Ta firma twierdzi, że bardziej opłacalny jest wynajem mieszkania w Karpaczu czy Wiśle niż w Warszawie.

– Dwupokojowe 40-metrowe, wyposażone mieszkanie, położone w centrum Warszawy, blisko metra i dworca PKP, rocznie przynosi dochód w wysokości blisko 33 tys. zł. To daje średnią stopę zwrotu z inwestycji na poziomie ponad 7 proc. – wylicza Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający Kristensen Group. – Apartament o podobnym metrażu i rozkładzie, ale położony w Wiśle, z widokiem na panoramę Beskidów, daje właścicielowi roczny przychód prawie 35 tys. zł, co oznacza ponad 7,5-proc. stopę zwrotu z inwestycji.

Na czym można zarobić najlepiej? Kristensen Group podaje, że wysokie przychody z wynajmu wakacyjnego dają apartamenty trzypokojowe, gdyż są wygodne na dłuższe pobyty dla rodzin z dziećmi. Np. trzy pokoje (67 mkw.), położone ponad 1,5 km od wyciągu narciarskiego Kolorowa w Karpaczu, przynoszą roczny przychód w wysokości ponad 45 tys. zł, czyli pozwalają zarobić prawie 9 proc. rocznie.

Podobny apartament (85 mkw.), położony na wzgórzu góry Bukowej w Wiśle, zapewnia roczny przychód w wysokości ponad 52 tys. zł, co daje średnią stopę z inwestycji na poziomie 10 proc.

Jaka jest różnica – z punktu widzenia nabywcy – między inwestycją w systemie condo a apartamentem powierzonym firmie na wynajem?

– Kupując apartament wakacyjny, właściciel może sam sobie wybrać firmę zarządzającą nieruchomościami lub samodzielnie zajmować się swoją nieruchomością – ma wybór. To pozwala optymalizować wysokość zysków z wynajmu lokum. Do zarządzania można wybrać firmę, która ma doświadczenie poparte sukcesami, a gdyby współpraca układała się odmiennie od oczekiwań, można wypowiedzieć umowę i zmienić zarządcę – wyjaśnia Jacek Twardowski.

Dodaje, że inaczej jest w systemie condo. Tam operator jest dany „w pakiecie" z nieruchomością, więc właściciel nie ma wpływu na to, kto będzie zarządcą. – Istotna różnica pojawia się również w momencie sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Zbywając apartament wakacyjny, tak naprawdę sprzedaje się piękną lokalizację. W przypadku zbycia nieruchomości condo należy znaleźć kupca zainteresowanego całym systemem – dodaje Twardowski.

Polska coraz bardziej popularna

Marcin Dumania, prezes Sun & Snow, spółki zarządzającej wynajmem ponad 1,2 tys. apartamentów w Polsce, podkreśla, że stopa zwrotu z inwestycji w apartament wakacyjny zależy zarówno od ceny jego zakupu, jak i przychodu z najmu.

– Ceny sprzedaży apartamentów w niektórych miejscowościach utrzymują się na podobnym poziomie od kilku lat, a w innych znacząco poszły w górę w ostatnich miesiącach, np. w Sopocie. Przychody z najmu idą w górę z roku na rok. Wynika to w dużej mierze z rosnącego obłożenia – mówi Marcin Dumania. – Po pierwsze, rośnie wśród Polaków świadomość istnienia tego typu miejsc noclegowych. Popyt zgłaszają również turyści zagraniczni, którzy w naszym przypadku stanowią około 40 proc. gości.

Poza tym zainteresowanie wynajmem apartamentów w Polsce rośnie wraz z pogarszającą się sytuacją geopolityczną w innych rejonach Europy i świata. – Na pewno przykro jest obserwować wzrost zaniepokojenia zagrożeniem terrorystycznym, ale wpływa ono wyraźnie na wybory dokonywane przez turystów. Zwłaszcza rodziny z dziećmi, które są główną grupą gości wynajmujących apartamenty, wolą spędzać wakacje w kraju ze względu na bezpieczeństwo. Wydaje się, że ten trend będzie się umacniał w kolejnych latach – uważa prezes Sun & Snow.

Dodaje, że średnioroczne ceny wynajmu apartamentów są raczej stabilne, ze wzrostami okresowymi w sezonie wysokim, podobnie jak w branży hotelowej. W miejscowościach nadmorskich sezon wysoki obejmuje wakacje, długie weekendy, święta i sylwestra. W górach – ceny rosną głównie w długie weekendy, święta, sylwestra oraz w czasie ferii zimowych.

Czego szukają klienci? Z doświadczeń Sun & Snow wynika, że nowoczesnych, dobrze wyposażonych apartamentów, standardem przypominających miejskie mieszkania. Goście oczekują też w pełni wyposażonych lokali z balkonami albo tarasami, z dostępem do miejsc garażowych w hali pod budynkiem. Budynki apartamentowe powinny być zlokalizowane blisko plaży, wyciągów narciarskich, jeziora, a także infrastruktury sportowej, gastronomicznej i rozrywkowej.

– Zasada dobrej lokalizacji obowiązuje od początku istnienia tego segmentu rynku nieruchomości w Polsce i raczej nic się tu nie zmienia. Najchętniej wynajmowane są apartamenty dwupokojowe dla czterech osób, wybierane zazwyczaj przez rodziny wypoczywające z dziećmi – mówi prezes Sun & Snow.

Dodaje, że dużym zainteresowaniem, także gości z zagranicy, cieszą się apartamenty miejskie, zwłaszcza w Trójmieście i Krakowie, które z roku na rok notują wzrost obłożenia.

Z kolei Marlena Kosiura mówi, że zawsze kluczowa jest lokalizacja – im bliżej morza czy górskich wyciągów i centrum miejscowości, tym większa popularność wśród turystów. Z jej danych wynika, że najchętniej wynajmowane są lokale mniejsze – od lokali typu studio – około 30 mkw., do dwupokojowych – 38–45 mkw.

– Duże apartamenty znajdują mniejszą liczbę najemców ze względu na wyższe zazwyczaj koszty najmu – około 300 zł za dobę – mówi Marlena Kosiura. – Chętnie wynajmowane są lokale z aneksem kuchennym. I dotyczy to zarówno miejscowości turystycznych, jak i dużych miast. Apartament jest dla wielu osób alternatywą dla hotelu ze względu na koszty i większą prywatność. Oczywiście aneks musi być wyposażony w podstawowe sprzęty, włącznie z zastawą stołową. Tego oczekują dziś turyści. Wygoda wypoczynku i podróżowania zaczyna być jednym z podstawowych kryteriów wyboru lokalu na nocleg – podsumowuje.

[email protected]