Sojusz z Finami i możliwy buy back

WYWIAD | Marcin Misztal - z prezesem i2 Development rozmawiał Adam Roguski

Co dla i2 Development i akcjonariuszy oznacza umowa zawarta z YIT Development, polskim przedstawicielstwem fińskiego dewelopera YIT? Powołacie spółkę celową (SPV) realizującą projekty m.in. na bazie aktywów wniesionych przez i2 Development?

Umowa jest kolejnym, jednym z końcowych etapów przeglądu opcji strategicznych. Podejmując decyzję o jego rozpoczęciu, chcieliśmy znaleźć najlepszy – z perspektywy firmy i akcjonariuszy – sposób na wejście i2 Development na wyższy poziom rozwoju, zwiększenie skali działalności i lepsze wykorzystanie naszych atutów.

Wierzę, że alians z YIT, do którego dążymy, realizując umowę inwestycyjną, jest najlepszym wyborem. Zgodnie z umową i2 Development i YIT Development powołają spółkę celową, do której ma trafić większość naszych aktywów mieszkaniowych. SPV-ka zajmie się rozwojem tych projektów, jak i realizacją nowych, dzięki połączeniu kompetencji i atutów obu firm.

Finalizacja porozumienia z YIT Development będzie bardzo dobrą wiadomością zarówno dla naszej firmy, jak i akcjonariuszy. Warunki umowy nie tylko potwierdzają wartość księgową naszych aktywów, ale też pozwalają nam zrealizować – już na etapie wykonania zapisów umowy – część zysków z projektów. Wejście w życie umowy sprawi, że w dłuższej perspektywie i2 Development będzie mieć 50 proc. w zyskach SPV-ki, która ma wszelkie predyspozycje, by rozwinąć się do poziomów obiektywnie nieosiągalnych dla i2 Development, gdybyśmy działali w pojedynkę.

Jak będzie wyglądał bilans i2 Development po realizacji umowy inwestycyjnej?

Zgodnie z umową do spółki celowej ma trafić większość projektów mieszkaniowych grupy, których wartość na koniec III kwartału wynosiła około 270 mln zł. Do spółki celowej przeniesione zostaną też kredyty przypisane do projektów oraz zobowiązania wobec klientów z tytułu zaliczek na zakup lokali o łącznej wartości ponad 74 mln zł.

i2 Development będzie mieć 91,1 mln zł należności od SPV-ki z tytułu pożyczek udzielonych spółkom realizującym projekty, które trafią do SPV-ki. Dodatkowo, w ramach rozliczeń, otrzymamy pieniądze ze sprzedaży części budynków komercyjnych wnoszonych do SPV-ki, jak również własność wybranych lokali usługowych, co zmniejszy wartość aktywów SPV-ki o 35,5 mln zł.

W wyniku realizacji umowy inwestycyjnej i2 Development otrzyma w gotówce 50 mln zł za wnoszone aktywa oraz będzie mieć 50 proc. udziałów w spółce celowej.

Gdyby przyjąć, że umowa została w 100 proc. zrealizowana z końcem III kwartału ub.r., i2 Development tylko w wyniku tej transakcji rozpoznałoby istotny zysk, jak również zmniejszyło dług netto z blisko 200 mln do około 22 mln zł. W praktyce, biorąc pod uwagę niezbędny do realizacji umowy czas, jak również perspektywy bieżącej działalności i2 Development, można oczekiwać, że w momencie pełnej realizacji umowy inwestycyjnej i reorganizacji zadłużenia grupy i2 Development będzie mieć nadwyżkę środków pieniężnych nad zobowiązaniami odsetkowymi, istotnie wyższe niż dziś kapitały własne, a także 50 proc. udziałów w prężnie rozwijającym się wspólnym przedsięwzięciu i aktywa pozostałe w spółce, które będą mogły zostać skomercjalizowane i spieniężone.

Jakie aktywa, poza środkami pieniężnymi, pozostaną w spółce?

To będący w trakcie realizacji projekt biurowy przy ul. Wielkiej 27 we Wrocławiu, atrakcyjny portfel lokali usługowych z części naszych projektów oraz kilka projektów mieszkaniowych na różnym etapie realizacji, od finalizowanych Soft Lofty Centrum i Soft Lofty Legnicka po będące w realizacji lub przygotowaniu projekty przy Piłsudskiego, Kaszubskiej, Śrutowej i Igielnej we Wrocławiu, a także projekt na Teneryfie. Zakładamy, że w perspektywie dwóch, trzech lat gros pozostałych w spółce aktywów deweloperskich uda się nam zamienić na gotówkę.

Jak będzie dalej funkcjonować i2 Development, pomijając SPV-kę?

Zgodnie z umową z YIT zachowujemy prawo realizacji wymienionych wcześniej projektów mieszkaniowych i dopiero kolejne projekty zobowiązani będziemy realizować wyłącznie przez SPV-kę.

Samodzielnie będziemy mogli realizować np. deweloperskie projekty komercyjne, a także projekty mieszkaniowe za granicą.

Co z innymi aktywami i2 Development: firmą budowlaną, spółką projektową, zespołem deweloperskim?

Pozostają one naszą własnością i będą realizować projekty posiadane przez i2 Development i współpracować z SPV-ką.

Obecnie koncentrujemy się na realizacji umowy inwestycyjnej. Przed nami dużo pracy na poziomie operacyjnym i formalnym – traktujemy ten proces priorytetowo.

Dzięki umowie staniemy się partnerem doskonale zorganizowanego koncernu działającego na wielu rynkach regionu, którego przychody, wartość księgową i rynkową liczy się w miliardach euro.

Zakładając, że umowa inwestycyjna zostanie zrealizowana, jako zarząd przeanalizujemy możliwe scenariusze i przedstawimy wszystkim akcjonariuszom nową strategię dla spółki. Niewątpliwie dynamiczny rozwój działalności mieszkaniowej w ramach SPV-ki będzie dla nas priorytetem, jednak widzimy też inne ciekawe obszary biznesu.

Czy akcjonariusze mogą liczyć na wypłatę, w formie dywidendy, nadwyżek gotówki uzyskanych dzięki realizacji umowy z YIT? Czy polityka dywidendowa będzie dalej obowiązywać?

Polityka dywidendowa nie została odwołana i obowiązuje. Na tym etapie nie chcemy przesądzać realizacji jakiegokolwiek ze scenariuszy, nie wykluczamy jednak zarekomendowania walnemu zgromadzeniu np. przeprowadzenia skupu akcji własnych.

CV

Marcin Misztal na rynku nieruchomości działa od 2010 r. W latach 2004–2011 związany był z rynkiem nowych technologii i multimediów: założył, rozwinął i sprzedał notowaną na NewConnect grupę Tro Media. Studiował na Wydziale Inżynieryjno-Ekonomicznym Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu. Spółka i2 Developement buduje mieszkania z wyższej półki (flagowy projekt to Bulwar Staromiejski) i biurowce we Wrocławiu. Weszła na GPW w maju 2016 r. Zawarta w grudniu ub.r. umowa z YIT powinna zostać sfinalizowana do 30 czerwca. ar