Rynek premium to nie tylko Warszawa

Nieruchomości › W zeszłym roku kupiono w Polsce apartamenty z najwyższej półki za 1,35 mld zł. Rynek ma dalej rosnąć, nie tylko w stolicy.

Podczas gdy na rynku mieszkań popularnych w Polsce w 2018 r. zanotowano pierwszą po kilku latach dynamicznego wzrostu korektę (kilkunastoprocentową w ujęciu ilościowym i kilku – w wartościowym), to rynek apartamentów premium trzyma się mocno. W 2018 r. wartość transakcji wyniosła 1,35 mld zł, o 8,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Na szerokim rynku mieszkaniowym oczekiwana jest kontynuacja korekty, tymczasem analitycy High Level Sales & Marketing (HLSM) prognozują, że w tym roku wartość rynku topowych lokali urośnie o 8–10 proc.

Czym są apartamenty premium? Wyznacznikiem jest bardzo wysoka cena, ale to tylko pochodna istotniejszych czynników: lokalizacji – gwarantującej imponujący widok i w przypadku której są nikłe szanse na powstanie konkurencyjnego budynku – czy jakości wykończenia i dodatkowych usług dla lokatorów.

Jak podkreśla Karolina Kaim, prezes deweloperskiej spółki Tacit Investment i twórczyni marki HLSM, nabywcami najdroższych mieszkań są głównie Polacy – przedsiębiorcy, właściciele firm, ale i artyści czy sportowcy. Udział klientów zagranicznych można szacować na 20 proc. Lokale premium nie są też traktowane jako czysta inwestycja – raczej jako budowanie osobistego prestiżu.

Jak szacuje KPMG, bogatych Polaków – z aktywami netto powyżej 1 mln USD – jest 62 tys., a uzyskujących miesięczne dochody powyżej 50 tys. zł brutto miesięcznie około 50 tys.

Atrakcyjne nisze

Rzecz jasna największym rynkiem mieszkań premium w Polsce jest stolica. Tu w 2018 r. zostały zawarte transakcje o wartości 694 mln zł, czyli o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. Objęły one 182 lokale.

W Warszawie próg wejścia na rynek premium jest najwyższy – według obliczeń HLSM nabywca musi wyłożyć przynajmniej 24,9 tys. zł za mkw. Średnia cena transakcyjna wyniosła 31,8 tys. zł za mkw., a najwyższa zapłacona stawka – 44,9 tys. zł za mkw. Rekordową transakcją na naszym rynku był zakup apartamentu w rezydencji Park Lane (deweloperem jest Tacit Investment) przy warszawskich Łazienkach za 14,5 mln zł. Stołecznymi inwestycjami premium są również zbudowane w ścisłym centrum wieżowce Cosmopolitan (Tacit) i Złota 44 (BBI Development i Amstar). Ponadto do tego grona analitycy HLSM zakwalifikowali rewitalizowane kamienice Foksal 13/15 (Ghelamco) i kilka kameralnych projektów: Topiel 18 na Powiślu (Marvipol), Berezyńska 46 na Saskiej Kępie (Leosepte), The Tides tuż przy Wiśle (The Tides Property Group) i Finale Apartments na Mokotowie (Ekopark).

Według danych HLSM w każdej z sześciu pozostałych aglomeracji segment premium rozwija się nie mniej prężnie niż w stolicy. Najdroższe inwestycje to wycinek całościowej oferty deweloperów. Najwięcej projektów spełniających kryteria analitycy wskazali w Krakowie – dziewięć, z kolei w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu – po osiem, pięć w Poznaniu i po cztery w Katowicach i Łodzi.

Analitycy wzięli pod lupę 3 proc. transakcji na każdym z tych rynków, w stolicy 1 proc.

Na drugim miejscu – pod względem wartości – po Warszawie uplasował się rynek krakowski, który urósł o 25 proc., do 225 mln zł. Trzecie miejsce zajęło Trójmiasto z transakcjami o wartości 154 mln zł.

Jeśli jednak wziąć pod uwagę próg wejścia, to po stolicy znajduje się Trójmiasto, gdzie za mkw. trzeba zapłacić przynajmniej 17,5 tys. zł, i Wrocław z wynikiem 14,5 tys. zł.

Rekordowa pojedyncza transakcja przypadła na Warszawę, w Gdyni najdroższy apartament został sprzedany za 5,9 mln zł, a w Poznaniu za 3,9 mln zł.

Relatywnie najłatwiej zostać nieruchomościowym krezusem w Łodzi. Próg wejścia jest tu najniższy – 6,6 tys. zł za mkw., co może wywołać uśmiech na twarzach kupujących „zwyczajne" lokale w stolicy. Najdroższy apartament – z 90, jakie złożyły się na cały rynek – został tu sprzedany za 0,98 mln zł.

Łódź to mieszkaniowy fenomen – to jedyna aglomeracja, gdzie sprzedaż lokali ogółem nie poddała się korekcie i wzrosła aż o 27 proc.

Co więcej, analitycy HLSM przekonują, że w poszukiwaniu lokali premium warto obserwować jeszcze mniejsze miasta – ciekawie zapowiadającym się rynkiem jest m.in. Bydgoszcz.

Uwaga, promocja!

10 tys. euro za mkw. za apartament w Warszawie to nie jest kwota, która mogłaby szokować przeciętnego zagranicznego nabywcę luksusowych nieruchomości. W ubiegłorocznym raporcie EY szacował, że w Nowym Jorku apartamenty z najwyższej półki kupowane są po 60–100 tys. euro za mkw. (250–430 tys. zł!), w Londynie 56–70 tys. euro, w Paryżu 40–60 tys., w pobliskim Berlinie 20 tys. euro.

Jak pokazują badania KPMG, sami polscy milionerzy najchętniej wydają pieniądze na luksusowe samochody – aż 15,5 mld zł w zeszłym roku, a także odzież i akcesoria – 2,9 mld zł. Do 2023 r. te obszary mają wzrosnąć do odpowiednio 26,4 mld i 4,1 mld zł. Nieruchomości znalazły się na trzecim miejscu listy z wyceną 1,3 mld zł. Analitycy przyznają, że właściwie należałoby się poruszać w zakresie 1,3–3,5 mld zł – definicja luksusowych nieruchomości nie jest bowiem ściśle określona nawet przez samych deweloperów. Przyjmując za podstawę 1,3 mld zł, KPMG spodziewa się, że do 2023 r. rynek urośnie do 3,9 mld zł.

Jakość w cenie

Zdaniem analityków HLSM inwestycji z segmentu premium będzie przybywać. Deweloperów zachęca stabilny popyt, niezależny od wahań koniunktury na szerokim rynku. Prezes Kaim przekonuje, że każdy nabywca luksusowego apartamentu jest potencjalnym kupującym kolejną taką nieruchomość – na zasadzie kolekcjonowania topowych adresów.

Milionerzy milionerami, ale także na szerokim rynku mieszkaniowym widać tendencję do wzrostu w ofercie deweloperów mieszkań droższych. Na czwartkowej konferencji Dom Development pokazywał, że 31 proc. ubiegłorocznej sprzedaży stanowiły mieszkania, za które nabywcy zapłacili ponad 550 tys. zł, wobec 23 proc. rok wcześniej.

Firma REAS JLL szacowała niedawno, że w Warszawie na początku zeszłego roku udział lokali popularnych w ofercie deweloperów sięgał 80 proc., by po trzech kwartałach skurczyć się do 70 proc. Z kolei udział lokali o podwyższonym standardzie zwiększył się z 13,9 do 23,6 proc., a apartamentów z 4,2 do 5,3 proc. Czwarta, luksusowa, półka cenowa utrzymywała się na poziomie nieco ponad 1 proc. Deweloperzy budują więcej droższych apartamentów, celując w dobrze zarabiających klientów, akceptujących wywołany wyższymi kosztami wykonawstwa wzrost cen – w zamian za odpowiedni standard i lokalizację.