Szef Ronsona: odważne spółki zbierają owoce

WYWIAD | BOAZ HAIM - z prezesem Ronsona Development rozmawia Adam Roguski

Dane GUS mówią, że w III kwartale w skali całego kraju mieliśmy do czynienia z imponującą odbudową podaży u deweloperów – we wrześniu padł rekord (odkąd GUS monitoruje rynek) liczby mieszkań w rozpoczynanych projektach. Październik to jednak mocne uderzenie II fali pandemii – centra handlowe raportują mocny spadek odwiedzin, generalni wykonawcy mówią o znacznie większej skali zachorowań czy kwarantann niż wiosną. Co z waszymi budowami i ruchem w biurach sprzedaży?

Obecnie nie odczuwamy spadku dynamiki sprzedaży, wręcz przeciwnie, wyniki w październiku były lepsze od wrześniowych.

Widzimy, że w ostatnich dniach nastąpił spadek liczby odwiedzających biura sprzedaży, ale zainteresowanie klientów kupnem mieszkań nie zmniejszyło się. Naszym zdaniem jest to spowodowane nie tylko zachowaniem klientów, ale także przyjętą przez nas polityką. Ze względu na niekorzystne otoczenie pandemiczne, aby nie stwarzać dodatkowego ryzyka dla naszych klientów i handlowców, zrezygnowaliśmy z niektórych form dni otwartych i świadomie przekierowaliśmy naszych klientów do sfery online. Dzięki temu możemy ograniczyć proces sprzedaży do jednej wizyty w biurze sprzedaży z trzech lub czterech dotychczas.

Generalni wykonawcy, z którymi współpracujemy, mają wystarczające zasoby, a pandemia nie ma wpływu na harmonogramy realizacji i planowane terminy przekazań. W niepewnym czasie klienci szukają solidnego, bezpiecznego dewelopera, który dostarczy mieszkanie w dobrej jakości za rozsądną cenę – a przede wszystkim dostarczy je na czas.

Jak interpretować dane GUS o skoku podaży? Czy deweloperzy nie są zbyt pewni siebie?

Nie powiedziałbym w ten sposób. Rozumiem ten optymizm. W marcu, w czasie pierwszej fali pandemii, deweloperzy mieli różne strategie. Niektórzy z nich, w tym Ronson, zdecydowali się kontynuować prace budowlane zgodnie z pierwotnymi planami. Niektórzy zamknęli place budowy, a nawet biura sprzedaży. Mieszkaniówka pokazała, że pomimo pandemii jest najbardziej stabilną i bezpieczną częścią rynku nieruchomości. Spójrzmy na biura czy centra handlowe – nadal daleko im do stabilizacji. Cieszymy się, że deweloperzy mają tego świadomość i budują tyle samo mieszkań co przed lockdownem.

Dane JLL z sześciu największych aglomeracji potwierdzają, że i popyt na mieszkania w III kwartale był mocny, ale czy nie było to naturalne odbicie po zamrożeniu rynku w II kwartale? Czy wysoki popyt jest do utrzymania w kolejnych miesiącach?

Popyt pozostaje silny – coraz więcej osób zdaje sobie sprawę z tego, że rynek mieszkaniowy jest bezpiecznym miejscem do inwestowania nie tylko pod względem potencjalnego zysku, ale także utrzymania wartości pieniędzy. Covid wpłynął na nasze życie, wraz z rosnąca popularnością pracy zdalnej ludzie zdali sobie sprawę, że muszą wprowadzić pewne zmiany w swoim najbliższym otoczeniu: muszą stworzyć miejsce do pracy w domu lub po prostu potrzebują większej przestrzeni do życia. Niektórzy zdali sobie sprawę, że loggia lub mały ogródek to dla nich coś ważnego, inni decydują się na przeprowadzkę na przedmieścia, bo nie muszą już codziennie dojeżdżać do biura. Chcemy podążać za tymi trendami i planujemy m.in. wprowadzenie do oferty małych domów z ogrodami w podwarszawskich Falentach oraz w projekcie Chilli City pod Poznaniem.

W III kwartale sprzedaliście 235 mieszkań, o 58 proc. więcej rok do roku. Po trzech kwartałach sprzedaż sięgnęła 662 lokali, o 31 proc. więcej niż rok wcześniej. Jakie są zapatrywania na cały rok?

Jeśli rząd nie wprowadzi nowych ograniczeń, które wpłyną na rynek, a sytuacja z pandemią nie będzie krytyczna, wierzymy, że możemy utrzymać obecne tempo sprzedaży. Sytuacja jest bardzo delikatna, więc trzymamy kciuki.

Generalnie to dobry czas na sprzedaż mieszkań, ponieważ podaż jest mniejsza – tak jak mówiłem, kilka miesięcy temu niektórzy deweloperzy zdecydowali się na czasowe wstrzymanie swoich projektów. Postanowiliśmy to wykorzystać i po raz pierwszy w historii Ronsona prowadzimy równolegle budowę trzech etapów w każdym z naszych dwóch największych i wiodących projektów: Ursus Centralny i Miasto Moje w Warszawie.

Jesteśmy więc pewni siebie i mogę powiedzieć, że naszym celem jest zwiększenie sprzedaży rok do roku oraz oczywiście pokazanie wzrostu także w 2021 r. Jak powiedziałem, zależy to jednak od ogólnej sytuacji makroekonomicznej na świecie i w Polsce.

Wiele osób liczyło, że spowolnienie czy kryzys na rynku mieszkaniowym spowoduje spadek cen mieszkań. Tak się nie stało, ale deweloperzy stosowali promocje, dawali bonusy itp. Czy wasz imponujący wzrost sprzedaży po trzech kwartałach wymagał takich zabiegów? Czy w ogóle jest miejsce na obniżki cen mieszkań?

Ronson wszedł w pandemię z bardzo dobrą sytuacją finansową – nie byliśmy zmuszeni do poprawiania płynności, więc nie odczuwaliśmy potrzeby zwiększania tempa sprzedaży za wszelką cenę. Podjęliśmy ważną i odpowiedzialną decyzję, aby nie obniżać cen, ale za to zapewniliśmy naszym klientom wygodniejszy harmonogram płatności i pomogliśmy w uzyskaniu zgody kredytowej.

Czy jest miejsce na obniżki? Proszę pamiętać, co składa się na cenę: to koszt gruntu, koszt budowy i marża dewelopera. Obserwowany ostatnio wzrost cen był „zdrowszy" niż dziesięć lat temu: wynika ze wzrostu kosztów robót budowlanych, a że marże deweloperów są, jak myślę, nadal rozsądne, społeczeństwo jest bogatsze, mimo wyższych cen mieszkania są dostępniejsze. Dlatego naszym zdaniem nie ma miejsca na redukcję cen. Dziś niższa cena oznacza gorszą jakość lub gorszą lokalizację.

W I półroczu wasz wynik podniósł projekt City Link III z marżą brutto ze sprzedaży aż 39 proc., dzięki czemu średnia rentowność wyniosła ponad 26 proc. Czy takie marże są do powtórzenia?

Można powiedzieć, że City Link to wyjątkowy projekt i żaden deweloper nie ma banku ziemi pełnego tego rodzaju nieruchomości. Oczywiście szukamy projektów o tak dużym potencjale zysku, ale nie jest to proste, ponieważ dziś sprzedający są bardziej świadomi struktury biznesu deweloperskiego i biorą to pod uwagę przy ustalaniu ceny. Wierzymy jednak, że uda nam się pozyskać więcej projektów z dużym potencjałem marży.

W ciągu trzech kwartałów przekazaliście 799 mieszkań, o 50 proc. więcej rok do roku. Jaki jest potencjał na IV kwartał i co możecie powiedzieć o 2021 r.?

Na koniec I półrocza mieliśmy około 1,5 tys. lokali w realizowanych projektach, które powinny zostać zakończone w latach 2020–2021. Mogę powiedzieć, że pracujemy zgodnie z naszym pierwotnym planem i mamy nadzieję, że nie będzie takich ograniczeń rządowych, które będą miały wpływ na naszą działalność. Oczywiście naszym celem jest sprzedaż i oddanie do użytku większej liczby mieszkań w 2021 r., jeśli pozwolą ogólne warunki rynkowe.

Ile netto, czyli bez wartości wykupu wcześniejszych serii, pozyskaliście z ostatniej emisji obligacji? Na co przeznaczycie wpływy?

Wszystkie środki powyżej 60 mln zł wykorzystamy na spłatę wcześniejszych obligacji. Na początek spłaciliśmy serię S za 20 mln zł i zrolowaliśmy obligacje serii R za 2,1 mln zł. Pozostałe wpływy pozwolą nam na rozpoczynanie nowych projektów i rozbudowę banku ziemi.

Nasza emisja była bardzo udana. Zamiarem było pozyskanie 55 mln zł, ale podczas road show inwestorzy sugerowali, abyśmy zwiększyli emisję do 100 mln zł; ostatecznie popyt sięgnął ponad 150 mln zł. To, co wyróżnia tę emisję, to także fakt, że udało nam się pozyskać dużych i wpływowych nowych inwestorów. Dla niektórych z nich jest to pierwsza inwestycja w Polsce lub na rynku nieruchomości mieszkaniowych, decyzja zapadła po dokładnym przeanalizowaniu spółki i rynku.

W II kwartale 2021 r. zapadają obligacje o wartości około 50 mln zł. Będzie kolejna emisja?

Nie wykluczamy kolejnej emisji w 2021 r., wszystko zależy od sytuacji rynkowej. Jeśli tak – byłaby to raczej kwestia finansowania dalszego rozwoju, jeśli rynek będzie sprzyjający. Jesteśmy przygotowani na każdy scenariusz, zarówno na taki, w którym emitujemy obligacje, jak i taki, w którym spłacamy zapadające papiery ze środków własnych.

Coraz więcej inwestorów interesuje się rynkiem najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce, czy was również – jako wykonawcę?

Naszą podstawową działalnością jest budowa mieszkań i sprzedaż ich użytkownikom końcowym. Oczywiście dostrzegliśmy potencjał rynku PRS. Jeśli mielibyśmy dokonać zmiany modelu działalności i przejść na mechanizm budowania na wynajem – musielibyśmy otrzymać naprawdę atrakcyjną ofertę. Do tej pory takiej nie dostaliśmy, ale jesteśmy kreatywni i elastyczni, więc nie wykluczamy tego typu transakcji w przyszłości.

Boaz Haim jest prezesem Ronsona od grudnia 2019 r., wcześniej był członkiem zarządu. Jest adwokatem z wieloletnim doświadczeniem w inwestycjach na rynku nieruchomości. Karierę zawodową rozpoczął w 2007 r., w 2013 r. został partnerem w kancelarii, która dziś działa pod nazwą Keynan, Haim & Co. i jest uznawana za jedną z wiodących izraelskich firm prawniczych w branży nieruchomości. Boaz Haim jest absolwentem Sha'arei Mishpat College w Hod HaSharon.