Brak gruntów to główny problem, państwo powinno uwolnić zasoby

WYWIAD | Konrad Płochocki z członkiem zarządu i dyrektorem generalnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich rozmawia Adam Roguski

Sytuacja na rynku mieszkaniowym to pochodna gry popytu i podaży. Coraz bardziej widoczna jest nierównowaga: mamy wysoki popyt i kłopoty z uzupełnianiem przez deweloperów oferty. Zacznijmy od popytu. Niskie stopy powodują, że hipoteki są najtańsze w historii, w marcu liczba złożonych zapytań kredytowych była najwyższa od dekady. Na rynek nieruchomości przesuwane są też oszczędności – ludzie szukają ochrony przed inflacją i zapowiedziami płacenia za trzymanie pieniędzy w bankach. W ramach Nowego Ładu planowane są ułatwienia dotyczące wkładu własnego. Do tego dochodzą coraz aktywniejsze fundusze z rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań). Czy oceniacie strukturę popytu jako zdrową?

Struktura popytu jest bardzo zdrowa i nadal tak będzie, dopóki nie pojawią się mieszkania niezamieszkane lub niewynajmowane, trzymane jedynie spekulacyjnie, co widzimy np. w części Londynu. Dzisiaj kupują głównie polskie rodziny – albo celem poprawienia swoich warunków mieszkaniowych, albo zabezpieczenia kapitału i docelowego przeznaczenia dla dzieci. PRS-y, choć spektakularnie zaczynają wchodzić na rynek, to nadal około 1–2 proc. całej sprzedaży deweloperów.

Zakupy inwestycyjne obu tych grup szybko trafiają na wynajem, co jest świetną informacją dla najemców. Większa konkurencja powoduje, że stawki czynszów spadają, ale kupujący mieszkania akceptują te niższe zwroty.

Trochę martwią nas powracający na rynek flipperzy, czyli osoby rezerwujące mieszkania celem spekulacji. Będą chcieli je odsprzedać z zyskiem przed zakończeniem budowy. To nie służy rynkowi. Na szczęście skala jest nieporównywalnie mniejsza niż w latach 2006–2007 czy nawet na początku 2020 r.

Jeśli chodzi o podaż, na pierwszy rzut oka sytuacja nie wygląda źle. Według GUS po dwóch miesiącach br. liczba mieszkań w projektach uruchomionych przez deweloperów w całej Polsce wzrosła rok do roku o 8 proc., do 22,3 tys., a w przypadku pozwoleń na budowę mieliśmy skok o aż 42 proc., do 33 tys. lokali. W całym 2020 r. „produkcja" skurczyła się o 8 proc., do 130 tys., bo z powodu lockdownu bardzo słabo wypadły kwiecień i maj, ale liczba lokali w projektach z pozwoleniami na budowę urosła o 2,4 proc., do 170,6 tys. Jak zatem interpretować te statystyki?

Liczba pozwoleń na budowę notuje sztuczną górkę. W styczniu 2021 r. weszły przepisy zaostrzające wymagania efektywności energetycznej dla budynków. Przykładowo koszt nowych okien rośnie o 40 proc. Kto tylko mógł – zarówno osoby budujące indywidualnie, jak i deweloperzy – złożył wnioski o pozwolenie na budowę przed końcem roku, aby załapać się na stare przepisy. Urzędy zostały zasypane wnioskami i teraz widzimy tego efekt. Liczba decyzji będzie bardzo wysoka także w marcu, kwietniu i maju, choć powinna już opadać, bo urzędnicy rozładowują spiętrzenie. Myślę, że szczyt tej górki mamy już za sobą.

Miarodajnym obrazem rynku jest liczba rozpoczętych budów i tu bardzo cieszy wzrost. Przez ostatnie dwa lata deweloperzy więcej sprzedali, niż udało im się wprowadzić do sprzedaży! Bzdurą jest, że to celowe ograniczanie popytu, bo kto może, chce rozwijać firmę i realizować sprzedaż. Bardzo pogorszyła się natomiast relacja z samorządami. Coraz dłużej walczymy o pozwolenia na budowę. Szacujemy ten czas na jakieś trzy lata, choć zdarzają się projekty, w których trwa to i dekadę.

Na szczęście dostrzegamy pierwsze oznaki, że miasta zaczynają zauważać, że swoją polityką fundują wzrost cen mieszkań. Najbardziej widać to w Krakowie, gdzie średnie ceny transakcyjne w trzy lata urosły o 27,9 proc.! Ceny ofertowe na rynku pierwotnym zwiększyły się zaś o przeszło 40 proc., przytaczając szacunki JLL. To efekt antyinwestycyjnej polityki miasta i załamania się podaży nowych mieszkań. W całym kraju przez pięć ostatnich lat na rynku pierwotnym wzrost cen wyniósł 27,7 proc., a na rynku wtórnym 47,8 proc. Produkcja nowych lokali przez deweloperów ewidentnie ogranicza wzrost cen mieszkań.

Szacujemy, że w 2021 r. wzrost cen mieszkań może przekroczyć 5 proc.

Problemy z podażą wynikają z wielu czynników. Kurczą się zasoby terenów do szybkiej zabudowy. Jakie działania powinny zostać podjęte, by poprawić tę sytuację? Wskazujecie m.in. na wciąż niedostępne grunty z zasobów Skarbu Państwa czy ziemię rolną w obrębie aglomeracji. Resort rozwoju podkreśla, że samorządy dysponują 28 tys. ha terenów pod mieszkaniówkę. Planowany program „lokal za grunt" ma rozkręcić współpracę między gminami a prywatnymi przedsiębiorcami...

Brak gruntów to problem numer jeden polskiej branży mieszkaniowej. W latach 2015–2019 cena ziemi pod zabudowę mieszkaniową wzrosła o 70 proc., podczas gdy ceny lokali o 18 proc. Mówimy o tym od dawna. Szalone ceny działek, które dzisiaj muszą płacić deweloperzy, znajdują swoje odbicie w cenie mieszkania po jakichś trzech latach.

Grunty zostały zamrożone pod program Mieszkanie+, ograniczono handel ziemią rolną, a projekty na specustawie mieszkaniowej można policzyć na palcach. Do tego brakuje działek pod plan zagospodarowania przestrzennego czy z wystarczającą infrastrukturą.

Mamy dwie małe jaskółki. Pierwsza to fakt, że część miast określiła jasno oczekiwania od deweloperów, by uzyskać zgodę na projekty w ramach specustawy mieszkaniowej, a kilka samorządów, mimo pierwotnej awersji, pracuje nad takimi wytycznymi. Tu jest bardzo duży potencjał inwestycyjny. Złożyliśmy do ministerstwa kilka postulatów legislacyjnych w tym zakresie, które warto rozważyć wspólnie z samorządami.

Drugi dobry sygnał to ustawa „lokal za grunt". Wspólnie z ministerstwem myślimy o akcji informacyjnej dla samorządów i deweloperów. Niestety, nie będzie to duża skala. Jeśli uda się w tym roku rozstrzygnąć przetargi na dziesięć działek, a w przyszłym na sto, uznamy to za bardzo duży sukces.

Nadal brakuje działania, jeśli chodzi o grunty Skarbu Państwa, a zwłaszcza te w posiadaniu spółek. Przedsiębiorstwa potrzebują jasnej politycznej deklaracji, że niewykorzystywane grunty mogą skierować na sprzedaż. Dzisiaj boją się podejmować takich decyzji.

Inwestycyjny boom z ostatnich lat spowolnił pracę administracji, urzędów, sądów – a pandemia dodatkowo wydłużyła formalności. Prezes jednej z dużych spółek deweloperskich powiedział: „wystarczy uprościć przepisy, a mieszkania potanieją, bo zwiększy się tempo produkcji". Co można poprawić, usprawnić na gruncie legislacji?

Dwa tygodnie temu na ręce wicepremiera Jarosława Gowina złożyliśmy raport „Bariery i możliwości branży deweloperskiej". Wskazujemy tam dziesięć najważniejszych obszarów wymagających interwencji.

Najdłużej trwają postępowania środowiskowe. Prosimy głośno o interwencje Ministerstwo Środowiska i Klimatu. Potrzeba uproszczeń dla nieskomplikowanych inwestycji i wsparcia kadrowego dla regionalnych dyrektorów ochrony środowiska. W dużym mieście uzyskanie tej jednej decyzji to często ponad rok.

Doceniamy działania Głównego Urzędu Nadzoru Budownictwa i Ministerstwa Rozwoju w zakresie cyfryzacji. Podziękowania kierujemy także do części samorządów, które sprawnie korzystają z dokumentacji elektronicznej, a inwestor na koniec jedynie dostarcza niezbędne formy papierowe. Cyfryzacja urzędów to jednak ogromne wyzwanie i będzie trzeba kolejnych inwestycji, szkoleń i czasu.

W wynikach giełdowych deweloperów nie widać pogorszenia rentowności. Liderzy wciąż uzyskują marże brutto ze sprzedaży rzędu 30 proc. A jak to wygląda na szerokim rynku?

30 proc. marży uzyskuje dosłownie kilka najlepszych firm giełdowych spośród branży liczącej ponad tysiąc podmiotów. Te dobre wyniki osiągnęły przede wszystkim spółki, które miały bank gruntów kupiony jeszcze kilka lat temu po niższych cenach. Coraz trudniej będzie utrzymać takie wyniki, bo wzrastają koszty, a zdolności nabywców są ograniczone. Średnie marże dużych firm deweloperskich, a więc również tych, które mają większą skalę, to obecnie 20 proc. Prawdopodobnie realne marże brutto całej branży, uwzględniając małe podmioty, oscylują w okolicach 17–18 proc. i jest to wypracowywane na produkcie, który budowany jest około pięciu lat (trzy lata przygotowań formalnych plus dwa lata budowy).

Jak oceniacie forsowanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

PZFD nie opowiada się przeciwko funduszowi, walczymy o niską składkę dla konsumentów, bo to oni poniosą ten koszt. Sam UOKiK napisał, że potrzebuje zbierać rocznie 140 mln zł. Wystarczyłoby zatem 0,25 proc., a nie 2 proc. wartości mieszkania. Próba zbierania od nabywców ponad 1 mld zł jest zupełnie nieadekwatna do problemu. UOKiK wciąż nie odpowiada na pytanie, ile razy otwarte rachunki powiernicze zawiodły. Zidentyfikowaliśmy trzy takie przypadki na ponad pół miliona transakcji. W dwóch przypadkach nabywcy otrzymali już swoje mieszkania bez dopłat. UOKiK posługuje się danymi, które obejmują upadłości wykonawców, a nie samych deweloperów. To manipulowanie opinią publiczną. Być może są inne upadłości, w których ucierpieli nabywcy, a ich nie znaleźliśmy – urząd powinien je wskazać.

Konrad Płochocki działa w Polskim Związku Firm Deweloperskich od 2012 r. Jest wiceprzewodniczącym rady nadzorczej giełdowego Archicomu. Wcześniej pracował w międzynarodowych kancelariach i instytucjach związanych z obrotem i finansowaniem rynku nieruchomości, w tym w CMS Cameron McKenna. Brał udział w działaniach legislacyjnych, m.in. w powstawaniu ustawy deweloperskiej. Ukończył prawo na Uniwersytecie Warszawskim.