Lex deweloper nie rozwiąże kryzysu podaży

Firmy narzekają na brak gruntów, dlaczego tak opornie korzystają ze specustawy?

Nawet 1,6 tys. mieszkań postawi Echo Investment na działce na warszawskim Służewcu w miejsce starych biurowców – to największy projekt, jaki dostał zielone światło na podstawie specustawy zwanej lex deweloper. Przepisy weszły w życie latem 2018 r., ale inwestycji realizowanych w tym trybie jest jak na lekarstwo. Czy kryzys podaży gruntów w aglomeracjach może to zmienić?

Ścieżka do przetarcia

Według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich do lipca br. wydano 228 uchwał, z czego 170 (75 proc.) dało deweloperom zielone światło. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców wydano 60 uchwał, w tym 30 pozytywnych. W miastach powyżej 500 tys. mieszkańców – 12 uchwał, z czego tylko trzy pozytywne, i wszystkie przypadają na Warszawę. W ostatnich dniach stołeczni radni zatwierdzili dwa kolejne projekty: wspomniany na Służewcu (Echo Investment) i Saskiej Kępie (Grupo Lar). Co istotne, projekty zostały zatwierdzone dopiero po zmianach, których oczekiwało miasto.

– Obie te inwestycje są wyjątkowe, bo Echo to pierwszy duży projekt z własną szkołą, a Grupo Lar powstał na podstawie specjalnie przygotowanej instrukcji konsultacji społecznych, która jest dobrowolnym i pozaustawowym elementem zwiększającym udział społeczeństwa – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. – Warszawa wypracowała już dwie instrukcje, które określają pozaustawowe ramy dla procedowania wniosków na podstawie specustawy mieszkaniowej. Pierwsza zakłada przeprowadzenie prekonsultacji społecznych, zanim inwestor złoży formalnie wniosek. PZFD rekomenduje stosowanie tej dodatkowej formy zbierania opinii i przygotował szkolenia dla swoich członków. Druga instrukcja zakłada, że inwestor oddaje równowartość około 2,5 proc. PUM miastu na cele edukacyjne (np. bibliotekę, salę komputerową etc.). Zdaniem Płochockiego w obliczu wzrostu zapotrzebowania na tereny mieszkaniowe i rosnących deficytów budżetowych gmin należy się spodziewać, że włodarze kolejnych ośrodków będą coraz śmielej korzystać ze specustawy. Tym bardziej że to sposób na zagospodarowanie terenów poprzemysłowych i zapobieganie rozlewaniu się miast. To także większa partycypacja inwestorów w infrastrukturze niż w przypadku projektów realizowanych na terenach objętych planami.

Osiedle Echo Investment w miejscu biurowców na Służewie to największy projekt, jaki uzyskał zielone światło w trybie specustawy.

materiały prasowe

Deweloperzy są sceptyczni co do tego, że specustawa może istotnie zwiększyć podaż gruntów, choć niewątpliwie powinna być szerzej wykorzystywana.

– Specustawa mieszkaniowa pozwala szybko reagować na potrzeby miasta. Zmiana planu miejscowego na taki, który umożliwia realizację zabudowy mieszkaniowej w miejscu przeznaczonym w studium pod inne funkcje, może trwać latami – mówi Małgorzata Turek, członek zarządu Echo Investment. – Specustawa budzi emocje, jednak merytorycznie jest to dobre narzędzie kształtowania ładu przestrzennego, przyśpieszające pozytywne zmiany urbanistyczne. Nie jest to, wbrew powszechnemu przekonaniu, ustawa dająca deweloperom wolną rękę – jest ona dookreślona aktami prawa lokalnego i rozporządzeniami, a cały proces przebiega w sposób w pełni transparentny i nakładający na dewelopera obowiązek partycypacji w inwestycjach społecznych, m.in. zagwarantowania niezbędnej do wygodnego życia infrastruktury. Każdy przypadek lokalizacji takiej inwestycji jest głosowany przez radę miasta, radni podejmują decyzję po zapoznaniu się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi inwestycji, które wcześniej są upublicznione przez miasto i do których każdy zainteresowany może zgłosić uwagi. Wierzymy, że zgoda dla naszego projektu to dopiero początek pozytywnych zmian i nasze doświadczenia zachęcą innych inwestorów do realizacji projektów podobnego typu – podsumowuje.

Prezes Robyga Zbigniew Okoński przyznaje, że powoli obserwowane jest odmrażanie takich projektów przez rady miast. – Widać, że samorządy zrozumiały, że może to być narzędzie realizowania zabudowy mieszkaniowej tam, gdzie do tej pory nie można było lokować projektów mieszkaniowych. Dzięki temu można przyspieszyć wprowadzanie inwestycji bez długotrwałych procedur administracyjnych, a tym samym lepiej odpowiedzieć na potrzeby rynku. Może to zatem być narzędzie poprawy podaży mieszkań, choć na pewno nie będzie istotnie wpływać na łączną liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów – uważa Okoński.

Z rezerwą o potencjale lex deweloper wypowiada się też Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu. – Specustawa z założenia miała działać punktowo i usprawniać procesy inwestycyjne w wymagających lokalizacjach, m.in. ułatwiać rewitalizację zdegradowanych terenów w centralnych częściach miast. Rozwiązanie nie jest efektywne i w związku z tym powszechnie stosowane, nie stanowi istotnego wsparcia w trakcie prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjnych. Procedura jest długotrwała i niewiele podmiotów może pozwolić sobie na prowadzenie inwestycji z tak daleką perspektywą jej zakończenia – wyjaśnia Bromboszcz.

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper, zaznacza, że we Wrocławiu i w Krakowie, gdzie firma prowadzi działalność, specustawa mieszkaniowa nie znajduje zastosowania, co jest wynikiem obaw włodarzy miast dotyczących wprowadzenia chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym. – Wydaje się, że obawy te są przesadne. Ustawa daje bowiem szansę na rewitalizację terenów poprzemysłowych w centrach miast, zmianę ich przeznaczenia na funkcję mieszkaniową w stosunkowo krótkim okresie około 1–2 lat, wobec 7–10 lat, jakie są potrzebne, gdy konieczne jest uchwalenie normalnym trybem nowego studium zagospodarowania przestrzennego i następnie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczającego zabudowę mieszkaniową – wskazuje Kuźniar. – Samorządy powinny dostrzec potencjał ustawy, korzyści, jakie ona może dać dla zrównoważonego rozwoju miasta, i szansę na zwiększenie dostępności mieszkań. Realizując inwestycję w trybie specustawy, można w drodze konkursu urbanistycznego i w konsultacji z radami osiedli stworzyć projekt dobrze wpisujący się w tkankę miejską, wraz z potrzebnymi dla danej dzielnicy usługami, zapleczem edukacyjnym, przywracający życie w zapomniane fragmenty miasta. Dla gmin – oprócz dobrego zagospodarowania przestrzeni – to także możliwość darmowego pozyskania od dewelopera pewnej puli lokali komunalnych, przedszkola bądź szkoły – w zależności od skali projektu. Rzecz więc niebagatelna, biorąc pod uwagę dzisiejszy deficyt w budżetach miast. Dziwi więc niechęć do stosowania tego narzędzia prawnego – podsumowuje.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona, ocenia, że ustawa ma potencjał, ale brakuje jeszcze konkretnych przykładów, „przetartej ścieżki", którą mogliby podążyć decydenci i deweloperzy przy jej zastosowaniu w praktyce.

– Stąd też obecne statystyki nie są jeszcze imponujące. Wydaje nam się, że na obecnym etapie większy sukces w tym zakresie mogą odnieść duże podmioty. Aby przejść ścieżkę formalną, potrzeba odpowiednich wewnętrznych zasobów ludzkich i silnego zaplecza finansowego, które pozwoli na funkcjonowanie i rozwój spółki w trakcie całego procesu, który w obecnych realiach może trwać nawet kilka lat i nie gwarantuje zakończenia zgodnego z intencją dewelopera. Kilka znaczących, spektakularnych przykładów zastosowania specustawy w praktyce z pewnością może wpłynąć korzystnie na upowszechnienie jej stosowania – uważa Gutowski.

Rodzynek w zakalcu

A jak sama Warszawa ocenia efektywność specustawy? – Krytycznie – przyznaje Konrad Klimczak, główny specjalista Urzędu m.st. Warszawy z biura marketingu miasta. – Przyjęcie przez parlament ustawy zaskoczyło wszystkie samorządy, została ona przyjęta w bardzo krótkim czasie, jest pełna bardzo nieostrych i niedopracowanych zapisów, których interpretacja stanowi przedmiot licznych opinii i wykładni prawnych, także samego ministerstwa, będącego autorem ustawy. Ale zawarto w niej ciekawą próbę odpowiedzi na problem braku partycypacji inwestorów, którzy budują tylko mieszkania, w kosztach urbanizacji – wskazuje. Choć początkowo inwestorzy nie byli zainteresowani wykorzystaniem ustawy, półtora roku po jej wejściu w życie sytuacja się zmieniła, dlatego miasto stworzyło instrukcję w zakresie wymogów edukacyjnych, jakie nakłada ustawa: wskazało obszar, gdzie inwestorzy mogą wypełnić te wymogi wyłącznie przez budowę na rzecz miasta szkoły lub przekazania lokali w „standardzie oświatowym".

– Takie podejście zapewniło klarowne zasady, które obowiązują wszystkich i określają wstępne warunki negocjacji. Uporządkowanie procesu instrukcją doceniło środowisko inwestorów, a mieszkańcy mają pewność, że w całym procesie są zagwarantowane interesy miasta i lokalnych społeczności. Instrukcja pozwala przekuć tę szkodliwą systemowo ustawę tak, aby wykorzystać jej elementy do bardziej sprawiedliwego rozłożenia kosztów urbanizacji na wszystkich interesariuszy – a tego konwencjonalne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niestety nie zapewniają – podsumowuje Klimczak.