Rentier.io i SonarHome, czyli pośrednictwo i wycena nieruchomości. Od jakiegoś czasu w mediach społecznościowych karierę robi taki slajd, który pokazuje skumulowaną ofertę mieszkań na rynku. Są dyskusje o metodologii, ale trend jest jasny: oferta jest na poziomie Everestu i można wysunąć wniosek, że wszyscy, którzy teraz kupują mieszkania, popełniają straszny błąd, bo jesteśmy tuż przed ogromną korektą cen mieszkań. Co widzicie w ramach działalności swoich firm, jeśli chodzi o ceny?
Zgadza się, jeśli chodzi o podaż, zbiorcze dane z wielu rynków pokazują znaczący wzrost w ostatnim czasie. Jeżeli popatrzymy na ostatnie dwa, trzy lata, mamy do czynienia na wielu rynkach z rekordami. Ten horyzont jest poniekąd kłopotliwy, bo te lata były specyficzne. My nie mamy dostępu do danych z 2008 r. czy 2009 r., ale pamiętam, że te kilkanaście lat temu ta podaż była może nawet większa niż teraz i wtedy mieliśmy do czynienia z nominalnymi spadkami cen mieszkań.
Teraz, na razie, mamy do czynienia głównie z obserwacją tej bardzo wysokiej podaży, ze zdecydowanym wyhamowaniem rynku, co widoczne w takich wskaźnikach, jak czas ekspozycji ofert na rynku – który się wydłuża z miesiąca na miesiąc, i liczbę transakcji 0, która jest mniejsza w porównaniu z podobnymi okresami poprzednich lat. Można zdecydowanie mówić o ochłodzeniu rynku. Czy z bańką, która za chwilę pęknie? Tu nie byłbym tak jednoznaczny.
Kluczową kwestią jest to, że polski rynek nieruchomości nie jest homogenicznym zbiorem, składa się z lokalnych rynków zróżnicowanych pod względem popytu i podaży ze wszelkimi tego konsekwencjami. Ostatnio Narodowy Bank Polski opublikował dane transakcyjne za III kwartał, według których jednak większość miast pozostała na plusie, jeśli chodzi o zmianę cen kwartał do kwartału. Z bardzo konkretnym spadkiem mamy do czynienia w Poznaniu (prawie 5 proc. – red.) i dość odczuwalnym w Łodzi (prawie 4 proc. – red.). To rynki, gdzie od wielu miesięcy podaż jest zdecydowanie wyższa niż popyt. Z drugiej strony mamy Kraków czy Wrocław, gdzie ceny wzrosły (odpowiednio o 4 proc. i 8,8 proc.). Tam również podaż jest dużo większa, ale jednocześnie popyt cały czas jest całkiem silny, w związku z czym na razie jest bardzo ciężko oczekiwać nie tylko drastycznych spadków cen, co istotnej korekty.
Niemniej słyszymy o tym, że deweloperzy stosują w tej chwili różne promocje, by zachęcić klientów.
Deweloperzy, jako profesjonalni gracze, mają pełną świadomość, że rynek mocno wyhamował i jeżeli mają cele sprzedaży do wypracowania, to nie za bardzo mają inne wyjście, niż dostosowywać cenę do warunków, żeby dochodziło do transakcji. Zdecydowana większość deweloperów stosuje bezpośrednie rabaty lub pośrednie, np. dawanie miejsc parkingowych czy komórek lokatorskich gratis, żeby tylko cena sprzedaży mieszkania pozostawała na stałym poziomie. W rzeczywistości kupujący mają dziś duży wybór i dużo bardziej komfortową sytuację, jeśli chodzi o czas na decyzję, nie trzeba się licytować z innymi. Są też lepsze warunki do negocjowania z deweloperami. Kupujących jednak nie jest aż tak dużo na rynku, bo na zakup, szczególnie na kredyt, dzisiaj pozwolić sobie mogą naprawdę zamożne osoby, wyższa klasa średnia. Cała reszta mimo, wydawałoby się, korzystnej sytuacji dla kupujących nadal musi czekać.
Czy zatem potrzebny jest program dopłat do kredytów? Może ludzie już się pogodzili z tym, że wsparcia nie będzie, bo różnice zdań na temat polityki mieszkaniowej są w koalicji za duże?
Myślę, że bardzo duża grupa konsumentów czekała na ten kredyt przez pierwsze kwartały tego roku. Dane NBP pokazują, że na rynku wtórnym sytuacja była inna niż na pierwotnym. Tu dużych spadków kwartał do kwartału nie było – przeciwnie. Sprzedający są zatem mocno przekonani, że spowolnienie jest do przeczekania. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym nie mają pewnie tak dużych obwarowań ekonomicznych jak spółki, które ponoszą stałe koszty itd. Na rynku wtórnym jest podejście „poczekajmy, będzie dobrze”. Warto wspomnieć, że jeśli chodzi o NBP, to ten III kwartał może być mylący, bo metodologia jest taka, że są brane pod uwagę czerwiec, lipiec, sierpień, więc zahaczamy o II kwartał, kiedy rynek zdecydowanie jeszcze czekał na program wsparcia. Jestem ciekaw, jak będą wyglądać dane za IV kwartał, spodziewam się, że jednak spadków kwartał do kwartału będzie zdecydowanie więcej.
