Potrzeba resortu mieszkalnictwa? Na pewno większej koordynacji

Budowaniem mieszkań w Polsce zajmuje się sektor prywatny, 35 lat po transformacji nie ma jasności, jaka powinna być rola państwa w tej układance. Niestety, nic nie wskazuje, byśmy doczekali się stabilnych reguł gry.

Niedawna dymisja wiceministra rozwoju Jacka Tomczaka wywołała nową falę komentarzy, w tym polityków koalicji, że państwo powinno postawić na budownictwo społeczne i komunalne, a nie wspierać sektor prywatny w postaci dopłat do kredytów mieszkaniowych. Po trzech i pół dekady od transformacji to deweloperzy odpowiadają za gros budownictwa wielorodzinnego.

I tak jak powracają postulaty o roli państwa w kreowaniu zasobu mieszkaniowego, tak wraca pytanie, dlaczego do tej pory nie udało się wypłynąć na szersze wody. W końcu szeroko rozumiane państwo (instytucje centralne i samorządowe) ma w swoich rękach ziemię, ma podmioty tworzące portfele mieszkań na wynajem (PFR Nieruchomości), kontroluje nawet duże spółki budowlane (Polski Holding Nieruchomości, Polimex Mostostal). Mowa także o TBS-ach i SIM-ach. Portfele mieszkaniowe PFR Nieruchomości, niegdysiejszego pioniera i lidera rynku PRS, zostały już pokonane przez prywatne platformy. Fiasko programu „Mieszkanie+” pokazało, że mimo całego tego potencjału – i woli politycznej – państwo nie jest w stanie zapewnić podaży mieszkań na dużą skalę. Dlaczego? I skąd przekonanie, że miałoby się to kiedykolwiek zmienić? Co jest prawdziwym problemem?

Rola centrali i gmin

Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura w Związku Powiatów Polskich, ocenia, że nieefektywność dotychczasowych działań publicznych ukierunkowanych na usunięcie luki mieszkaniowej jest elementem szerszego kryzysu gospodarki mieszkaniowej i braku realnego pomysłu na jego zażegnanie.

– Wiara w to, że może być inaczej, wynika z założenia, że skończymy z pozorowaniem działań, a zamiast tego wprowadzone zostaną zmiany prawne dotykające istoty problemu – mówi Grzegorz Kubalski. – Warto sobie uświadomić, że liczba oddanych do użytkowania mieszkań nie jest dobrym wskaźnikiem ograniczania luki mieszkaniowej. Dlaczego? Luka mieszkaniowa maleje, gdy na szeroko rozumianym rynku pojawia się mieszkanie wykorzystywane do długotrwałego zamieszkania przez osoby niedysponujące do tej pory własnym lokalem. Mieszkania przeznaczane na najem krótkoterminowy czy kupowane jako lokata kapitału nie mają na lukę mieszkaniową żadnego wpływu – ocenia.

Zdaniem Kubalskiego administracja centralna – w tym jej wyspecjalizowane podmioty – będzie mało efektywna, jeśli będzie próbowała samodzielnie budować. Nie ma ona bowiem ani odpowiedniej znajomości lokalnych uwarunkowań – jak jednostki samorządu lokalnego – ani nie podlega ekonomicznym czynnikom – jak podmioty gospodarcze.

– Administracja centralna powinna się skoncentrować na czymś innym – stworzeniu właściwego otoczenia prawnego, począwszy od urealnienia podatków od budynków mieszkalnych (z preferencjami dla budynków faktycznie zamieszkanych), poprzez jednoznaczne skończenie z perspektywą taniego dojścia do własności lokali czynszowych, po system finansowy wpierający komunalne budownictwo czynszowe – mówi Kubalski. – Gminy w ograniczonym stopniu realizowały obecnie to zadanie z kilku powodów. Gmina to wspólnota zaspokajająca samodzielnie swoje potrzeby. Działania podejmowane przez władze gminy są odzwierciedleniem z jednej strony poglądów dotychczasowych mieszkańców, a z drugiej – możliwości finansowych. Gdy ci pierwsi wolą inwestycje podnoszące ich komfort życia, a budżety ledwo się dopinają w zakresie wydatków – ofiarą pada budownictwo mieszkaniowe. Zwłaszcza gdy istnieje ryzyko, że osoba, która otrzyma przydział mieszkania, zostanie tam już na zawsze i za chwilę będzie się domagała możliwości preferencyjnego wykupu zajmowanego lokalu – dodaje.

Podkreśla, ze wiara w zmianę nie jest zatem bezpodstawna, z kolei wiara we wszechmoc rynku jest zdecydowanie nadmierna.

– Dziesiątki tysięcy powstałych mieszkań nie rozwiązały problemu luki rynkowej, gdyż niekoniecznie trafiły do grupy najbardziej potrzebującej – tych, którzy są za bogaci na tradycyjne mieszkanie komunalne, a za biedni na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na 20 czy 30 lat – podkreśla Kubalski. – Na koniec warto zaznaczyć, że istnieją pewne obiektywne bariery. I nie chodzi tutaj o przywoływaną tradycyjnie długość procedur czy problem z brakiem terenów pod inwestycje. Obecnie istotnym problemem staje się brak pracowników budowlanych na rynku pracy, co przekłada się na ograniczenie liczby inwestycji możliwych do zrealizowania. Tym bardziej powinny być one skierowane do tych, którzy nie mają obecnie gdzie zamieszkać na stałe – podsumowuje.

Nie superurząd, ale koordynacja

Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, zaznacza, że w Polsce nie ma jednej instytucji, która mogłaby kompleksowo rządzić mieszkaniówką i miałaby w swoim ręku decydujące elementy w tej polityce. – Ministerstwo Aktywów Państwowych kontroluje PFR. Grunty są w posiadaniu różnych podmiotów – część zweryfikowanych i nadających się pod mieszkania jest w Krajowym Zasobie Nieruchomości podlegającym Ministerstwu Funduszy i Polityki Regionalnej. TBS-y i nowsze SIM-y są zarządzane lokalnie, niektóre TBS-y są w pełni prywatne. W Ministerstwie Finansów znów trwają prace nad REIT-ami: fundusze mające oferować mieszkania na wynajem mają być elementem budowy rynku kapitałowego. Zatem realizacja mieszkalnictwa społecznego jest rozproszona na wielu poziomach i pomiędzy podmiotami mającymi różne cele i interesy (czyli np. niemal rynkowe zasady w funduszach PFR Nieruchomości i w nowych SIM-ach budujących dla małych gmin, na małą skalę) – mówi Milewska-Wilk.

Czy zatem należałoby stworzyć superurząd? Ministerstwo Mieszkalnictwa? – Sprawy dotyczące mieszkalnictwa są bardzo różnorodne i mam wrażenie, że zabieranie ich z różnych resortów nie ułatwiłoby sprawy. Jak zabrać Ministerstwu Sportu i Turystyki regulacje dotyczące hoteli i miejsc noclegowych, w tym najmu na doby? Jak wyjąć z Ministerstwa Klimatu wspieranie OZE, eliminację budownictwa niskoemisyjnego (projekty NFOŚiGW) i gospodarowanie wodami, w tym opadowymi? Jak przenieść z Ministerstwa Rodziny sprawy związane z usługami mieszkaniowymi, ich rozwojem i finansowaniem? Warto jednak pamiętać, że wciąż istnieje Rada Mieszkalnictwa w Kancelarii Premiera, tylko nie była już dość dawno zwoływana. Może warto ją reaktywować? – wskazuje Milewska-Wilk.

Zdaniem ekspertki to, że program „Mieszkanie+” poniósł klęskę, nie jest wcale oczywistą tezą. – Wola polityczna polegała tu niestety na tym, że konstrukcję finansowo-organizacyjną zmieniono na ofertę dla wyborców i obiecano dojście do własności – drogie tak samo jak kredyt hipoteczny, bo nie było w pierwotnych planach opcji wykupu dla najemców – mówi Hanna Milewska-Wilk. – Istniejące i pracujące na pierwotnych zasadach budynki po usunięciu usterek przez firmy budowlane radzą sobie, a najemcy są zadowoleni, bo dostają dopłaty od 300 do nawet ponad 1 tys. zł miesięcznie.

Zdaniem ekspertki problemem polskiej mieszkaniówki jest pomijanie rynku najmu, oczekiwania dojścia do własności w budownictwie społecznym, ale także negatywne postrzeganie najmu z zasobów gminnych. Ze strony podmiotów realizujących politykę mieszkaniową widać niechęć do wydawania pieniędzy na mieszkania, pomijanie faktu, że jest to element polityki społecznej i przestrzennej. Z kolei politycy jako ci, którzy ustalają cele, charakteryzują się niestabilnością, podatnością na argumenty lobbystów i wyborców.

– Wszyscy zdecydowanie przeceniamy wartość własności i rolę możliwą do odegrania przez rynek – podkreśla Milewska-Wilk.

Perspektywa kadencji i społeczne dylematy

– Pole manewru obecnego rządu w zakresie polityki mieszkaniowej jest wyjątkowo wąskie. Z jednej strony jest on zakładnikiem obietnicy Donalda Tuska o kredycie za zero procent, rzuconej w lutym 2023 r. i potem wielokrotnie przypominanej w kampanii wyborczej. Z drugiej zaś dwie partie koalicyjne są także zakładnikami kategorycznych deklaracji, że „programu dotowania zysku deweloperów za pieniądze podatników” nie poprą. Ustępstwo jednej ze stron tego sporu będzie traktowane jako słabość, także w kontekście wyborów prezydenckich – ocenia Kazimierz Kirejczyk, ekspert rynku mieszkaniowego w JLL.

Zwraca uwagę, że polityka mieszkaniowa to jedna z wielu społecznie ważnych dziedzin, gdzie decyzje polityczne i społeczne są spolaryzowane, podporządkowane kalendarzowi wyborczemu oraz logice zarządzania emocjami elektoratu.

– Polityka mieszkaniowa to jedna z wielu społecznie ważnych spraw, w których decyzje polityczne i społeczne są podporządkowane logice zarządzania emocjami wyborców. Czy emocje te wyglądałyby inaczej, gdyby wsparcie dojścia do własności było inaczej przedstawione? Czy na to wsparcie można by spojrzeć tak, że raz w życiu współobywatele – w ogromnej większości posiadający własne mieszkania, często po części dzięki jakiejś formie pomocy państwa – zgadzają się na zwolnienie młodej rodziny bez własnego mieszkania z konieczności zapłacenia VAT-u od nowego lokum, który to podatek służy przecież zaspokojeniu innych potrzeb współobywateli? Pamiętając o tym, że z tej ceny i tak mniej więcej jeszcze drugie tyle co ten niezapłacony podatek wpłynie do budżetu, ZUS i kasy samorządów? – podsumowuje Kirejczyk.