Kiedy mieszkanie do remontu jest okazją

Lokale wymagające remontu bywają tańsze od mieszkań gotowych do zamieszkania nawet o 20 proc. Jeśli jednak nieruchomość długo zalega na portalu ogłoszeniowym, choć właściciel obniża jego cenę, może to oznaczać pewne wady, które odstraszają kupujących.

Biorąc pod uwagę miasta wojewódzkie, największy odsetek mieszkań wymagających remontu – 20 proc. – jest w ofercie rynku wtórnego w Katowicach i Łodzi. W pozostałych stolicach regionów odsetek ten waha się od 7 do 18 proc. – podaje portal Nieruchomosci-online.pl.

Jak mówi Rafał Bieńkowski z tego serwisu, do oferty sprzedaży trafiają mieszkania o bardzo różnym standardzie.

– Widać jednak pozytywny trend poprawy jakości i standardu wykończenia. Np. w Łodzi odsetek mieszkań do remontu w ofercie spadł w ciągu roku z 23 do 20 proc., w Warszawie z 15 do 13 proc., a w Krakowie z 12 do 9 proc. Podobny trend widać też w wielu innych miastach – wskazuje Rafał Bieńkowski.

Cena mieszkań do remontu. Wabik na klienta

Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że średnia ofertowa cena mieszkań do remontu na warszawskim rynku wtórnym wynosi 16,1 tys. zł za mkw. Lokale, których stan właściciele opisują jako „dobry”, są w stolicy oferowane przeciętnie po 17,7 tys. zł za mkw., a te w stanie bardzo dobrym – po 18,5 tys. zł za mkw.

16,1 ys. zł

to średnia cena ofertowa mkw. mieszkań do remontu w Warszawie. Lokale w bardzo dobrym stanie są wyceniane średnio na 18,5 tys. zł za mkw. – wg portalu Nieruchomosci-online.pl.

W Krakowie jest to odpowiednio 14,4 tys. zł za mkw. (lokal do remontu), 15,9 tys. zł/mkw. (stan dobry) i 17,1 tys. zł/mkw. (stan bardzo dobry), we Wrocławiu – 11,6 tys. zł/mkw., 12,4 tys. zł i 13,5 tys. zł/mkw., w Gdańsku – 12,6 tys. zł, 13,3 tys. i 14,7 tys./mkw., w Poznaniu – 9,8 tys. zł, 10,7 tys. zł i 11,5 tys. zł, w Łodzi – 7,4 tys., 8,1 tys. zł i 9,3 tys. zł/mkw.

– Przeglądając ogłoszenia z mieszkaniami do remontu, nierzadko można trafić na takie, które na pierwszy rzut oka wyglądają na okazje – mówi Rafał Bieńkowski. – Nieraz sami ogłoszeniodawcy wprost przekonują, że jest to „okazja”. Takie oferty zawsze trzeba jednak prześwietlić, bo może się okazać, że to tylko wabik na klienta. Nie wpłacajmy od razu zaliczki, tylko z chłodną głową przeanalizujmy ceny ofertowe podobnych mieszkań w danej okolicy – radzi.

Warto też sprawdzić jak długo lokal jest w ofercie. – Jeśli zalega na portalu już od dłuższego czasu, choć jego cena jest obniżana, może to oznaczać pewne wady, które odstraszają kupujących – mówi Bieńkowski. – Ich usunięcie może wymagać już nie małych poprawek, ale bardzo kosztownego remontu. To już duży problem dla inwestora.

Ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl zaznacza, że trafiają się oczywiście prawdziwe okazje. – Właściciel sprzedaje mieszkanie z powodów życiowych: np. trudnej sytuacji osobistej lub finansowej. Ale nawet wtedy trzeba zachować czujność – mówi. – Jeśli ustalimy, że ktoś sprzedaje tanio mieszkanie, bo jest zadłużony, koniecznie trzeba sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma informacji o wszczętej egzekucji komorniczej.

Tomasz Rożek, pośrednik z warszawskiej agencji Akces Polska, potwierdza: czasem zdarzają się okazje. – To jednak pojedyncze oferty. Generalnie mieszkania wymagające remontu nie są na tyle tańsze od tych już po remoncie, by były atrakcyjne cenowo – zwłaszcza gdy chodzi o inwestycje – mówi pośrednik. – Inaczej, gdy kupujemy lokal dla siebie. Wtedy można się zastanowić. Mieszkanie wyremontujemy zgodnie z własnym gustem i preferencjami.

Koszty remontu. Modernizacja mała i duża

Z kolei Natalia Melewska z katowickiego oddziału Power Invest ocenia, że inwestycje w mieszkania do remontu są wciąż bardzo popularne, zwłaszcza w dużych miastach. – Takie lokale bywają tańsze od tych gotowych do zamieszkania nawet o ok. 20 proc. – wskazuje. – A okazją są lokale, których cena po uwzględnieniu kosztów remontu wciąż jest znacznie niższa niż podobnych lokali w danej okolicy – tłumaczy.

Koszty remontu są oczywiście zróżnicowane. – Wszystko zależy od wielkości mieszkania, jego stanu technicznego, standardu wykończenia – wyjaśnia Natalia Melewska. – Szacuje się, że średni koszt remontu waha się od 1 tys. do 2 tys. zł za metr. Czasem trzeba do tego doliczyć dodatkowe koszty np. wymiany instalacji i innych nieplanowanych prac – zaznacza.

Jak dodaje, z inwestycji lepiej zrezygnować, gdy przewidywane koszty remontu są zbyt wysokie. Lepiej też nie inwestować w lokale do remontu znajdujące się w budynku o złym stanie technicznym.

Pytana o mieszkania do remontu Marta Kaleta-Domaradzka, ekspertka portalu Oferteo.pl, zaznacza, że zakres prac remontowych może być niewielki (np. malowanie), jak i bardzo duży obejmujący kompleksowe rewitalizacje z wymianą instalacji elektrycznych, hydraulicznych czy wymianą stolarki okiennej i drzwiowej. – Trzeba też rozróżnić koszty remontów w mieszkaniach o standardzie deweloperskim od tych, które już mają gotową aranżację, którą chcemy zmienić – zaznacza Marta Kaleta-Domaradzka. Jak podaje, remont 20-metrowej kuchni w lokalu o standardzie deweloperskim może pochłonąć, w zależności od materiałów i koncepcji aranżacji, średnio 1–2 tys. zł za mkw., co daje 20–40 tys. zł. – Do tej sumy warto dodać ok. 10–20-proc. zapas m.in. na nieprzewidziane wydatki, związane z kosztami technologii, robocizny – mówi.

Remont kuchni tej samej wielkości, ale w mieszkaniu z rynku wtórnego, które wymaga całkowitej zmiany aranżacji może być nieco droższy. – Koszt ten zależy m.in. od skomplikowania procesu rozbiórki, zmian instalacji, jakości nowych materiałów i urządzeń – wyjaśnia Marta Kaleta-Domaradzka. – A musimy zacząć od „demolki”: rozbiórki starych mebli i podwieszanych sufitów, usunięcia starych płytek i niepotrzebnych instalacji. To wszystko może kosztować dodatkowe 200–400 zł za mkw. Koszt samego „czystego” remontu będzie podobny jak w nowym mieszkaniu, czyli ok. 1–2 tys. zł za mkw. W sumie remont 20-metrowej kuchni w mieszkaniu wymagającym pełnej zmiany aranżacji może pochłonąć od 24 tys. do 48 tys. zł.

Wyremontowane mieszkanie może trafić nie tylko na wynajem, ale i na sprzedaż – wtedy będzie to tzw. flipp. Eksperci mówią o średnich zyskach rzędu 30–50 tys. zł na jednym flippie.