Biuro musi oferować wartość dodaną, niski czynsz to nie wszystko

Dobre jakościowe biurowce w ścisłych centrach dużych miast będą się miały dobrze, największe wyzwanie stoi przed budynkami bardziej na peryferiach – mówi Mateusz Strzelecki, partner i szef działu reprezentacji najemców w Walter Herz.

Jak wynika z waszego podsumowania za I połowę 2023 r., popyt na biura w Polsce się kurczy, aktywność deweloperów też, a pustostany są raczej wysokie, w regionach to kilkanaście, nawet 20 proc. – jak interpretować te dane? Swój raport zatytułowaliście „W regionach coraz większy wybór biur” – szklanka jest więc do połowy pełna czy pusta?

To zależy, kto tę szklankę trzyma. Rynek jest w bardzo interesującym momencie. Inwestycji deweloperskich jest mniej, co ma związek jeszcze z pandemią i wybuchem wojny w Ukrainie. Pandemia wpłynęła na sytuację na rynku dwojako. Po pierwsze, zdecydowanie spadła liczba wydawanych pozwoleń na nowe obiekty, co jest związane z dłuższym procesowaniem pewnych decyzji, ale też z obawami deweloperów odnośnie do tego, jakie będzie zapotrzebowanie na biura – wiosną 2020 r. wszyscy mieliśmy poczucie, że będziemy w domach dłużej. Teraz sytuacja się nieco unormowała, zależnie od organizacji widzimy w większym lub mniejszym stopniu powroty do biur. Zauważamy przy tym trend optymalizacji powierzchni biurowej: firmy dostrzegły, że biura mają trochę inną wartość niż przed pandemią, że mają przywiązywać pracownika do organizacji, służyć zapoznawaniu się, mają być wartością dodaną, a niekoniecznie miejscem, gdzie trzeba się pojawiać codziennie na osiem godzin.

Nowych budów mamy faktycznie mniej, ale najlepsze obiekty w centrach miast się wypełniają – i mamy sytuację, że w skali kraju odsetek pustostanów rośnie, ale w przypadku topowych projektów w centrach miast spada.

Na rynku mieszkaniowym mamy problemy wynikające z nierównowagi popytu i podaży, zawsze jednak mowa jest o strukturalnym deficycie mieszkań. Jak jest na rynku biurowym? Czy ta obecna sytuacja wynika właśnie z otoczenia makro, z pandemii, wojny, inflacji itd., czy też można mówić o pewnym nasyceniu?

W tej chwili demograficznie wyglądamy nieźle i jesteśmy głównym motorem napędowym wielu biznesów. W perspektywie wydarzeń z ostatnich lat Polska po raz kolejny zyskała na atrakcyjności dla inwestycji zagranicznych, które często wybierały inne regiony nie tylko Europy, ale i świata – głównie Indie. Pandemia obnażyła jednak słabości innych rynków, więc ponownie zyskaliśmy na atrakcyjności jako rynek usług BPO i SSC (outsourcing, centra usług wspólnych – red.). Wydaje się, że trendy będą ewoluować. Mamy centra miast, gdzie część budynków będzie podlegać konwersji: dążymy do tego, aby budynki były coraz przyjaźniejsze dla użytkowników, również w zakresie funkcjonalności, stąd rozwój projektów mixed use.

Sytuacja na rynku wynika z globalnych zmian w trendach zapotrzebowania na biura. Z rozmów z naszymi partnerami wynika, że zarządy chciałyby oglądać swoich pracowników w biurach – pytanie dla HR-u, czy przymuszanie pracowników do biura w dzisiejszych realiach odniesie skutek odwrotny do zamierzonego. Organizacje szukają złotego środka. Wygląda na to, że cały czas potrzebne będą dobrze zlokalizowane biura w nowoczesnych obiektach, które są wartością dodaną dla organizacji i pracowników, pomagają budować relacje, przywiązanie do organizacji. Widzimy, że „wyludniają się” dzielnice peryferyjne, w Warszawie pustostany na Służewcu to ponad 20 proc. Okazuje się, że to nie stawka czynszu jest kluczowa w dzisiejszych czasach, nawet pomimo tego, że wynajmujący potrafią bardzo agresywnie ofertować. Jednak jakość, wartość dodana – to się liczy bardziej. Często więc firmy przenoszą się do nowszych budynków w ścisłych centrach miast, z nawet wyższymi czynszami, ale optymalizując przy tym powierzchnię. Wydaje się więc, że dobre jakościowe projekty w ścisłych centrach dużych miast, jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto, będą się miały dobrze, największe wyzwanie stoi przed budynkami bardziej na peryferiach.

Czy model pracy się już utarł? Jakie są teraz głównie oczekiwania najemców – także jeśli chodzi o wyzwania, jakimi są koszty?

Wydaje się, że obecnie najpowszechniejszym modelem jest praca dwa dni z biura, trzy dni z domu lub odwrotnie – wszystko jednak zależy od profilu przedsiębiorstwa, funkcjonowania organizacji i zapotrzebowania, by pracownicy pojawiali się w biurze. To bardzo interesujący temat, np. jeśli chodzi o dane i bezpieczeństwo tych danych – wiele organizacji często nie zdaje sobie nawet sprawy, jak delikatne to kwestie.

Generalnie pracodawcy starają się dostosować do pracowników i wynika to choćby z niedawnych zmian w przepisach. Frekwencja w biurach jest niższa niż przed pandemią i to wpływa na optymalizację zajmowanej powierzchni. Skończyły się też czasy dużych otwartych przestrzeni i systematycznego przebywania w biurze. Biuro jest narzędziem i sztuką jest to, aby stworzyć je tak, by pracownicy chcieli się pojawiać.

Jeśli chodzi o koszty, to bardzo duże wyzwanie dla najemców. Wiemy, jak wygląda sytuacja na rynku choćby energii elektrycznej. Ponadto w tym roku mamy dwie podwyżki pensji minimalnej, które też wpływają na większość usług zawartych w katalogu opłaty eksploatacyjnej (najemcy ponoszą ją obok czynszów – red.). Poszukiwana jest dużo większa transparentność, dążenie do równowagi przy rozliczeniach: żeby z jednej strony nie zaczynać z niską opłatą stałą i po roku zaskoczyć wysokimi dopłatami, a z drugiej strony nie windować bardzo wysoko zaliczek. Wydaje się, że rynek znalazł rozwiązania, by koszty szacować i fakturować na bieżąco.

Warto podkreślić, że nowoczesne budynki oferują optymalizację, rozwiązania pomagające zmniejszać koszty w perspektywie i krótko-, i długoterminowej. Czynsze tu są wyższe niż w starszych budynkach, ale biorąc pod uwagę koszty eksploatacji, może się okazać, że finalnie wynajmowanie w starszym budynku będzie po prostu droższe.

Mateusz Strzelecki z firmą doradczą Walter Herz jest związany praktycznie od początku swojej zawodowej kariery, w 2013 r. zaczynał jako młodszy konsultant ds. najmu, w 2017 r. został partnerem, a od 2022 r. jest szefem działu reprezentacji najemców. Jest absolwentem Politechniki Warszawskiej i studiów podyplomowych na Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie.