Mieszkania dla seniorów. Srebrny biznes nabierze tempa

W projektowaniu mieszkań dla seniorów wykorzystuje się koncepcje zaczerpnięte z colivingu i domów studenckich.

Głównym kryterium wydzielenia mieszkań dla seniorów jako osobnego segmentu rynku jest poziom oferowanej opieki lub wsparcia. – Do aktywnych seniorów (umownie w wieku 65–75 lat, choć kluczowy jest stan zdrowia) adresowane są lokale na zwykłych osiedlach – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes firmy JLL. – Ta grupa seniorów bardzo szybko rośnie wraz z wchodzeniem w wiek emerytalny kolejnych roczników powojennego boomu demograficznego. Już dziś w niektórych lokalizacjach stanowi jedną z ważniejszych grup nabywców.

Lokale wspomagane

Sędziwi seniorzy (umownie – po 85. roku życia) potrzebują w większości mniej lub bardziej wyspecjalizowanych domów opieki. – Prywatne domy powstają w Polsce od lat, ale ostatnia dekada przynosi duże zmiany – zauważa Kazimierz Kirejczyk. – Na rynek wchodzą duzi zagraniczni operatorzy. Potrzeby starszych osób rosną nie tylko ze względów demograficznych, ale i zmian w modelu opieki, przede wszystkim z powodu malejących możliwości sprawowania jej przez rodziny seniorów.

Pomiędzy wspomnianymi dwiema grupami są seniorzy potrzebujący pewnego, zwykle stopniowo zwiększającego się, wsparcia w codziennym życiu. Ta grupa obejmuje 76–85-latków. – Optymalnym produktem są dla nich mieszkania wspomagane, określane jako assisted living – wskazuje wiceprezes JLL. – Lokale umożliwiają jak najdłuższe niezależne funkcjonowanie z doraźną pomocą.

W wielu krajach powstały całe wyspecjalizowane osiedla z ofertą dla wszystkich grup seniorów. Zwykle są poza centrami miast, a często poza miastami. – Ten sposób myślenia o mieszkaniach dla seniorów się jednak zmienił, bo prowadził w pewnym sensie do ich ubezwłasnowolnienia i uzależnienia od innych osób – zauważa Kirejczyk. – Dziś głównym celem opieki jest zachęcanie do samodzielności i aktywności. W projektowaniu mieszkań dla seniorów wykorzystuje się coraz częściej koncepcje zaczerpnięte z colivingu i domów studenckich. Kilka sypialni przypisanych jest do wspólnej przestrzeni wypoczynkowej, kuchni i jadalni.

– Zamiast większych wyspecjalizowanych, ale monopokoleniowych osiedli powinniśmy wybrać w Polsce ścieżkę uzupełniania istniejących osiedli zamieszkiwanych już teraz przez wielu seniorów nowymi budynkami, które oprócz mieszkań zapewniających wygodne życie osobom z ograniczeniami ruchowymi miałyby rozbudowaną sferę usługową na parterze – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Jego zdaniem powinny się tam znaleźć m.in. kluby, gastronomia, punkty medyczne, rekreacyjne i rehabilitacja. – Rozwój takich inwestycji zależy niekoniecznie od poziomu dochodów seniorów. Wielu ma spłacone mieszkania własnościowe, których wynajem mógłby uzupełnić niskie emerytury – zauważa. – Wymaga raczej rozwiązań integrujących działania samorządu, państwa i organizacji pozarządowych, w tym stowarzyszeń seniorów.

Ewa Przeździecka, członek zarządu Unidevelopment, przypomina, że osiedla z myślą o seniorach w Polsce już budowano. – Były to zarówno inicjatywy prywatnych przedsiębiorców, np. mieszkania na wynajem we Wrocławiu i w Wiązownie pod Warszawą, jak też lokale spółdzielcze i inwestycje TBS – mówi. – Powodzenie tych projektów wciąż nie daje jednoznacznych odpowiedzi, w jakim kierunku rozwinie się budownictwo senioralne.

Zdaniem Przeździeckiej różnorodność grupy określanej mianem seniorów spowoduje, że jej potrzeby mieszkaniowe będą zaspokajane i przez wyspecjalizowane instytucje, i inwestorów ukierunkowanych na zapewnienie codziennego wsparcia mieszkańcom, jak również deweloperów.

Wsparcie państwa

– To przyszłościowy kierunek – ocenia Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development. – Demografia jest nieubłagana. Społeczeństwo się starzeje i wszelkie gałęzie gospodarki, także deweloperzy, muszą się nastawić na nową grupę klientów. Takie osiedla to jednak skomplikowany projekt. Emeryci nie są zazwyczaj chętni do przeprowadzek. Trzeba ich przekonać. Osiedla powinny oferować opiekę medyczną i liczne formy rekreacji, więc wymagałoby to współpracy dewelopera z operatorem świadczącym takie usługi.

Wiceprezes dodaje, że ta grupa wymaga aktywizacji. – W przypadku młodych udało się to dzięki programom rządowym – mówi. – Wsparcie powinni mieć także seniorzy. Nie musiałoby to być koniecznie dofinansowanie zakupu nowego lokalu. Wiele starszych osób ma już nieruchomość, ale wizja jej sprzedaży i zakup kolejnej to duże obciążenie. Przydałby się rządowy program pomocy. Pierwsze osiedla mogłyby powstawać z inicjatywy rządu, bo ta grupa najbardziej ufa instytucjom państwowym. Działania zachęciłyby do wejścia na rynek firmy prywatne.

Deweloperzy już dziś budują tak, by żyło się wygodnie. – Standardem są windy, nie ma wysokich progów, są podjazdy dla wózków inwalidzkich – mówi Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum. – Jeszcze w latach 90. budowano duże, wielopiętrowe domy dla wielopokoleniowych rodzin. Teraz młodzi chcą mieszkać na swoim. A rodzice z biegiem lat mają mniej siły, żeby samodzielnie zajmować się domem. Rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i zakup lokalu łatwiejszego w utrzymaniu.