Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.pl: Owczy pęd może nakręcić cenową bańkę

#PROSTOzPARKIETU | Jarosław Jędrzyński: mieszkanie na wynajem to nie inwestycyjny samograj

Nabywców mieszkań – zarówno do życia, jak i traktowanych jako lokata kapitału – interesuje to, co będzie się działo z cenami. Lokale sukcesywnie drożeją, jaki może być dalszy scenariusz?

Mieszkania drożeją zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Trzeba powiedzieć, że trend jest dosyć mocny, choć w tej chwili obserwujemy pewne spowolnienie tempa wzrostu. Zwróciłbym uwagę, że od początku boomu mieszkania podrożały o aż lub zaledwie 20 proc. Przez pierwsze trzy, cztery lata ożywienia w mieszkaniówce ceny stały w miejscu, a dopiero od dwóch lat widzimy zdecydowany wzrost. Co dalej?

Na rynku mieszkaniowym powszechnie odczuwalna jest już drożyzna. Mimo że ceny nie rosły w tempie horrendalnym, 50–100 proc., jak w czasie hossy ponad dekadę temu, to są odczuwane jako wysokie – w stosunku do tego, co Polacy zarabiają.

Najlepiej by było, gdyby spowolnienie wzrostu cen, jakie ostatnio obserwujemy, przeszło w stabilizację, a następnie – być może w ciągu roku, dwóch lat – w niewielką korektę cen.

Nie wiemy, co będzie powodem zmiany trendu – czy nagłe odwrócenie popytu, czy nagła podwyżka stóp procentowych, wciąż nie wiemy, jak rozwinie się sytuacja z kredytami frankowymi...

Ceny mieszkań co prawda nominalnie zbliżyły się do tych z poprzedniej hossy, ale analitycy podkreślają, że realnie są niższe...

Przestrzeń do podwyżek zawsze jest, ale jeśli ceny będą dalej rosły w tempie szybszym niż tempo wzrostu płac – a tak się właśnie dzieje – to sytuacja stanie się niebezpieczna. Gdyby ten stan rzeczy utrzymał się rok, dwa, trzy – mogłoby dojść do załamania. Dekadę temu stosunek cen do zarobków był horrendalny, niespotykany.

Czy wzrost cen mieszkań ma dalej uzasadnienie fundamentalne – czyli jest powodowany wzrostem kosztów wykonawstwa, czy też deweloperzy robią podwyżki niejako siłą rozpędu?

W pewnym stopniu jest to siła rozpędu, rynkowej inercji, szczyt prosperity za nami, a mieszkania drożeją. Taka inercja cechuje także fazę ożywienia: dopiero w 2014 r. ceny przestały spadać, choć popyt odbił rok wcześniej.

Biorąc pod uwagę fundamenty, wzrost cen powodowany jest niezmiennymi czynnikami: wzrostem kosztów gruntów i wykonawstwa: materiałów i pracy, przy czym presja na płace dotyczy całej gospodarki. Jeśli materiały budowlane drożeją, to nie same z siebie, po prostu popyt na nie jest bardzo duży – głównie z rynku mieszkaniowego. Według GUS we wrześniu deweloperzy zdobyli prawie 17 tys. pozwoleń na budowę – czyli rekordową liczbę – to co mają myśleć producenci materiałów. Widzą, że popyt będzie wysoki. Nic nie jest wieczne, kiedyś ten trend się zatrzyma i odwróci. Pytanie kiedy. Dobrze, gdyby ceny zaczęły się stabilizować, bo inaczej będziemy mogli mówić spokojnie o kreowaniu kolejnej bańki.

Opinie o rosnącej bańce słychać nie od dziś. Kto miałby ją nakręcić?

Dotychczas lokale inwestycyjne były kupowane za gotówkę. Jednak ostatnie dwa kwartały na rynku kredytów hipotecznych okazały się świetne, spodziewany jest skokowy wzrost prognozowanej wartości udzielonych w tym roku pożyczek. Podejrzewam, że powodem tego wzrostu może być właśnie napływ osób, które nie mają wolnych środków, ale decydują się na inwestowanie, zaciągając pożyczkę. Gdyby ta teza się potwierdziła i gdyby przybrało to na sile, stało się powszechne – byłoby to ryzyko.

Tylko 5 proc. zasobów mieszkaniowych w Polsce to lokale wynajmowane w trybie komercyjnym, to niewiele w stosunku do średniej europejskiej. Najwyraźniej w Polsce nie ma większego zapotrzebowania na wynajem, dlatego że najem jest drogi, mierząc stosunkiem czynszu do zarobków. Nie wszyscy jednak mają zdolność kredytową, nie wszyscy chcą kupować teraz mieszkania własnościowe – dlatego nawet przy tych wysokich stawkach lokale są wynajmowane. Rynek jest moim zdaniem sztucznie rozdmuchany przez napływ imigrantów, zwłaszcza zza wschodniej granicy. Niepokoi mnie to, że rata kredytu jest znacząco niższa niż czynsz najmu. To sytuacja nienaturalna i sygnał ostrzegawczy. Ludzie widzą, że czynsze rosną, co może zachęcać do inwestowania w mieszkania na wynajem. Pamiętajmy jednak, że od stycznia część Ukraińców może ruszyć dalej na zachód. Kluczowe jest więc to, by kupowanie mieszkań na cele inwestycyjne nie przybrało postaci owczego pędu.

Ryzyko przegrzania zawsze istnieje, rynek nieruchomości wydaje się bezpieczny i przyjazny, ale zawsze trzeba się dobrze zastanowić, jakie mieszkanie kupić i czy to jest dobry moment. Ja bym się zastanowił.

Deweloperzy tłumaczą, że wzrost cen nie jest zależny od nich, wskazują m.in. na forsowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pomysł wprowadzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. Czy taka inicjatywa jest potrzebna?

Ustawa deweloperska podniosła wprawdzie bezpieczeństwo nabywców, ale gdyby taki fundusz powstał, to rynek byłby zdecydowanie bezpieczniejszy. Chodzi o stworzenie sytuacji, by już absolutnie nic nie zagrażało kupującym. Z jednej strony to kusząca perspektywa, ale z drugiej za działalność funduszu zapłacą – prosta sprawa – klienci deweloperów.

Za podaż mieszkań w Polsce odpowiadają głównie prywatni deweloperzy. Jesteśmy po wyborach – czy pana zdaniem jest szansa, że program Mieszkanie+ zdecydowanie przyspieszy?

Cały czas docierają informacje o kolejnych planach i projektach, na razie jednak efekty są mizerne, musimy poczekać. Ja już dawno przestałem się ekscytować tym programem, jeszcze trzy, cztery lata temu zupełnie inaczej go sobie wyobrażałem, widziałem wręcz mocną konkurencję dla deweloperów, którzy zostaliby wypchnięci z rynku popularnego na rynek premium.

Sam jestem ciekaw, co wyjdzie z programu. Przy obecnym deficycie szacowanym na 2 mln lokali każda liczba dodatkowych mieszkań oddanych na rynek to dobra wiadomość. ar