Czas pandemii przetestuje inwestycje

WYWIAD | TOMASZ BŁESZYŃSKI z prezydentem Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości rozmawia Aneta Gawrońska

Rynek nieruchomości jest na skraju katastrofy?

Każdy uderzający w gospodarkę kryzys odbije się prędzej czy później na rynku nieruchomości, bo są to naczynia połączone. Pandemia i związane z nią restrykcje obejmują rynek nieruchomości dopiero od pięciu tygodni. Oczywiście spowodowało to ograniczenie liczby transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ale moim zdaniem jest zdecydowanie za wcześnie na stawianie negatywnych prognoz. Przed nami jeszcze trzy kwartały roku. Jeśli pandemia szybko wygaśnie, gospodarka i rynek nieruchomości powrócą do normalnego poziomu. Będzie jeszcze czas na zwiększenie przychodów lub korektę zysków.

Problem pojawi się wtedy, gdy pandemia koronawirusa potrwa kolejny kwartał lub dwa. Wtedy będzie to bardzo groźne nie tylko dla krajowej gospodarki, ale i dla rynku nieruchomości.

Część deweloperów bije już jednak na alarm, że sprzedaż mieszkań się załamuje, że za chwilę nie będzie komu kupować. Ludzie tracą pracę.

W mediach czytamy same hiobowe wieści. Analizy, informacje, które pokazują paniczne reakcje. Słyszymy dookoła, że wszystko upada, że grozi nam głęboka recesja, bankructwa.

Tymczasem trzeba zachować rozsądek. Mija dopiero piąty tydzień takiego stanu, nie ma nawet sprawdzonych danych wskazujących na faktyczny obraz rynku.

Jeśli więc deweloperzy już dziś odprawiają msze żałobne nad firmami, to znaczy, że źle „zeskalowali" swój biznes, że nie brali pod uwagę ryzyka, jakie niesie prowadzenie działalności gospodarczej.

A ryzyko jest przecież zawsze...

Jeśli więc firma już po miesiącu krzyczy, że jest źle, to znaczy, że zła była jej gospodarka finansowa, że jest niewłaściwie zarządzana, że nie potrafi analizować ryzyka i nie ma programów antykryzysowych. Że działała tylko dlatego, że płynny był rynek i wszystko bez większych przeszkód można było zrealizować.

Teraz, kiedy nad rynkiem nieruchomości zawisły czarne chmury, wychodzą wszystkie błędy w sztuce zarządzania firmą. Pamiętajmy, że średni okres inwestycji, liczony od zakupu działki do zakończenia i sprzedaży mieszkań, to około trzech lat, w Warszawie może trochę mniej. Jeśli więc ktoś po miesiącu się przewraca, oznacza to, że stał na jednej nodze. To pokazuje całą mizerię branży. Sprawdza się stara prawda, że nie każdy może być deweloperem.

A jak radzą sobie pośrednicy? Z nudów grają w karty?

Przepisy uniemożliwiają swobodne poruszanie się, więc i na rynku wtórnym ruch jest mniejszy. To nic nadzwyczajnego. Ale pośrednicy mają co robić. Pracują zdalnie, przenosząc do sieci co się da i ile się da, nadal wykonując swoje usługi. Są wideorozmowy, wirtualne spacery po nieruchomościach. Te wszystkie narzędzia były już zresztą używane wcześniej, choć nie na taką skalę. Sam korzystałem z nich już pod koniec lat 90. Mieszkającym za granicą klientom wysyłałem kasety VHS, na których prezentowałem oferty nieruchomości.

Oczywiście technologie bardzo przyspieszyły, pomagając pośrednikom w pracy. Dzięki nim możemy oszczędzać czas. A teraz, w czasie pandemii, są po prostu konieczne.

Pooglądać sobie mieszkanie przez kamerę to jedno, a kupić – drugie.

Mieszkania sprzedają się cały czas, choć oczywiście wolniej, choćby ze względu na ograniczoną pracę urzędów, problemy z uzyskiwaniem dokumentów. Nieporównywalnie gorsza sytuacja jest w branży turystycznej, hotelowej. Tam nic nie można zrobić.

A pośrednik może zrobić całkiem sporo. Odbywają się nawet prezentacje nieruchomości. Oczywiście nie przychodzi cała rodzina jednocześnie, ale pojedynczo, z zachowaniem wszystkich zasad bezpieczeństwa. Mieszkania oglądają rzeczoznawcy, przygotowując wyceny dla banków. Większość biur nie jest zamknięta na cztery spusty.

Pandemia zweryfikuje pewnie biznesy flipperów, czyli kupujących mieszkania do remontu, by je potem, po modernizacji, sprzedać z zyskiem.

Inwestycje na rynku nieruchomości wymagają gruntownej wiedzy, doświadczenia, czasu. To nie jest szybki biznes. Sytuacja wywołana koronawirusem prześwietli flipperów. Zobaczymy, kto umiał prognozować, analizować. Ci, którzy mieszkania kupowali za pożyczone, muszą się teraz z rynkiem pożegnać. Na rozgrzanym rynku wystarczył czasem łut szczęścia. Teraz nie wystarczy. Inwestowanie w nieruchomości czy prowadzenie działalności deweloperskiej to wieloletni proces, który wymaga uwzględniania różnych okoliczności, w tym oceny ryzyka. Panika, która zawładnęła rynkiem, dowodzi, że deweloperzy, inwestorzy, flipperzy, pośrednicy czy zarządcy nieruchomości tego ryzyka nie brali pod uwagę. Epidemia już ujawniła i jeszcze ujawni brak umiejętności w zarządzaniu kryzysowym u niektórych przedsiębiorców, również z branży nieruchomości czy budownictwa. Kryzysy były, są i będą, dlatego trzeba się do nich przygotować, oceniając skalę ryzyka i przygotowując zawczasu programy osłonowe, naprawcze.

A inwestycje w lokale na wynajem?

W biznesplanie trzeba określić tzw. poduszkę bezpieczeństwa, która pozwoli przetrwać sytuacje kryzysowe, kiedy na przykład nie będzie najemców. Sytuacja być może boleśnie zweryfikuje niektóre projekty inwestycyjne i wielu nie dostanie zakładanych zysków. Niektóre tzw. gotowce inwestycyjne na wynajem już na starcie obiecują szalenie wygórowane, wręcz nierealne, stopy zwrotu. Jeśli ktoś inwestował w mieszkania na wynajem, zakładając, że cały czas będzie miał lokatorów, że nie będzie okresów przestoju, dziś może mieć kłopoty. Nie da się robić biznesu na płytkim bieżącym działaniu. Tymczasem mieliśmy napływ nieprzygotowanych inwestorów po tych wszystkich szkoleniach, na których obiecywano gruszki na wierzbie.