Gdzie trafią pieniądze z deweloperskiej skarbonki

To kupujący mieszkania zapłacą za utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Firmy mówią, że to nowy podatek. Skarbonka. Nikt nie ma wątpliwości, że koszty budowy osiedli wzrosną. Pytanie tylko, o ile.

Klamka zapadła. Sejm przyjął nową ustawę deweloperską. Największą zmianą jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Będą do niego trafiać składki od wpłat kupujących nowe mieszkania i domy. Fundusz jest tworzony na wypadek upadłości deweloperów.

O powstanie DFG od lat zabiegał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Pierwotne założenia mówiły o 5-proc. składce. Branża biła na alarm, że to ogromne koszty, które ostatecznie poniosą kupujący.

Kolejny projekt zakładał 3 proc. Stanęło na 2 proc. wartości nieruchomości w przypadku otwartych rachunków powierniczych i 0,2 proc. przy rachunkach zamkniętych.

Senat opowiedział się za obniżeniem maksymalnej składki z 2 do 1 proc. Sejm zgodził się na poprawkę. Ostateczną wysokość opłaty ustali w rozporządzeniu minister ds. budownictwa.

Biurokracja i koszty

Polski Związek Firm Deweloperskich komentuje, że obniżenie opłaty z 5 do 1 proc. to przede wszystkim sukces klientów. Bo to oni zapłacą za utworzenie funduszu.

– Od początku powstania idei DFG wskazywaliśmy, że nie ma podstaw do tak wysokiej składki i represyjnego zaostrzania systemu zabezpieczeń nabywców, którego najważniejszym elementem są rachunki powiernicze – wskazuje PZFD.

Z szacunków związku wynika, że nabywcy mieszkań na DFG wpłacą ok. 600 mln zł rocznie. Wartość rynku to ok. 60 mld zł. – Tymczasem sam UOKiK w ocenie skutków regulacji wskazał, że aby fundusz mógł właściwie działać, wystarczy ok. 140 mln zł – podaje PZFD.

Zdaniem jego przedstawicieli można się spodziewać, że koszty budowy mieszkania wzrosną o ok. 2 proc. Do 1-proc. składki trzeba doliczyć koszty administracyjne związane z funduszem.

Robert Stachowiak, prezes spółki deweloperskiej SGI, ocenia, że składka to de facto dodatkowe opodatkowanie deweloperów, co może wpłynąć na ceny mieszkań. Konsekwencją ustawy może być też wzrost biurokracji, co również odbije się na cenach.

– Czy jest to niezbędne? Moim zdaniem nie. Można zaryzykować stwierdzenie, że to sztuczne tworzenie etatów, dodatkowe obciążenia administracyjne i dokładanie kolejnych godzin pracy przy dokumentach – mówi Robert Stachowiak. – Aby taki fundusz działał, potrzebny będzie odpowiedni urząd. Powstanie prawdopodobnie ze środków podatników, czyli de facto klientów deweloperów.

Jak podkreśla prezes SGI, po wprowadzeniu rachunków powierniczych nie słyszy się o upadłościach deweloperów. – Pozwala to wnioskować, że skala problemu jest minimalna, a pieniądze klientów bezpieczne – mówi. – Wszelkie inicjatywy, które mają na celu ochronę mieszkańców, są jak najbardziej pożądane. Muszą być jednak odpowiednio przemyślane, aby nie godzić w interesy innych, w tym przypadku deweloperów, a przede wszystkim odpowiadać na rzeczywiste potrzeby i problemy klientów oraz branży.

Drastycznych podwyżek cen mieszkań nie spodziewa się Grzegorz Woźniak, prezes Quelle Locum. – Na przykład mieszkanie wycenione na 1 mln zł zdrożeje o 10 tys. zł, a więc o ten 1 proc. – mówi. – Dużo większy wpływ na ceny mieszkań będą miały rosnące ceny materiałów budowlanych.

Na jaki cel

Dla Grzegorza Woźniaka powstanie funduszu jest dyskusyjne. – Z jednej strony konsumenci są mocniej chronieni. Z drugiej jednak od wprowadzenia ustawy deweloperskiej nie ma przypadków bankructw deweloperów, a klienci mają pewność, że ich środki są przeznaczone na budowę osiedla, na którym kupują mieszkanie – podkreśla. – Problem z funduszem polega na tym, że tak naprawdę nie wiemy, gdzie ostatecznie trafią zgromadzone pieniądze. Gdyby rzeczywiście dochodziło do upadłości firm, a fundusz służyłby poszkodowanym, byłbym zdecydowanie za jego powołaniem. Jednak fundusz ten będzie skarbonką. Po czym może się okazać, że nie ma wielu upadłości, a fundusz zgromadził sporą sumę. Nie wiemy, na jaki cel zostanie przeznaczona. Ustawę zawsze można zmienić.

Także Witold Indrychowski, prezes Merari, ocenia, że ochronę klientom dają już rachunki powiernicze. – Bank prowadzący otwarty rachunek powierniczy zwalnia środki dla danego etapu dopiero po jego zamknięciu – przypomina. – Deweloper nie może więc zużyć pieniędzy klientów na fikcyjne prace, chyba że jest w zmowie z inspektorem bankowym albo rachunek prowadzi niewiarygodny bank. O takich sprawach jednak nie słyszałem. To bank czuwa nad inwestycją. W jakim więc celu taki fundusz ma powstać? Jeśli ustawodawca ma jakieś złe doświadczenia w tej dziedzinie, wystarczyłoby, aby banki, które takie rachunki prowadzą, były monitorowane lub koncesjonowane, żeby nie otwierały rachunku każdemu, tylko deweloperom gwarantującym swoim doświadczeniem, że inwestycję zakończą.

Z kolei Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain, ocenia, że jakaś forma dodatkowego zabezpieczenia jest zdecydowanie potrzebna. – Czy w formie funduszu? Trudno stwierdzić. W idealnym świecie to rozwiązanie powinno ochronić nabywców przed utratą pieniędzy, które mogłyby być zagrożone w przypadku m.in. upadłości dewelopera. Jednak forma, w jakiej rząd wprowadza zabezpieczenie, nie jest optymalna ze względu na wysokość składek – mówi. – Ich koszt zostanie przerzucony na kupujących. Nabywcy potrzebują lepszej ochrony, jak weryfikacji deweloperów, ich doświadczenia, mocy przerobowej. Dziś deweloperem może zostać każdy i niestety za chwilę odczujemy skutki tej swobody.

Zdaniem prezesa Chybowskiego część deweloperów może wykorzystać konieczność opłacania funduszu jako pretekst do zwiększenia marży. – Podwyżka będzie łatwa do obronienia argumentami uderzającymi w odgórny przymus ustawodawcy czy chaos związany z wprowadzeniem nowego rozwiązania – ocenia prezes Reliance Polska.

Nowe przepisy mówią też, że ze względu na istotne wady lokalu nabywca będzie mógł odmówić jego odbioru. – Aby to było możliwe, potrzebna jest jedna, odpowiednio sprecyzowana, procedura odbioru mieszkań – komentuje Robert Stachowiak.

Ustawa ma także określić konsekwencje, jakie poniesie deweloper w przypadku nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie.