REIT-y z wyższym priorytetem

Pod koniec lipca złożony z wysokiej rangi osobistości zespół zacznie pracę, ma ustalić założenia projektu ustawy do października.

Co prawda pod koniec kwietnia premier zadecydował o powołaniu międzyresortowego zespołu ds. opracowania założeń projektu ustawy o REIT-ach, ale dopiero teraz ciało zostało powołane, a pierwsze posiedzenie odbędzie się 26 lipca. Jak podkreśliła Anna Kornecka, wiceminister rozwoju i przewodnicząca zespołu, celem jest przygotowanie rekomendacji dla rządu do połowy października. Do prac w parlamencie projekt powinien zostać skierowany do końca tego roku.

Zgodnie z nową nomenklaturą polskie REIT-y mają funkcjonować pod szyldem FIN-ów: Firm Inwestujących w Nieruchomości.

Na wysokim szczeblu

Polskie REIT-y, czyli spółki inwestujące w nieruchomości ku pożytkowi swoich udziałowców, powstają w mękach od wielu lat. Z rynku słyszymy jednak, że skład zespołu może być pozytywną przesłanką, że tym razem uda się opracować projekt, który się obroni. Obsada jest bowiem mocna, poza wiceminister Kornecką w gremium zasiadają m.in. wiceministrowie finansów Piotr Patkowski i Jan Sarnowski, szefowa BGK Beata Daszyńska-Muzyczka, prezes GPW Marek Dietl, prezes NBP Adam Glapiński, szef PFR Paweł Borys, wiceprzewodniczący KNF Rafał Mikusiński oraz prezes UOKiK Tomasz Chróstny. W zespole znaleźli się też eksperci z Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, Stowarzyszenia REIT Polska, PFR Nieruchomości, Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Lewiatana, KPMG Tax, Fundacji Rynku Najmu i Stowarzyszenia Law4Growth. Powołano również prof. Marka Wierzbowskiego, człowieka instytucję polskiego rynku kapitałowego, który w tym roku został uhonorowany specjalną statuetką Byka i Niedźwiedzia jako osobowość rynku. Pierwsze pytanie na konferencji nie mogło być inne jak o walny udział NBP w storpedowaniu poprzedniego podejścia do przyjęcia w Polsce REIT-ów.

– Międzyresortowy zespół został powołany po to, żeby rozmawiać i znaleźć konsensus – powiedziała wiceminister Kornecka. Dodała, że cały czas wszyscy zainteresowani mogą kierować do zespołu uwagi i postulaty.

Kilkanaście pytań

Na razie nie ma gotowej receptury na REIT-y po polsku. Wiceminister Kornecka powiedziała, że ramy prawne istnieją, a zespołowi pozostaje wybór opcji. Gremium ma zarekomendować odpowiedzi. Kluczowa zdaniem Korneckiej jest kwestia opodatkowania REIT-ów i nadzoru nad nimi. Pytań jest więcej. Jaka ma być forma prawna FIN-ów? Kto powinien móc inwestować w papiery REIT-ów i w jakich proporcjach? Jaki powinien być kapitał zakładowy? Jak powinna być kalkulowana i wypłacana dywidenda? W jakie aktywa powinny móc inwestować REIT-y? Czy określać minimalną wartość portfela? Czy spółki powinny móc prowadzić działalność deweloperską, a jeśli tak, to w jakim stopniu? Jak przekształcać istniejące firmy z portfelami nieruchomości w FIN-y?

Z dotychczasowych analiz i odzewu z rynku wynika, że najwięcej wskazań co do formy pada na spółkę akcyjną notowaną na GPW. Zdaniem wiceminister Korneckiej FIN-y mogą się przyczynić do wzmocnienia warszawskiego parkietu, a inwestorom indywidualnym dadzą możliwość relatywnie bezpiecznego ulokowania kapitału. Trzeba przy tym zastrzec, że chodzi o długoterminową inwestycję, a nie oszczędzanie równorzędne lokatom bankowym czy obligacjom skarbowym.

Wśród wskazywanych najczęściej postulatów jest też umożliwienie inwestowania REIT-om w szeroki wachlarz nieruchomości, czyli zarówno komercyjne, jak i mieszkania. Według Korneckiej niektóre FIN-y mogłyby być zainteresowane mieszkalnictwem społecznym.

Dominacja zagranicy

Firmy doradcze lada chwila opublikują dane o wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. W I kwartale inwestorzy ulokowali około 1,3 mld euro, o prawie 24 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, w którym nie było jeszcze wpływu pandemii, ale więcej niż w kolejnych trzech kwartałach 2020 r. – wobec ostatniego kwartału zeszłego roku wzrost sięgnął ponad 19 proc. Na celowniku są głównie biura i magazyny. Za grubo ponad 90 proc. wartości odpowiedzialni są inwestorzy zagraniczni, duże fundusze, w tym emerytalne, czy REIT-y. Do konkurowania o najlepsze aktywa potrzebny jest ogromny kapitał, którego źródłem nie mogą być głównie oszczędności czy nadwyżki finansowe Polaków. Aktywnymi graczami muszą być inwestorzy instytucjonalni.

Powoli powstaje nad Wisłą kolejna gałąź nieruchomości komercyjnych – portfele mieszkań na wynajem. Na tym wstępnym etapie pionierzy dopiero budują lokale we współpracy z deweloperami. Docelowo to fundusze mają inwestować w pracujące portfele.