Mieszkania idą jak woda

Jeszcze nigdy w historii deweloperzy nie sprzedawali tyle, co teraz. Boom trwa, rosnące ceny nie odstraszają.

W II kwartale deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach sprzedali (z uwzględnieniem płatnych rezerwacji) 19,5 tys. mieszkań – wynika z szacunków JLL. Wzrost rok do roku sięgnął 183 proc., co jest oczywiste z uwagi na lockdown. Kluczowe jest to, że jest to powtórka wyniku z rekordowego I kwartału br. Tym samym za branżą najlepsze półrocze w historii, kiedy to nabywców znalazło 39 tys. lokali.

Bezpieczna przystań dalej przyciąga

- Poza kwietniem i majem ub.r. pandemia nie wpłynęła negatywnie na popyt. Przeciwnie, do szerokiej grupy osób, które chcą kupić mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb dołączyła rzesza posiadaczy oszczędności, wierząca w dalszy wzrost cen mieszkań chroniący pieniądze przed inflacją. Popyt wspierany jest bardzo tanimi w polskich warunkach kredytami, a ponieważ sytuacja na rynku pracy jest dobra i wynagrodzenia rosną, to banki chętnie kredytów mieszkaniowych udzielają – wskazała Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Co istotne, dane uwzględniają wyłącznie zakupy dokonywane przez Kowalskich. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, wiceprezesa JLL, teza o tym, że fundusze PRS dodatkowo obniżają podaż mieszkań, jest nieuprawniona biorąc pod uwagę skalę tych transakcji pakietowych i całego rynku.

Jak zaznaczyli eksperci JLL, rekordowa sprzedaż odbywa się w warunkach ciągłej przewagi popytu nad podażą, co skutkuje wzrostem cen i dalszym spadkiem oferty. Na koniec czerwca do wzięcia w sześciu aglomeracjach było 37,8 tys. mieszkań, to najniższy stan od jesieni 2010 r., przy czym wtedy sprzedaż sięgała kilku tysięcy lokali kwartalnie, a nie prawie 20 tys. Gdyby dziś deweloperzy przestali wprowadzać nowe mieszkania, a popyt się utrzymał, oferta zostałaby wyprzedana w nieco ponad dwa kwartały, podczas gdy wskaźnik wskazujący na równowagę to 4-5 kwartałów. Szczególnie źle sytuacja wygląda w stolicy – oferta to 9,7 tys. lokali, najmniej w historii. Dla porównania, w I półroczu w Warszawie sprzedano 13 tys. mieszkań.

Niska podaż kształtuje ceny

W II kwartale średnie ceny mieszkań w ofercie w Warszawie doszły już do niemal 12 tys. zł za mkw. – to o ponad 4 proc. więcej kwartał do kwartału i 10 proc. więcej rok do roku. O 4-5 proc. kwartał do kwartału wzrosły ceny w pozostałych aglomeracjach. Średnia w Krakowie to 10,8 tys. zł za mkw., czyli o 8 proc. więcej rok do roku. W Trójmieście to odpowiednio 10,5 tys. i 2,9 proc., we Wrocławiu 9,6 tys. i 11,6 proc., w Poznaniu 8,4 tys. i 6,3 proc., a Łodzi 7,4 tys. i 15,6 proc.

- Niestety, wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Prognozy inflacji każą liczyć się z dalszym wzrostem kosztów realizacji, a do puli wydatków ponoszonych przez deweloperów dojdą w przyszłym roku składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Sytuację mógłby złagodzić napływ na rynek gruntów działek należących do samorządów i Skarbu Państwa, ale na to się w najbliższym czasie nie zanosi – skomentował Kirejczyk. Zdaniem eksperta, trudno mówić o bańce. – Z klasyczną bańką mamy do czynienia wtedy, kiedy może ona pęknąć i wywołać szybki spadek cen oraz wyprzedaż zakumulowanego zasobu. Tymczasem w obecnych warunkach ograniczonej podaży i raczej niedoboru niż nadpodaży nowych mieszkań, trudno spodziewać się wyraźnej przeceny. Na zakupionych po bardzo wysokich cenach gruntach w warunkach nowych regulacji dotyczących energooszczędności i przy niedoborze siły roboczej w sektorze budowlanym trudno będzie budować tanio. W momencie przesilenia bardziej prawdopodobne wydaje się, że deweloperzy jeszcze mocniej ograniczą podaż i będą bronić osiągniętego poziomu cen – wskazuje Kirejczyk.

Zdaniem eksperta, w perspektywie kolejnych lat średnia cena może zacząć spadać – ale w efekcie wprowadzania do oferty tańszego kosztem jakości produktu: mieszkań na peryferiach aglomeracji, o niższym standardzie.