Budownictwo dla seniorów przyciąga na Starym Kontynencie miliardy euro

Pandemia poturbowała domy opieki, ale wcale nie zmniejszyło to apetytów inwestorów. Kapitał wartkim strumieniem płynie na rynek srebrnych nieruchomości, bo demografia nie kłamie. W Polsce to raczkująca nisza.

W budownictwo dla seniorów – domy opieki i mieszkania – w Europie inwestorzy ulokowali w I połowie br. ponad 4 mld euro, ustanawiając nowy rekord półroczny. To o 38 proc. powyżej średniej z pięciu wcześniejszych analogicznych okresów – wynika z szacunków firmy Savills. Eksperci oczekują, że w całym 2021 r. padnie nowy rekord roczny.

Popyt będzie rosnąć

Mimo dużych perturbacji seniorzy to najbardziej narażona na ciężki przebieg choroby grupa – sektor oparł się pandemii, przynajmniej w oczach inwestorów. W 2020 r. wartość inwestycji sięgnęła 7,5 mld euro, tylko o 4 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r.

Biorąc pod uwagę ostatnich pięć lat, największymi pod względem udziału w wartości inwestycji rynkami są Niemcy (31 proc.) oraz Wielka Brytania (23 proc.). Na kolejnych pozycjach znajdują się Szwecja (10 proc.), Francja (8 proc.) oraz Holandia i Hiszpania (po 7 proc.).

W ciągu ostatnich pięciu lat ponad trzy czwarte pieniędzy ulokowano w domy opieki – mieszkania serwisowane to wciąż dopiero rozwijający się rynek.

Jak podkreślają analitycy Savills, fundamenty rynku są mocne, związane z długoterminowymi prognozami zmian demograficznych: od 2026 r. populacja kontynentu będzie się zmniejszać. W 2050 r. seniorzy będą stanowić 30 proc. wobec 20 proc. teraz. Udział osób w wieku ponad 80 lat wzrośnie z 6 do 11 proc. Problem uderzy najmocniej we Włochy, Niemcy oraz Portugalię, ale ostatecznie obejmie cały kontynent.

Foto: GG Parkiet

Inwestycja w budownictwo senioralne nakierowana jest na przynoszenie w długim terminie stabilnych przychodów z czynszów, a także opłat za różne usługi. Sektor cieszy się też coraz większym zainteresowaniem z uwagi na wdrażanie przez inwestorów strategii ESG (środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny). W srebrne nieruchomości lokuje coraz szersze grono inwestorów: REIT–y, fundusze inwestycyjne i emerytalne, zarządzający aktywami, instytucje finansowe (np. BNP Paribas) czy deweloperzy. W ciągu ostatnich dwóch lat największych transakcji dokonały zarejestrowane w Belgii REIT–y Aedifica (903 mln euro) i Cofinimmo (645 mln). Aktywnymi kupującymi są też podmioty z Francji i Luksemburga, coraz większy kapitał napływa ze Stanów Zjednoczonych.

Produkt jakby luksusowy

– Rynek prywatnych domów opieki i domów seniora w Polsce znajduje się jeszcze w początkowej fazie rozwoju, niemniej ma potencjał, aby stać się w przyszłości istotną klasą aktywów w portfelach inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości – ocenia Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Obecnie jest to przede wszystkim rynek rozproszony, nie tylko jeśli chodzi o wielkość takich inwestycji czy strukturę właścicielską, ale także z uwagi na zlokalizowanie w większości poza największymi aglomeracjami – dodaje.

Przytacza szacunki, że wielkość rynku prywatnych domów seniora i domów opieki w Polsce na koniec zeszłego roku sięgała blisko 700 prywatnych placówek.

– Biorąc pod uwagę wyzwania, jakie pojawiły się przed podmiotami prowadzącymi takie placówki w trakcie pandemii, rynek w najbliższym czasie może czekać konsolidacja – uważa Kałużny. – Zmieniać może się z czasem również charakter takich placówek, w których coraz częściej może być widoczna idea tzw. assisted living, zapewniająca aktywnym seniorom całodobową, acz bardziej dyskretną pomoc. Konieczne mogą okazać się również inwestycje w istniejące placówki, w szczególności w celu zapewnienia nowoczesnej infrastruktury telekomunikacyjnej, gdyż seniorzy będą stawać się coraz bardziej „cyfrowi" – wylicza.

Zdaniem eksperta jedną z większych przeszkód w rozwoju rynku srebrnych mieszkań i domów opieki w Polsce jest niższy poziom zamożności naszych seniorów niż tych z Europy Zachodniej, a także konieczność bazowania w dużym stopniu na kontraktach z NFZ. – Jednak wraz ze stopniowym bogaceniem się polskiego społeczeństwa profesjonalne usługi opieki senioralnej będą stawać się coraz powszechniejsze – mówi Kałużny.

Mnóstwo wyzwań

Jeśli chodzi o inwestorów instytucjonalnych, w Polsce obecna jest francuska sieć Orpea. Buduje przede wszystkim domy opieki, ale w portfelu ma też pierwsze mieszkania serwisowane. W 2020 r. sieć powiększyła się o obiekt w Piasecznie, w tym roku oddano klinikę rehabilitacyjną w Międzylesiu ze sprzętem dostępnym po raz pierwszy w Polsce. W budowie są domy opieki w Warszawie, Wrocławiu z terminami oddania w 2022 r., a rok później zostanie oddana placówka w Krakowie. Trwa też przebudowa obiektu w Majdanie z kliniki rehabilitacyjnej na dom opieki.

Na etapie wyboru generalnych wykonawców są projekty w Warszawie i Gdańsku, a przygotowywania w Łodzi, Poznaniu i Konstancinie. W tym ostatnim powstanie pierwsza klinika psychiatryczna Orpei.

– Pandemia wywarła wpływ na naszą działalność operacyjną, szczególnie na początku. Jak inne firmy w Polsce musieliśmy zawiesić działalność, co prawda tylko na miesiąc, ale odbiło się to negatywnie na wynikach – mówi Beata Leszczyńska, prezes Orpea Polska. – Konieczność wyposażenia pracowników w środki ochrony osobistej bardzo podniosła koszty. Podobnie jak obostrzenia związane z wyodrębnieniem stref kwarantanny dla nowych mieszkańców: zamiana pokoi dwuosobowych w jednoosobowe, która zmniejszyła nasz potencjał. Tu, gdzie świadczymy usługę komercyjnie, możemy podnieść ceny, w przypadku pobytów w ramach NFZ obowiązuje niezmienna stawka za dzień pobytu w ZOL-u – relacjonuje.

Pandemia oznaczała również konieczność zwiększenia obsady, jednocześnie w czasie szczytu fal nastąpił niedobór pielęgniarek: szpitale covidowe powoływały personel z innych placówek. – Podsumowując, przez półtora roku prowadziliśmy w naszych domach i klinikach permanentne zarządzanie kryzysowe najwyższego stopnia. Obecnie funkcjonujemy w miarę stabilnie, bazując na wszystkich przyjętych procedurach antycovidowych – mówi Leszczyńska.

Pandemia odbiła się również na działalności inwestycyjnej – przedłużył się okres procedowania spraw administracyjnych, choć niektóre urzędy wprowadziły możliwość kontaktowania się w formie wideokonferencji, próbując poprawiać sytuację.

Druga kwestia to skokowy wzrost cen materiałów (i dramatyczny spadek ich dostępności) oraz wzrost cen usług budowlanych.

– Ten problem miał szczególne znaczenie dla naszej inwestycji w Poznaniu, gdzie przedłużył się proces wyboru generalnego wykonawcy. Nadal pracujemy nad wynegocjowaniem najlepszych warunków właśnie ze względu na zmiany cen materiałów i usług. Liczymy na podpisanie umowy do końca roku i rozpoczęcie budowy w 2022 r., podczas gdy pierwotnym terminem była jesień br. – relacjonuje Leszczyńska.

Sieć domów opieki, ale i mieszkań dla seniorów planuje też stworzyć Origin. Spółka w joint venture z giełdowym Pekabeksem jako współinwestorem i wykonawcą (to producent prefabrykatów) buduje duży kompleks w Mechelinkach pod Gdynią, tuż przy plaży. Będzie tam zarówno centrum rehabilitacyjne, mieszkania dla seniorów, jak i apartamenty wakacyjne.

– Senior housing to bardzo perspektywiczny obszar na polskim rynku budownictwa, co widzimy po dużym zainteresowaniu projektem w Mechelinkach – mówi Edward Więcek, członek zarządu Pekabex Development. – Ze względu na brak projektów tego typu w kraju, know–how jest cenne – nie tylko jeśli chodzi o obiekty jako takie, ale także podejmowane w nich dodatkowe działania na rzecz zdrowia i aktywności psychofizycznej użytkowników. Wzrost w społeczeństwie liczby osób w „srebrnym wieku" zachęca deweloperów do profesjonalnego podejścia do tego tematu – podsumowuje.