Można sobie wyobrazić REIT-y oparte na OZE, ale jeszcze nie na tym etapie

REIT to produkt, który ma być z założenia długoterminowo bezpieczny i przewidywalny. Polski rynek OZE jest jeszcze bardzo dynamiczny – mówi Tomasz Czerniak, ekspert w dziale inwestycyjnym w Colliers.

Inwestycje w odnawialne źródła energii (OZE) – nowa propozycja w ofercie Colliers – nie kojarzą się z rynkiem nieruchomości komercyjnych, z typowym produktem z tego sektora. Skąd więc taki pomysł i na czym polega?

Pomysł pojawił się w związku z tym, że część naszych klientów – większych instytucji finansowych z zachodniej Europy – w swoich strukturach ma komórki związane z inwestowaniem w odnawialne źródła energii. Pomyśleliśmy, że skoro mamy wieloletnie doświadczenie, prowadziliśmy procesy typowo nieruchomościowe, to może warto wspierać klientów także przy procesach związanych z OZE. To początek naszej działalności na rynku, który bardzo dynamicznie – szczególnie w Polsce – się zmienia. Jest to też rozszerzenie działalności, bo w zeszłym roku utworzyliśmy dział Colliers Energy, który zajmuje się pomocą w zarządzaniu i zakupach energii dla naszych klientów – czy to dla konkretnych budynków, czy np. całych sieci handlowych. Mamy spory zespół, który zajmuje się zarządzaniem projektami, więc możemy wytworzyć synergie.

Te inwestycje w OZE mają mieć charakter czysto inwestycyjny? Np. zakup projektu na wczesnym etapie, budowa i sprzedaż? Czy nastawione są na czerpanie zysków z handlu energią?

Różnie to wygląda. Rynek jest bardzo dynamiczny, zmiany w regulacjach, zmiany w miksie energetycznym powodują, że ceny i przewidywalność dochodu są trudniejsze do oszacowania i zaprognozowania. Rynek w Polsce cały czas się rozwija, typowe inwestowanie w dochód jest możliwe na nieco bardziej ustabilizowanym rynku.

W tej chwili mamy dwa rodzaje działalności. Po pierwsze, podmioty, które angażują się finansowo, kapitałowo w przedsięwzięcia deweloperskie, które potem wychodzą z inwestycji, sprzedając instalację. Ale są też fundusze typowo infrastrukturalne, kupujące gotowe projekty, które nastawione są na skalę.

W teorii wszystko wygląda nieźle, OZE to z jednej strony mnóstwo korzyści, ale z drugiej strony jednak w polskich realiach to mnóstwo wyzwań: słyszymy, że są bardzo duże problemy z podłączaniem inwestycji, a te, które są podłączone, potrafią być odcinane od niewydolnego, niedoinwestowanego systemu. Brakuje też magazynów energii...

Jako kraj przebudowujemy nie tylko miks energetyczny, ale także będziemy przebudowywać sieć energetyczną. Polskie Sieci Energetyczne, które zarządzają tą strukturą, mają zarezerwowane w budżecie nakłady na modernizację infrastruktury.

Takie dwutorowe działanie nie jest zresztą specyfiką Polski. Niemcy od lat borykają się z budową dużej linii energetycznej z północy na południe, bo głównie na północy zlokalizowane są duże farmy wiatrowe, a przemysł znajduje się głównie na południu.

Faktem jest, że polska przedsiębiorczość, szczególnie związana z budową farm fotowoltaicznych, wyprzedziła techniczną rzeczywistość. W ostatnich latach i na wiosnę tego roku, kiedy lato się wcześniej zaczęło, mamy faktycznie całą masę wyłączeń, tzw. nierynkowego dysponowania produkcją energii. Pewnie trochę czasu zajmie, zanim zaobserwujemy stabilizację, bo to nie tylko kwestia magazynów energii, ale też modernizacji sieci, przebudowy – teraz mamy pajęczynę rozchodzącą się z ośrodków wytwarzania, a potrzebujemy struktur bardziej lokalnych.

Inwestycje w magazyny energii też są planowane, te instalacje będą szczególnie potrzebne, kiedy ruszą farmy wiatrowe na morzu. Przypomnę, że wiatraki na lądzie bardzo długo nie mogły się rozwijać przez ustawodawstwo, co spowodowało gwałtowny rozwój fotowoltaiki – w słoneczne dni 50 proc. energii w kraju pochodzi z paneli.

W Polsce trwa dyskusja o REIT-ach, m.in. w co mogłyby takie spółki inwestować – i na liście sugestii dla decydentów są instalacje OZE. Wracamy do kwestii, że to nie są typowe produkty inwestycyjne. Czy wyobraża pan sobie takie REIT-y?

Wyobrażam sobie z tym zastrzeżeniem, że REIT to produkt, który ma być z założenia długoterminowo nudny: bezpieczny i przewidywalny, bo skierowany jest do inwestorów instytucjonalnych, którzy mają dbać o bezpieczeństwo powierzonego kapitału – np. funduszy emerytalnych. Nieruchomości komercyjne stanowią około 10 proc. w miksie inwestycyjnym tego typu funduszy.

REIT-y infrastrukturalne też powinny być nudne i przewidywalne, a polski rynek OZE jest jeszcze bardzo dynamiczny. Uporajmy się najpierw z REIT-ami typowo nieruchomościowymi i poczekajmy na stabilizację rynku OZE.

Weszła w życie dyrektywa budynkowa EPBD, dążymy generalnie do tego, żeby budynki były zeroemisyjne. Jak polski rynek nieruchomości komercyjnych jest przygotowany na tę transformację? Czy to będzie mocne uderzenie m.in. w kieszenie właścicieli, inwestorów?

Każdy by chciał, żeby budynki były zeroemisyjne, życzę sobie tego i zobaczymy, czy fizyka nam pozwoli. Dyskusja o tym, jaki wpływ na rynek będzie mieć dyrektywa budynkowa, toczy się dosyć intensywnie od dwóch, trzech lat. Jeśli chodzi o substancję mieszkaniową, to jest bardzo skomplikowany temat.

Rynek komercyjny w Polsce jest w o tyle dobrej sytuacji, że rozwijał się tak naprawdę w ciągu ostatnich 10–15 lat. Jeśli spojrzymy na budynki biurowe w Warszawie, to pewnie 40 proc. powstało w ciągu ostatniej dekady, a w regionach 60 proc. – są to więc nieruchomości dosyć młode i nowoczesne, deweloperzy często stawiali budynki na wysokim poziomie technicznym, lepszym niż na Zachodzie, bo w ten sposób konkurowali o najemców. Te kilkunastoletnie budynki spokojnie dają sobie radę z istniejącymi normami efektywności energetycznej. Czekamy teraz na nowy podział na klasy. Na Zachodzie substancja biurowa ma 60–70 lat, więc tam transformacja będzie wyzwaniem, mam wrażenie, że coraz więcej osób zaczyna sobie z tego zdawać sprawę.

CV

Tomasz Czerniak z firmą doradczą Colliers jest związany od 2008 r., zaczynał jako analityk rynku, obecnie piastuje funkcję senior associate w dziale doradztwa i rozwoju projektów inwestycyjnych. Wcześniej pracował w Ecorys. Doradzał w przygotowaniu analiz i biznesplanów projektów m.in. dla wiodących deweloperów, współpracował z międzynarodowymi funduszami przy sprzedaży i zakupie nieruchomości. Absolwent stosunków międzynarodowych na UW.