Szeroko otwarte drzwi dla inwestujących w nieruchomości

Mieszkania na zwykłych osiedlach i pokoje w nowoczesnych akademikach. Lokale dla młodych rodzin albo dla seniorów. Luksusowe apartamenty dla klientów premium. Condohotele w kurortach i wielkich miastach, zarówno dla turystów, jak i biznesmenów. Lokale usługowe oraz biurowe. Nieruchomościowy market oferuje inwestorom sporo możliwości. Ale też niektóre drzwi przed nimi zamyka. Nie doczekaliśmy się chociażby REIT-ów.

Aktualizacja: 24.08.2019 14:58 Publikacja: 24.08.2019 14:00

Inwestycje w nieruchomości są bezpieczniejsze od giełdowych. Wybór konkretnego segmentu rynku zależy

Inwestycje w nieruchomości są bezpieczniejsze od giełdowych. Wybór konkretnego segmentu rynku zależy od budżetu i kompetencji inwestora. Największej wiedzy wymaga lokata kapitału w budynki handlowe z wieloma najemcami. Mniejsze zaangażowanie będzie potrzebne przy zakupie lokalu usługowego lub handlowego. Takie nieruchomości, podobnie jak mieszkania na wynajem, są popularne wśród drobnych inwestorów.

Foto: Adobestock

– Polski rynek nieruchomości przeżywa najlepszy okres w historii – twierdzi Paweł Partyka, ekspert działu rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield. – Najlepsze perspektywy wzrostu ma sektor mieszkaniowy, który w Europie Zachodniej należy do podstawowych klas aktywów inwestycyjnych.

Sklep i biuro na własność

O bardzo dobrych perspektywach rozwoju rynku nieruchomości mówi też Paweł Nowakowski, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cresa Polska. – Wpływ na to mają solidne fundamenty gospodarcze i wzrost zamożności społeczeństwa – wyjaśnia. – Pierwszy czynnik przyciąga inwestorów zagranicznych lokujących kapitał w nieruchomości komercyjne: biura, magazyny, hotele i handel. Drugi napędza rynek mieszkań, także na wynajem. Najbliższy nasycenia wydaje się sektor handlowy, dotyczy to szczególnie dużych centrów.

Zdaniem Pawła Nowakowskiego dla inwestorów indywidualnych najbezpieczniejszą, choć nie najbardziej rentowną, formą lokaty kapitału są wciąż mieszkania.

Na inwestycje w kompaktowe lokale w centrach miast, blisko uczelni lub kompleksów biurowych, wskazuje także Dariusz Niedośpiał, prezes LC Corp. Jak podkreśla, zakup małego mieszkania wymaga relatywnie niedużego, jak na inwestycje w nieruchomości, kapitału. To stosunkowo płynna inwestycja, która daje 5–7-proc. stopę zwrotu. Poza tym ceny lokali rosną bardzo szybko. Zarabia się więc także na wzroście wartości mieszkania.

Inwestycje w nieruchomości są bardziej bezpieczne niż np. w akcje spółek giełdowych. Ale jak mówi Mira Kantor-Pikus, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowania strukturyzowanego w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, stopy zwrotu są tu przeważnie jednocyfrowe. – Wybór rodzaju nieruchomości zależy od wielkości kapitału i kompetencji inwestora. Największej wiedzy wymagają inwestycje w centra handlowe, m.in. z powodu ogromnej liczby najemców – wyjaśnia Mira Kantor-Pikus. – Mniejsze zaangażowanie jest potrzebne przy inwestycjach w lokale handlowe lub użytkowe dla jednego lub kilku najemców. Takie nieruchomości, podobnie jak mieszkania, są popularne wśród drobnych inwestorów.

Na większości nowych osiedli deweloperzy oferują powierzchnie usługowe. – Ulice, przy których powstają osiedla, przejmują szerokie funkcje mieszkalno-usługowe. Zauważają to także klienci, którzy coraz częściej inwestują w takie nieruchomości – przyznaje Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży w spółce mieszkaniowej Skanska.

Lokale handlowo-usługowe, jak szacuje Paweł Nowakowski, oferują ok. 8-proc. stopy zwrotu. – Popyt na nie, podobnie jak ceny, rośnie. Wysoka rentowność takich inwestycji, w porównaniu z typowymi inwestycjami w biurowce czy magazyny, powoduje, że coraz więcej firm kupuje lokale usługowe w pakietach, co ogranicza pulę dostępną dla indywidualnych inwestorów – mówi Paweł Nowakowski.

Dostępność to zresztą niejedyny problem. – Lokale usługowe wymagają większego kapitału początkowego i doświadczenia na rynku nieruchomości komercyjnych – wyjaśnia Marcin Purgal, dyrektor działu Capital Markets w Knight Frank. Taka inwestycja jest mniej płynna, więc trudniej wycofać pieniądze.

Przy lokalach użytkowych duże znaczenie ma branża, w jakiej działa najemca. – Długie umowy najmu, w przypadku operatorów spożywczych jest to nawet 10, 15 i więcej lat, zapewniają relatywnie stały dochód – zauważa Krzysztof Orliński, analityk Metropolitan Investment. – W przypadku mieszkań umowy są głównie krótkoterminowe, do roku.

– Jest dość mało prywatnych inwestorów na rynku nieruchomości handlowych – dodaje Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. – Działają niewielkie rodzinne firmy, które budują mniejsze formaty handlowe, ale z punktu widzenia klienta ten sektor jest dość ryzykowny. Dla inwestorów prywatnych jednym z najbezpieczniejszych jest sektor mieszkaniowy.

Powraca też zainteresowanie biurami na własność. – Rynek nowoczesnych powierzchni w ostatnich latach koncentrował się na ofercie biur na wynajem – mówi Marcin Antczak, prezes Antczak Investments. – Inwestycje, które pozwalają indywidualnym przedsiębiorcom na zakup powierzchni klasy A, można policzyć na palcach. Tymczasem coraz więcej firm rozważa zakup własnego lokalu. Dla wielu to także forma lokaty. Nieruchomości komercyjne, zwłaszcza w dużych miastach, mogą przynieść nawet 7-proc. stopę zwrotu z inwestycji.

Dla studenta, dla seniora

Eksperci są zgodni, że największe zmiany nastąpią w szeroko rozumianym segmencie mieszkaniowym. – Coraz większą rolę będą odgrywać inwestorzy instytucjonalni, lokujący kapitał w akademikach czy nieruchomościach na wynajem – przewiduje Paweł Nowakowski. – Uzupełnieniem oferty będą w przyszłości nieruchomości dla seniorów.

Rynek domów studenckich u nas raczkuje. Mira Kantor-Pikus wskazuje, że pierwszy pakiet prywatnych akademików (ok. 1,5 tys. łóżek w czterech miastach i ok. 1,2 tys. łóżek w obiektach budowanych w trzech ośrodkach przez firmę Griffin) nabył japoński inwestor Kajima. Kilka inwestycji z mieszkaniami na wynajem powstaje w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Na tym etapie są sprzedawane inwestorom instytucjonalnym. Nieruchomości mieszkaniowe z portfela Catella już przynoszą dochód m.in. w Warszawie i Krakowie. To łącznie kilkaset mieszkań.

Mieszkania na wynajem poprzez Resi4Rent oferuje także Echo Investment. – Polska należy do krajów o największym strukturalnym braku mieszkań w Europie, a zarobki stale rosną. Popyt na mieszkania jest więc bardzo duży – komentuje Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment. – Młodzi chcą być mobilni, nie wiążą już przyszłości z jednym miejscem. Coraz częściej są zainteresowani wynajmem.

– Dla młodego pokolenia mieszkanie jest usługą – dodaje Mira Kantor-Pikus. Grono najemców może się jeszcze powiększyć, kiedy osoby planujące zakup nieruchomości przestaną akceptować podwyżki cen. A te są raczej nieuniknione. Drożeją grunty, rosną koszty budowy osiedli, brakuje pracowników.

Czy rynek jest już przegrzany? Takie pytanie coraz częściej zadają inwestorzy. – Liczymy, że może dojść jedynie do spowolnienia i zatrzymania wzrostu cen, a nie do gwałtownego załamania – mówi adwokat Tomasz Ludwik Krawczyk, partner w kancelarii GKR Legal specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Segment mieszkań tradycyjnie jest uznawany za najbezpieczniejszy. A oferta zorganizowanego inwestowania w mieszkania na wynajem rośnie.

Luksus odporny na kryzys

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, ocenia, że dla zamożnego inwestora atrakcyjniejszy może być zakup apartamentu w prestiżowej lokalizacji w dużym mieście. – Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce jest wciąż stosunkowo mały – mówi Jarosław Zagórski. – Stale rosnąca liczba odbiorców takich dóbr sprawia, że jest to bardzo dobra długoterminowa lokata kapitału. Jeśli porównamy, ile za luksusowy apartament zapłacimy w Paryżu, Mediolanie czy nawet czeskiej Pradze, to okaże się, że polska stolica jest stosunkowo tania, a pod względem inwestycyjnym – perspektywiczna. Dziś metr kwadratowy luksusowego apartamentu w centrum Warszawy kosztuje mniej niż metr przeciętnego mieszkania na przedmieściach Londynu. Nie ma wątpliwości, że ceny będą szły w górę. Inwestowanie na rynku premium jest też najbezpieczniejsze. Rynek jest odporny na ekonomiczne zawirowania, co potwierdził ostatni światowy kryzys gospodarczy.

Inwestor może też pomyśleć o nieruchomościach wakacyjnych. Jak mówi Michał Stępień, ekspert działu doradztwa inwestycyjnego w firmie Savills, lokale w popularnych miejscowościach turystycznych mogą przynieść stabilny zwrot z kapitału, lepszy niż lokaty czy inne bezpieczne instrumenty finansowe.

Na rosnący rynek apart- i condohoteli zwraca uwagę Iwona Załuska, prezes Upper Finance Consulting. – Sukces zależy tu nie tylko od lokalizacji, ale też od doświadczenia i oferty operatorów – wyjaśnia. – Złośliwi żartują, że z condohotelami jest jak z yeti – wszyscy słyszeli, nikt nie widział. W rzeczywistości w ostatniej dekadzie rynek ten urósł z poziomu dwóch–trzech inwestycji do niemal trzystu projektów realizowanych obecnie. Condohotele powstają zarówno w tzw. wielkiej piątce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) oraz popularnych kurortach, jak i w miejscowościach oddalonych od głównych centrów biznesowych i turystycznych.

Iwona Załuska podkreśla, że nie każdy jest zainteresowany inwestowaniem w mieszkania na wynajem, biorąc pod uwagę zobowiązania i ryzyko. – Rozwiązaniem miało być wprowadzenie do polskiego systemu prawnego podmiotów typu REIT, umożliwiających zbiorowe inwestowanie w nieruchomości, ale prace nad ustawą zawieszono – przypomina. – Nie dziwi więc, że jak na drożdżach rośnie rynek condohoteli.

Inwestorzy muszą być jednak świadomi ryzyka. Trzeba ocenić potencjał operatora condohotelu. – To od jego doświadczenia zależy realna, a nie obiecana w folderze reklamowym, stopa zwrotu – podkreśla prezes Upper Finance Consulting. – Dobrzy, doświadczeni operatorzy oferują inwestorom umiarkowane stopy zwrotu. 5–6 proc. to wprawdzie dużo więcej niż proponują banki, ale operatorzy bez żadnego doświadczenia na coraz bardziej konkurencyjnym rynku hotelowym i turystycznym potrafią obiecywać zyski co najmniej o połowę wyższe.

Eksperci zwracają też uwagę, że polski rynek nieruchomości jest bardzo atrakcyjny dla światowych firm i funduszy. – W pierwszej połowie 2019 r. wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła 2,6 mld euro – podaje Jakub Budych, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield. – Największym zainteresowaniem cieszyły się biura (ponad 60 proc.). Udział sektorów handlowego i magazynowego wyniósł odpowiednio 17 i 12 proc. Najbardziej aktywne były dotychczas fundusze z USA, Niemiec, Wielkiej Brytanii i RPA. Dziś notujemy zwiększoną aktywność kapitału z Azji. ¶

Tomasz Trzósło dyrektor zarządzający JLL w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej

Rynek dużych centrów handlowych jest stosunkowo nasycony, co nie znaczy, że nie ma już miejsca na nowe obiekty, szczególnie przy osiedlach mieszkaniowych. W Warszawie dużej galerii brakuje w Wilanowie. Miejsce na rynku znajdzie też centrum Towarowa 22 na Woli, bo w tym rejonie rosną biurowce i osiedla. Centra handlowe będą także powstawać punktowo w mniejszych miastach. Duży potencjał ma wciąż rynek biurowy, zarówno w stolicy, jak i poza nią. Nowych biur w związku z rozwojem swoich struktur potrzebują m.in. firmy już obecne w Polsce. Dominują najemcy z sektora usług dla biznesu. Wybierają nie tylko miasta regionalne, ale coraz częściej również Warszawę. Zapotrzebowanie na nowe biura zgłaszają także instytucje rządowe i samorządy. Część departamentów czy agencji przeniosła się już ze starych budynków i kamienic do nowoczesnych biurowców.

Dorota Wysokińska-Kuzdra senior partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Najwięcej kapitału przyciąga polski rynek biurowy i logistyczno-magazynowy – zarówno pod względem liczby projektów, jak również ich wartości. Odnotowujemy bardzo duży napływ kapitału z Azji. Zainteresowanie z tej strony nie maleje. Kapitał azjatycki (w przypadku magazynów – przeważnie chiński, w segmencie biurowym – południowokoreański, a ostatnio także malezyjski, japoński, singapurski i filipiński) szuka atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych najpierw w Europie Zachodniej, a następnie w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie Polska jest często krajem pierwszego wyboru. Polski rynek nieruchomości wciąż ma duży potencjał. Dotyczy to szczególnie tzw. alternatywnych klas aktywów, takich jak mieszkania na wynajem, domy studenckie i senioralne, data centres itp. Ten segment na pewno będzie się dynamicznie rozwijał, ale skalą nigdy nie dorówna biurom i logistyce. Rynki biurowy i logistyczno-magazynowy mają przed sobą dobrą przyszłość, choć jak każdy rynek, także one podlegają prawom cyklu koniunkturalnego. Dlatego tak ważna jest umiejętność sprawnego przechodzenia przez te cykle. Na pewno transformacja dokonuje się dziś w handlu. Wynika to m.in. z rozwoju technologii i e-commerce. Właściciele centrów i sieci handlowych muszą się dostosować do zmiany nawyków klientów.

Oferta nie tylko dla bogatych

Temperatura na polskim rynku nieruchomości jest wciąż bardzo wysoka. Prognozy o rychłym krachu na razie się nie sprawdzają. Zarabiają i wielkie globalne fundusze, i drobni prywatni inwestorzy. Możliwości jest coraz więcej. Duży strumień gotówki płynie na rynek mieszkań, także tych luksusowych. Przybywa klientów mających w portfelu po kilka, a nawet kilkanaście lokali. Bardziej doświadczeni inwestorzy szukają powierzchni handlowych oraz usługowych. Lokale użytkowe na osiedlach z prestiżowymi adresami to prawdziwa żyła złota.

Inwestycje
Konrad Łapiński, Total FIZ: Nowe rekordy są już mało prawdopodobne
Inwestycje
Złoto z historycznym rekordem. Ile cena może jeszcze wzrosnąć?
Inwestycje
Grzegorz Pułkotycki, Starfunds: Czas na demokratyzację hossy
Inwestycje
Michał Masłowski, SII: Zagraniczne spółki na celowniku inwestorów indywidualnych. Dlaczego są warte uwagi?
Inwestycje
Atrakcyjne oprocentowanie tylko dla lokat w euro i dolarach
Inwestycje
Trzy cięcia stóp procentowych w USA jeszcze w tym roku. „Fed spanikuje”