Polskie GTC pokieruje międzynarodową grupą

Z Elim Alroyem, przewodniczącym rady nadzorczej Globe Trade Centre, rozmawia Krzysztof Woch

GTC jest spółką publiczną już od prawie 4 lat. Firma planowała wejście na warszawską giełdę w 2000 r. Jednak nie udało się wtedy uplasować nowych emisji na rynku. Dlaczego?

W pierwszym podejściu, w maju, trafiliśmy na załamanie rynku Nasdaq i wszystkich wiodących rynków światowych. Następnie we wrześniu, gdy podejmowaliśmy drugą próbę, również przyszło załamanie indeksów - WIG w ciągu dwóch tygodni stracił ponad 10%. Spółka miała ten komfort finansowy, że mogła kontynuować rozwój bez wpływów z emisji. Mogliśmy ją przełożyć. Chcieliśmy poczekać na lepsze czasy, gdy poprawi się kondycja rynków.

Czyli zdaniem zarządu GTC te lepsze czasy właśnie nadeszły? Dlaczego akurat teraz spółka zdecydowała się na debiut giełdowy?

Wpłynęło na to kilka czynników. Pierwszym jest odwrócenie tendencji rynkowych i wychodzenie z recesji. Po drugie, 1 maja 2004 r. Polska wejdzie do Unii Europejskiej, co będzie miało duży wpływ na rynek nieruchomości. A portfel nieruchomości, zbudowany przez GTC przez te lata, jest na tyle duży, żeby zainteresować najpoważniejszych inwestorów. Łączne aktywa spółki, według międzynarodowych standardów nieruchomości, są wyceniane na ok. 535 mln USD. Taką decyzję podjęliśmy nie tylko na podstawie własnych opinii, ale też na podstawie konsultacji z praktykami rynkowymi i firmami doradczymi, których obserwacje potwierdzają, że jest to właściwy czas na przeprowadzenie takiej emisji przez spółkę z naszej branży.

Do kogo GTC skieruje ofertę? Jak będzie wyglądała jej struktura?

Oferta będzie się składać z kilku elementów. Nowe akcje będą przeznaczone dla inwestorów finansowych. Również inwestorzy indywidualni będą mieli możliwość zakupu naszych akcji. Jednak tę emisję, z której chcemy pozyskać środki, poprzedzi oferta skierowana do spółki-matki, GTC International. Transakcja będzie polegała na przejęciu - w zamian za akcje GTC - udziałów w spółkach grupy, prowadzących projekty deweloperskie w Europie Środkowowschodniej. Polska spółka, którą rozwijaliśmy przez prawie 10 lat, zbudowała bardzo duży portfel nieruchomości. Akcjonariusze uznali, że byłoby korzystne, aby to właśnie GTC Polska była firmą, poprzez którą prowadzono by projekty w Serbii, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii.

Dlatego przed właściwą ofertą publiczną chcemy dokonać wymiany akcji, w wyniku której polskie GTC stanie się spółką-matką dla spółek z grupy GTC International w Serbii, Rumunii, Czechach i na Węgrzech.

Co to oznacza dla polskiego GTC?

Ten ruch umożliwi wejście GTC w projekty realizowane w tych krajach. Stworzy spółkę jeszcze bardziej atrakcyjną dla inwestorów. Ideą transakcji jest wejście GTC do firm, które są już obecne na tych rynkach i mają projekty w trakcie realizacji. GTC zaistnieje za granicą już z rozwiniętą działalnością. Dzięki temu ominie najtrudniejszy krok, jakim jest przekroczenie bariery transgranicznej, czyli wejścia na rynek nowego kraju.

Portfel nieruchomości GTC stanie się tym samym bardziej zdywersyfikowany i zrównoważony. Ta dywersyfikacja pozwoli nam na przesunięcia i optymalną alokację środków. Portfel GTC będzie zatem zróżnicowany nie tylko pod względem sektorów, lecz również rynków.

Czy mógłby Pan opisać dotychczasowe osiągnięcia GTC? Jak spółka radziła sobie bez środków z publicznej emisji?

Przez trzy lata, poczynając od 2000 r., Polska znajdowała się w stanie recesji, która dotknęła również rynek nieruchomości. Zważywszy na te warunki, trzeba powiedzieć, że GTC poradziło sobie bardzo dobrze. Zarząd potrafił dopasować produkty do zmieniających się potrzeb rynkowych i odpowiednio realokować środki. Przykładowo, w sytuacji, w której rynek biurowy przeżywał kryzys, środki były kierowane na rynek centrów handlowych, który znajdował się w znacznie lepszej kondycji. Wybudowaliśmy Galerię Mokotów, która została z dużym sukcesem wynajęta, i rozpoczęliśmy budowę Galerii Kazimierz. Z inwestycjami biurowymi wyszliśmy poza Warszawę, która była już bardzo nasycona, do innych miast (Kraków i Poznań - przyp. red.). Na rynku mieszkaniowym sprzedaliśmy w pełni apartamenty Przy Królikarni. W 90% mamy również sprzedane domy na osiedlu Konstancja.

W tym czasie pozyskaliśmy również renomowanego partnera, firmę Rodamco, która jest największą spółką publiczną inwestującą i zarządzającą centrami handlowymi w Europie. Jej aktywa przekraczają 6 mld euro. Inwestor nabył 50% udziałów w Galerii Mokotów.

Czy ze względu na niepowodzenie emisji akcji w 2000 r. GTC musiało zrezygnować z części nakreślonego wówczas planu inwestycyjnego?

W następującej po 2000 roku recesji tempo inwestycji się zmniejszyło, w związku z tym również potrzeby kapitałowe. Bez środków z emisji mogliśmy kontynuować program inwestycyjny. Poza tym sprzedaż 50% Galerii Mokotów zapewniła nam wystarczającą ilość środków.

Skoro GTC ma wystarczające środki na działalność, dlaczego decyduje się na pozyskanie dodatkowych kapitałów? Na co zostaną przeznaczone?

Uzyskanie środków z emisji publicznej pozwoli nam na realizację nowych dużych projektów. Jeśli chodzi o Polskę, pozwoli to na powiększenie skali inwestycji, np. budowę nowych centrów handlowo-rozrywkowych w innych miastach. Chcemy również zainwestować w nowe projekty mieszkaniowe w Warszawie i w Krakowie. W tych miastach planujemy także inwestycje biurowe, takie jak Okęcie Business Park czy kolejne budynki w centrum biurowym w Krakowie. Posiadamy już grunty pod te projekty.

Zakładamy zatem agresywną ekspansję w Polsce, ale również będziemy realizować inwestycje za granicą. Spółki z regionu Europy Środkowowschodniej posiadają rozległą listę projektów.

Wracając do rynku polskiego. Wiele osób uważa, że 2003 rok był ostatnim rokiem recesji w sektorze budowlanym i nieruchomości. Czy Pan jest podobnego zdania?

Jest taki prosty instrument, który bardzo dobrze ukazuje sytuację na rynku nieruchomości, mianowicie "cykl czynszów" publikowany przez doradców na rynku nieruchomości. Jesteśmy przekonani, że rynek warszawski wychodzi obecnie z dołka tego cyklu, co oznacza, że czynsze w przyszłości nie będą już spadać lub będą rosły. Dodatkowo wszystko wskazuje na zakończenie światowej recesji. Także wejście Polski do Unii Europejskiej umocni krajowy rynek nieruchomości. Pozytywne tendencje związane z akcesją Polski są już widoczne na rynku mieszkaniowym.

Wchodzenie w ten wzrostowy trend i zmniejszenie ryzyka w związku z przystąpieniem Polski do UE, będzie skutkowało pojawieniem się nowych inwestorów, na przykład funduszy inwestujących w nieruchomości.

Liczy Pan, że waszą ofertą zainteresowani będą również inwestorzy zagraniczni?

Nie zamierzamy emitować GDR-ów, natomiast chcielibyśmy, aby adresatami tej oferty byli zarówno inwestorzy krajowi, jak i zagraniczni. Wiemy, że są chętni do zainwestowania w branżę nieruchomości, tymczasem na giełdzie jest ona mało reprezentowana w porównaniu chociażby z sektorem bankowym.

Nie obawia się Pan zatem, że debiut mógłby się znowu nie powieść?

Gdyby tak było, nie decydowalibyśmy się na IPO.

Dziękuję za rozmowę.

Historia przedsiębiorstwa

Globe Trade Centre, jeden z czołowych deweloperów w kraju, prowadzi działalność na polskim rynku od 1994 roku. Działalność grupy polega na realizowaniu kompleksów biurowych, centrów rozrywkowo-handlowych oraz osiedli mieszkaniowych (o wysokim standardzie). W przypadku nieruchomości biurowych i centrów rozrywkowo-handlowych obiekty pozostają własnością GTC i są wynajmowane. Natomiast apartamenty i budynki mieszkalne są sprzedawane przeważnie w trakcie ich budowy. Strategia firmy zakłada realizowanie przede wszystkim dużych przedsięwzięć.

Głównym akcjonariuszem spółki jest GTC International (posiada 61,3% kapitału i głosów) z siedzibą w Holandii, zależny od izraelskiej spółki Kardan Real Estate, notowanej na giełdzie w Tel-Avivie.

Prospekt już w KPWiG

2 lutego NWZA GTC podjęło decyzję o podwyższeniu kapitału zakładowego firmy. 3 lutego spółka złożyła prospekt emisyjny w KPWiG z wnioskiem o wprowadzenie nowych akcji do publicznego obrotu. GTC nie chce ujawniać szczegółów oferty przed dopuszczeniem. Na stronie internetowej Grupy Kardan (do której należy GTC International, spółka-matka polskiego Globe Trade Centre) znalazła się informacja, że wielkość nowej emisji wyniesie ok. 20% dotychczas wyemitowanych przez GTC akcji. Kapitał zakładowy spółki dzieli się na 14,9 mln akcji.

Droga GTC na giełdę

- dwa nieudane podejścia

W kwietniu 2000 r. KPWiG dopuściła 13,9 mln akcji serii A oraz 4,1 mln nowo emitowanych papierów. Seria B (141 tys. akcji) trafiła do kadry menedżerskiej, seria C (prawie 3,5 mln) kierowana była do inwestorów, a seria D (520 tys.) miała posłużyć do wyemitowania GDR-ów notowanych w Londynie. Emisję zaplanowano na przełom maja i czerwca. Jednak ze względu na niekorzystną sytuację na giełdzie, spółka zdecydowała się przełożyć ofertę na wrzesień 2000 r. Zrezygnowała również z emisji kwitów depozytowych.

Częściowe powodzenie powtórzonej oferty gwarantowała umowa podpisana z Europejskim Bankiem Odbudowy i Rozwoju, który zobowiązał się objąć prawie 1/4 akcji w ofercie otwartej. Ze względu na dekoniunkturę na rynku wtórnym, oferta GTC spotkała się z małym zainteresowaniem inwestorów indywidualnych, mimo że cena emisyjna była o kilkanaście procent niższa od wycen analityków. W efekcie sprzedaż akcji serii C nie spełniła niektórych celów emisji, a zwłaszcza możliwości wprowadzenia walorów na rynek podstawowy GPW (spółka nie osiągnęła wymaganego rozproszenia papierów). Również inwestorzy instytucjonalni, mimo przedłużenia zapisów, nie decydowali się na objęcie akcji. Papiery z tej transzy trafiły tylko do EBOiR-u. GTC musiało się zadowolić kwotą 68 mln zł, zamiast planowanych około 280 mln zł.