Nieruchomości w Polsce

Powstanie polskiego rynku nieruchomości umożliwiły przemiany ustrojowe dokonane w latach 1989?1990. Wprowadzenie twardych reguł wolnego rynku uświadomiło, że nieruchomości są istotnym źródłem dochodu, co zrodziło tendencję do bardziej efektywnego ich wykorzystania. Wyrażała się ona w zagospodarowywaniu wolnych pomieszczeń, np. suteren, piwnic, przejść podziemnych, hallów dworcowych itp. Jednocześnie firmy pozbywały się mieszkań zakładowych, ośrodków wczasowych i innych nieruchomości bezpośrednio nie związanych z działalnością podstawową. Tendencja ta prowadzi do zwiększenia efektywności wykorzystania narodowego majątku trwałego, co stanowi bardzo korzystne zjawisko ekonomiczne. Jednocześnie rynek nieruchomości napotykał wiele poważnych barier rozwoju, związanych z okresem minionej epoki, z których najpoważniejszymi są nieuregulowane stosunki własnościowe, niejasna polityka reprywatyzacyjna i niestabilność prawa (ustawy podatkowe). Pomimo to liczba zawieranych transakcji na rynku systematycznie rosła, osiągając poziom 17 transakcji na 1000 mieszkańców, czyli zbliżony do krajów o rozwiniętych rynkach (USA ? 14, Francja ? 16, Wielka Brytania ? 24).Rynek nieruchomości mieszkaniowychZdecydowaną większość transakcji dokonywanych na rynku nieruchomości stanowią te, które dotyczą mieszkań. Obecnie jest to blisko 2/3 transakcji zawieranych na rynku ogółem. Niestety, dane dotyczące rynku pierwotnego nie są aż tak pomyślne. Praktycznie do roku 1996 notowano regres liczby oddawanych do użytku mieszkańZwraca uwagę również fakt, że systematycznie rosła liczba mieszkań w budowie, która obecnie sięga już blisko 680 tysięcy. Wiele budów jest oczywiście martwych, wiele mieszkań faktycznie zasiedlono, a nie zgłoszono. Niezwykłe optymistyczny jest fakt, że w 1999 roku, w porównaniu z 1998 r., rozpoczęto budowę o 42% mieszkań więcej. Niezależnie od powodów takiego skoku w roku ubiegłym, niewątpliwie przełoży się to na wynik roku bieżącego, co już widać po wynikach jego pierwszych miesięcy.Zwraca uwagę fakt, że od roku 1996 systematycznie rośnie liczba mieszkań oddawanych przez spółdzielnie, developerów i TBS-y, a więc potencjalnych klientów dużych firm budowlanych. Udział tej grupy klientów wzrósł z 44% w roku 1995 do 53% w roku 1999, i rośnie dalej, osiągając w I kwartale br. wielkość 58%.ROBERT CHOJNACKIdokończenie na str. IIIdokończenie ze str. ITak więc na prawdopodobnym ożywieniu w budownictwie mieszkaniowym skorzystają przede wszystkim developerzy oraz firmy budowlane z nimi współpracujące.Nie bez znaczenia dla rozwoju firm developerskich był fakt, że ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż ich koszty budowy, zwłaszcza na największym rynku warszawskim. Oczywiście, na wzrost cen miał również wpływ rosnący standard mieszkań.Wydaje się, że okres dynamicznego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie minął. Nie należy jednak oczekiwać spadku cen, a raczej stabilizacji, zwłaszcza w segmencie mieszkań luksusowych. Wprowadzenie 7-proc. VAT-u na mieszkania niekoniecznie musi spowodować wzrost cen aż o 7%, być może developerzy zostaną zmuszeni obniżyć wysokie marże, jakie są ich udziałem w tym segmencie rynku. Obecnie wśród realizowanych inwestycji w segmencie mieszkań luksusowych ceny kształtują się w przedziale od 1500 do 2600 USD/m2. O ile jednak w tym przypadku w Warszawie widać pewne nasycenie, to mieszkania w przedziale cenowym między 2800 zł a 6000 zł/m2 w dalszym ciągu będą sprzedawać się nieźle. Dotyczy to zwłaszcza lokali o cenie zbliżonej do dolnej granicy, czyli 2800 zł/m2. Będzie temu niewątpliwie sprzyjać ewolucja systemu wspierania budownictwa mieszkaniowego, zmierzająca w kierunku dopłat do kredytów dla mniejszych mieszkań i mniej zarabiających osób. Jeśli chodzi o rynki lokalne, to obecnie do najbardziej perspektywicznych należą Trójmiasto (2,6?6,0 tys. zł/m2), Kraków (2,5?4,5 tys. zł/m2), Poznań (2,3?4,1 tys. zł/m2) i Wrocław (2,0?4,0 tys. zł/m2).Ryneknieruchomości biurowychRynek powierzchni biurowych, po imponującej koniunkturze dla developerów w latach 1993?1995, powoli wraca do normalności. W 1999 roku zanotowano nawet nadpodaż powierzchni, co doprowadziło do spadku cen i zwiększenia wskaźnika niewykorzystania powierzchni (vacancy rate) w nowoczesnych biurowcach do ponad 10% w centrum i 5% poza nim.Pomimo spadku cen Warszawa wciąż jest najdroższym miastem w Polsce. Ceny wynajmu w ośrodkach regionalnych (Kraków, Trójmiasto, Szczecin, Poznań, Wrocław, Łódź i Katowice) kształtują się w granicach 18?23 USD za m2, a nasycenie tego segmentu rynku spodziewane jest w 2001 roku. Natomiast rynek warszawski należy uznać za w pełni rozwinięty już teraz. Na początku tego roku podaż powierzchni biurowych w centrum Warszawy wyniosła 500 tys. m2, i dalsze 450 tys. poza nim. Dla porównania, w Budapeszcie było to 923 tys. m2, a w Pradze 800 tys. m2.Prawdopodobne jest jednak odwrócenie spadkowego trendu cen nieruchomości w ciągu dwóch lat, gdyż obecnie banki niechętnie finansują projekty, na których nie ma podpisanych przedwstępnych umów najmu. Dzięki temu podaż może ulec chwilowemu cofnięciu.Ryneknieruchomości komercyjnychW przeciwieństwie do biurowców rynek nieruchomości handlowych nie jest tak silnie skoncentrowany w jednym regionie (Warszawa). Wynika to ze specyfiki tego typu obiektów ? powstają one tam, gdzie istnieją odpowiednie skupiska ludności. Oczywiście, rynek warszawski jest najbardziej rozwinięty i odzwierciedla tendencje panujące w całym kraju. Barierą rozwoju tego segmentu są trudności z pozyskaniem odpowiednich działek, dlatego też koncentracja centrów handlowych i hipermarketów następuje na przedmieściach, mimo że ich naturalnym środowiskiem są centra miast.Barierą są też wysokie czynsze, dla przykładu w Warszawie przy głównych ulicach handlowych sięgają one 60?80 USD za m2, natomiast w centrach handlowych wynoszą od 20 do 55 USD za m2. Zresztą w Warszawie są one bardzo wysokie, zwłaszcza w relacji do PKB na mieszkańca. Wg firmy Jones Lang Lasalle, jeśli czynsz w Warszawie w relacji do PKB na 1 mieszkańca przyjąć za 100, to w Budapeszcie wyniesie on 92, w Londynie 74, Pradze 54, Berlinie 29, a w Sztokholmie 8. Należy więc przypuszczać, że czynsze będą rosły w tempie nie przekraczającym wzrostu PKB. Nieco taniej jest poza Warszawą, gdzie ceny wynajmu w zależności od wielkości powierzchni wahają się od 20 DM do nawet 60 DM za m2.Wraz z rozwojem nieruchomości handlowych dynamicznie rozwija się rynek nieruchomości magazynowych. W związku ze zrównoważeniem popytu i podaży ceny wynajmu tego typu obiektów ustabilizowały się na poziomie 7?9 USD za m2 w kompleksach magazynowo-biurowych i 6?7 USD za m2 w centrach dystrybucyjnych.Zaangażowaniespółek giełdowychw działalność developerskąObecnie jedyną spółką typowo developerską na GPW jest Echo Investment. Spółka realizuje inwestycje mieszkaniowe o łącznej powierzchni 138,4 tys. m2 oraz szacunkowej wartości 135 mln USD. Ponadto realizuje program budowy centrów handlowych o łącznej powierzchni przekraczającej 220 tys. m2 i wartości ponad 450 mln zł. Na blisko 400 mln zł szacujemy również program budowy przez spółkę centrów handlowo-rozrywkowych. Ponadto spółka obecna jest również w segmencie budownictwa biurowego i hotelowego, gdzie współpracuje z firmą francuską Accor, realizując dla niej 9 obiektów IBIS i Novotel. Konkurentem Echa na rynku giełdowym ma szansę stać się Globe Trade Centre, którego oferta publiczna uległa przesunięciu. Jeśli jednak jego oferta powiedzie się, to przy planowanej cenie w granicach 75 zł będzie to nie tylko największa spółka developerska, ale też największa firma z sektora budowlanego pod względem kapitalizacji, zakładając oczywiście, że kurs Echa znacząco nie wzrośnie. Największa inwestycja GTC to oczywiście kompleks biurowy Mokotów Business Park o docelowej powierzchni ponad 125 tys. m2 i szacowanej wartości ponad 200 mln USD. Spółka planuje również wybudowanie kompleksu biurowców Okęcie Business Park o powierzchni ponad 50 tys. m2 i wartości ponad 40 mln USD. GTC planuje również kompleksy biurowe we Wrocławiu, Poznaniu, Konstancinie oraz przy powstającym centrum handlowo-rozrywkowym Galeria Mokotów. Galeria Mokotów to drugi pod względem wielkości projekt spółki o powierzchni 60 tys. m2 i szacowanej wartości ponad 100 mln USD. GTC realizuje również dwa projekty budownictwa mieszkaniowego ? apartamenty przy Królikarni oraz osiedle luksusowych domków jednorodzinnych Konstancja na działce o powierzchni 46 ha.Sukces Echa Investment spowodował, że działalność developerską zaczęły prowadzić niemal wszystkie liczące się firmy budowlane, i nie tylko. Firmą, którą można określać mianem spółki kontraktorsko-developerskiej, stał się Mostostal Export. Oprócz dwóch inwestycji w biurowce (Focus Filtrowa i Lubicz) prowadzi ona inwestycje mieszkaniowe przeznaczone dla klientów o średniej zawartości portfela. Łączna powierzchnia realizowanych i planowanych projektów mieszkaniowych spółki przekracza 140 tys. m2.Kolejną firmą budowlaną, dla której działalność developerska ma duże znaczenie, jest PIA Piasecki. Poprzez spółkę Piasecki Inwestycje realizuje ona projekty mieszkaniowe o łącznej powierzchni ponad 36 tys. m2. Planowana jest również realizacja obiektu handlowego w Białymstoku. Szacujemy, że 30% skonsolidowanego zysku netto spółki w 2000 roku będzie pochodzić z działalności developerskiej. Działalność developerską prowadzą również Budimex (Unibud Development), Exbud (Exbud Development) Mostostal Warszawa (Mostostal Invest) oraz Mostostal Zabrze, który przejął na swoje konto realizację obiektu biurowego w Katowicach.Developerką zajmują się również mniejsze spółki giełdowe, np. Polnord, Beton Stal czy Mostostal Gdańsk, który z myślą o tego typu działalności przeprowadza emisję obligacji. W tę dziedzinę aktywności budowlanej zainwestowały również spółki giełdowe nie związane z branżą budowlaną, np. Howell, Mennica czy Kopex. Działalność developerska może być źródłem znacznego wzrostu wartości spółki. Dla przypomnienia, Echo Investment, które w 1996 roku osiągnęło niespełna 20 mln zł przychodów ze sprzedaży i blisko 2 mln zł zysku netto, prognozuje na rok bieżący 600 mln zł sprzedaży i 53 mln zł zysku netto, czyli 30-krotnie więcej niż na początku nie tak dawno rozpoczętej działalności.

ROBERT CHOJNACKIAutor jest analitykiem branżybudowlanej w Biurze Maklerskim BGŻ