Mieszkanie za rentę, czyli hipoteka na odwrót

Instytucje finansowe pracują nad wprowadzeniem odwróconej hipoteki. Dzięki niej starsze osoby mogłyby zwiększyć dochody na emeryturze

Trwają dyskusje na temat wprowadzenia odwróconej hipoteki - powiedział w rozmowie z "Parkietem" Zbigniew Krysiak, Komitetu do spraw Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich. Może już wkrótce produkt, dzięki któremu osoby starsze mogą znacząco zwiększyć swoje dochody, pojawi się w Polsce. Dotychczas zdobył wielką popularność w Stanach Zjednoczonych, Australii i zachodniej Europie.

Błędne stereotypy

Tzw. odwrócona hipoteka polega na tym, że właściciel nieruchomości faktycznie sprzedaje mieszkanie bankowi (przechodzi ono na własność instytucji po śmierci właściciela). Ten w zamian daje kredyt, który jest zwykle wypłacany w formie miesięcznej renty. Działające w Polsce instytucje finansowe już od kilku lat rozważają wprowadzenie tzw. odwróconej hipoteki. Do tej pory panowało przekonanie, że - ze względu na społeczną niechęć do "zastawiania" własnego domu i przeznaczania pieniędzy na bieżącą konsumpcję, popyt na taki produkt nie byłby zbyt duży.

Eksperci z firmy doradczej Deloitte są jednak zdania, że społeczne wyobrażenie o osobach starszych w dużej mierze opiera się na stereotypach i nie uwzględnia złożoności tej grupy. - Segment, określany jako 55+, nie jest jednorodny i wiele należących do niego osób mogłoby być takim produktem zainteresowanych - zauważa Piotr Filipiuk, menedżer w zespole ds. strategii korporacyjnych Deloitte.

Jego zdaniem, są trzy główne grupy potencjalnych klientów. Pierwsza, to osoby w miarę zamożne, które potrzebują dodatkowego kapitału, ponieważ chcą spełniać swoje marzenia. Do drugiej grupy należą ci, którzy mają szczególnie duże potrzeby związane ze zdrowiem. A do trzeciej należą osoby, które chciałyby móc wesprzeć finansowo najbliższych.

Zresztą odwrócona hipoteka może być atrakcyjnym rozwiązaniem nie tylko dla osób starszych. - Dzięki takiemu produktowi banki mogłyby również pomóc osobom, których dochody nagle spadły i przez to znalazły się one w finansowych tarapatach - uważa Zbigniew Krysiak.

Z przeprowadzonej przez Deloitte analizy wynika, że - w początkowym okresie funkcjonowania odwróconej hipoteki w Polsce - mogłoby być zawieranych 5-10 tys. takich umów. - W Wielkiej Brytanii w 2006 r. wartość sprzedaży odwróconych hipotek przekroczyła 6 mld funtów i podpisano 122 tys. umów - mówi Klaudiusz Klobuch, menedżer w zespole ds. rynku ubezpieczeniowego Deloitte. Zwraca też uwagę na to, że w 2002 r. podpisano "zaledwie" 38 tys. takich kontraktów.

Potrzebny ubezpieczyciel

Eksperci z Deloitte przyznają, że - w związku z pewną stagnacją obserwowaną na rynku kredytów mieszkaniowych - zainteresowanie odwróconymi hipotekami wśród instytucji finansowych rośnie. Co ciekawe - może okazać się, że ten produkt szybciej zaoferują mniejsze i bardziej elastyczne banki, a nie najwięksi rynkowi gracze. Klobuch zwraca jednak uwagę, że dla efektywnego wprowadzenia odwróconej hipoteki celowe może być zaangażowanie w proces towarzystw ubezpieczeniowych. Ich zadaniem byłoby z pewnością wsparcie w definicji produktu, który posiada elementy renty dożywotniej. Istotne jest też podejście do kwestii rentowności - w ramach portfela klientów na pewno będzie grupa nierentowna dla dostawcy produktu, co jest znacznie łatwiej akceptowalne w instytucjach ubezpieczeniowych niż w bankach. W USA, gdzie instytucja odwróconej hipoteki jest bardzo rozpowszechniona, rolę gwaranta pełni Federalna Organizacja Mieszkaniowa (Federal Housing Association), a pieniądze na ewentualne odszkodowanie są potrącane od wypłacanych rat pożyczki.

Ile mogę dostać?

Załóżmy, że na zawarcie umowy o odwróconej hipotece zdecydowałby się 60-letni mężczyzna, właściciel nieruchomości wartej 200 tys. zł. Z analizy, którą dla "Parkietu" przeprowadził portal Comperia. pl, wynika, że mógłby on uzyskać kredyt na maksimum 60 proc. wartości nieruchomości i przez 10 lat otrzymywać rentę w wysokości około 600 zł miesięcznie (76 tys. zł to wypłacana przez 10 lat emerytura, a 46 tys. - Oprocentowanie odwróconej hipoteki byłoby wyższe niż tradycyjnego kredytu hipotecznego, ponieważ jest to de facto pożyczka hipoteczna, zwykle droższa o co najmniej 2 punkty procentowe - wyjaśnia Karol Wilczko, analityk portalu Comperia. pl.

Jego zdaniem, obecnie realne oprocentowanie wyniosłoby około 9 proc. w skali roku. Kwota kredytu zależy od wartości nieruchomości oraz od wieku kredytobiorcy - osoba starsza dostanie większy kredyt. Przykładowo - w USA 65-latek może otrzymać do 22 proc. wartości nieruchomości, podczas gdy 85-latek nawet 60 proc. - Oczywiście, na polskim rynku wysokość kredytu będzie uzależniona od tego, jak banki i ubezpieczyciele oszacują ryzyko - tłumaczy Wilczko.

komentarz

Aleksandra Łukasiewicz

Członek zarządu Open Finance

Brakuje nam oszczędności na dostatnią starość

Możliwość wprowadzenia odwróconej hipoteki na naszym rynku w dużej mierze uzależniona jest od przystosowania tego produktu do polskich warunków. Niejasne jest, w jakiej formie nieruchomość miałaby być przekazana bankowi przez klienta. Problemem, w kontekście praw lokatorskich, jest także samo przejęcie nieruchomości przez bank po okresie wypłat. Polskie społeczeństwo się starzeje, a świadczenia emerytalne nie są w stanie zapewnić starszym osobom takiego poziomu życia, jaki chciałyby one móc prowadzić. Jednocześnie cały czas zbyt mało Polaków świadomie oszczędza po to, żeby zapewnić sobie zaplecze finansowe na starość. Dla wielu osób odwrócona hipoteka byłaby rozwiązaniem atrakcyjnym.