Klasa daje prestiż

Popyt na nowoczesne budynki biurowe w Warszawie - w obecnej sytuacji boomu gospodarczego - jest nadal bardzo duży. Rośnie też zainteresowanie biurami w innych regionach Polski

W porównaniu z mniejszymi miastami Polski Warszawa oferuje najwięcej powierzchni biurowej i tu panuje największa konkurencja między deweloperami próbującymi nabyć najbardziej atrakcyjne działki, których ceny osiągają wręcz astronomiczne ceny. W centrum stolicy działek pod biurowce pozostało już bardzo niewiele. Dużym utrudnieniem w obrocie nieruchomościami jest ich często nieuregulowany stan prawny. - W Warszawie znajduje się ponad 70 proc. nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju i sytuacja ta utrzyma się. Obecnie w centrum stolicy brak jest wolnej powierzchni biurowej klasy A, a około 50 proc. najemców podpisuje umowy już na etapie budowy biurowców - tłumaczy Robert Karniewski, Partner w Colliers International, dział powierzchni biurowych. - W obawie przed brakiem możliwości ekspansji w przyszłości, nasi klienci już dziś wynajmują biura o metrażach przewyższających ich bieżące potrzeby, co najlepiej oddaje sytuację na rynku - dodaje.

Wynajem czy kupno?

- Największy popyt jest na powierzchnie biurowe w centrum Warszawy, głównie małe moduły o powierzchni od 100 do 200 mkw., ze względu na nieduży wybór w tym segmencie - tłumaczy Katarzyna Gryziak, Commercial Leasing Director w Orco Property Group w Polsce.

Większość firm decyduje się na wynajem, a nie zakup biura. Wynajmowane są na około 3-5 lat, ponieważ zazwyczaj firma cały czas się rozwija, a liczba pracowników powiększa w miarę upływu lat. Choć większość firm zakłada dynamiczny rozwój, to jednak do końca nie zawsze łatwo przewidzieć szybkość tego procesu. Nabywcami powierzchni biurowych są zazwyczaj fundusze inwestycyjne lub firmy zajmujące powyżej 5000 mkw. powierzchni biurowej, których działalność nie wymaga lokalizacji w centrum miasta i które mogą funkcjonować na jej obrzeżach. Na przykład, firmy z branży informatycznej decydują się na zakup gotowego biurowca lub wybudowanie własnego, ponieważ jest to dla nich finansowo bardziej opłacalne niż wynajem. W takim wypadku firmy, które nie mają doświadczenia deweloperskiego, często zawierają umowy z deweloperami, którzy kupują działkę i stawiają biurowiec dla danej firmy "pod klucz".

Standardy mocno wyśrubowane

Dużym wzięciem cieszą się biurowce klasy A. Nie każdy budynek może być jednak zaliczony do tej grupy. Decyduje o tym długa lista wymagań, której niespełnienie choćby w jednym punkcie kwalifikuje obiekt do niższej kategorii.

Według klasyfikacji stworzonej przez największe międzynarodowe agencje nieruchomości w Polsce - JLL, Cushman & Wakefield, DTZ, CBRE i King Sturge, tworzących wspólnie Warsaw Research Forum, biurowce można podzielić na trzy kategorie.

- Kategoria A - biurowce najwyższej klasy

Te obiekty muszą charakteryzować się przede wszystkim centralną lokalizacją w mieście. Ponadto musi to być budynek stosunkowy nowy, zbudowany w ostatnich kilku latach, według najnowszych technologii oraz o ciekawej architekturze. Aby biurowiec mógł być zaliczony do biurowców klasy A, konieczna jest podnoszona podłoga, tak aby całe okablowanie elektryczne oraz komputerowe biegło pod nią. Administracja budynku musi zapewnić łatwy dostęp do podłączeń telefonicznych, internetowych i elektrycznych, przy jednoczesnym ukryciu okablowania. - Rozwiązaniem takiej sytuacji jest monolityczna lub modułowa podłoga podniesiona, z dostępem do odpowiednich przyłączy - mówi Krzysztof Lisiecki, dyrektor zarządzający firmy Interbiuro Sp. z o.o., specjalizującej się w wyposażeniach powierzchni komercyjnej. Nowoczesne biurowce określone w standardzie jako budynki klasy A powinny spełniać wiele wymogów, z których spora część skupia się na wykończeniu wnętrz. Wykładziny podłogowe najwyższej klasy, zarówno pod względem materiałów, z których są wykonane, oraz wzorniczym, są standardem w budynkach klasy A. - Tylko takie rozwiązanie jest w stanie zapewnić długotrwały i estetyczny wygląd podłogi - dodaje K. Lisiecki.Kolejnym warunkiem klasy A jest klimatyzacja z regulacją w każdym pomieszczeniu biurowym oraz odpowiednia wysokość pomieszczeń - od podłogi do sufitu 2,75 m.

- Kategoria B

Budynki klasy B to obiekty starsze, mające ponad 10 lat, bez podnoszonej podłogi, w których wysokość pomieszczeń często nie przekracza 2,65 m, zazwyczaj jest jednak klimatyzacja.

- Kategoria C

Obiekty zbudowane przed 1990 rokiem, starszej generacji, bez klimatyzacji, podnoszonej podłogi oraz garażu podziemnego.

Cechy biurowca klasy A

- Doskonała jakość wykończenia wnętrz i wszechstronny serwis techniczny

- Najlepsza lokalizacja, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej

- Klimatyzacja

- Podwieszane sufity

- Wysokość pomieszczeń od podłogi do sufitu - minimum 2,70 m

- Możliwość dowolnej aranżacji wnętrz

- Trzy oddzielne okablowania linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg

- Podwójne szyby niskoemisyjne

- Nowoczesne, szybkobieżne windy (maksymalny czas czekania na windę - 30 sekund)

- W pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni

- Niezawodny system telekomunikacyjny

- Podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia

- Kontrola wilgotności powietrza

- Parking strzeżony z miejscami dla najemców

- Odpowiednia liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych: w ścisłym centrum - 1/90-1/100 mkw., w centrum - 1/70 mkw., poza centrum - 1/25-1/30 mkw. - dopuszczalne 1/50 mkw.).

Źródło: Warsaw Research Forum

Robert Karniewski

Partner w Colliers International dział powierzchni biurowych

Jestem zdecydowanym optymistą, jeśli chodzi o rynek powierzchni biurowych w Polsce w 2008 roku i kilku kolejnych latach. Największe polskie miasta postrzegane są jako dobre miejsca do lokowania siedzib firm zagranicznych (w biurowcach klasy A), a te nieco mniejsze - dla centrów BPO i tak zwanych back office (w biurowcach klasy min. B+).

Prawie we wszystkich miastach Polski będzie wzrastała podaż powierzchni biurowej klasy A, lecz nie będzie ona na tyle duża, by znacząco wpłynąć na spadek cen, gdyż popyt jest ciągle wysoki. Warto jednak uważnie przyglądać się rynkom, na których konkurują ze sobą liczni deweloperzy komercyjni, a koszty pracy znacząco idą w górę. Ponieważ koszt wynajmu biura np. na potrzeby call centers to zaledwie 7-8 proc. kosztów pracodawcy, dynamicznie rosnące koszty pracy mogą spowolnić popyt ze strony najemców na nowe biura, tak jak ma to obecnie miejsce we Wrocławiu.

Krzysztof Lisiecki

dyrektor zarządzający firmy Interbiuro

Dużą rolę w budynkach klasy A przywiązuje się do części wspólnych, tj. recepcji, lobby czy patio. Wysoki standard wykończeń stosuje się również w kuchniach, łazienkach oraz coraz częściej pojawiających się miejscach wypoczynkowych dla pracowników firmy.

Katarzyna Gryziak

Commercial Leasing Director Orco Property Group Polska

Powierzchnie biurowe wynajmują podmioty, takie jak na przykład firmy konsultingowe, rekrutacyjne, kancelarie prawne, towarzystwa ubezpieczeniowe, które lokują swoje siedziby w centrum miast, w budynkach klasy A ze względu na rodzaj prowadzonej działalności. Tego typu firmy przeprowadzają się co kilka lat do nowego budynku nie tylko ze względu na konieczność zwiększenia powierzchni biurowej, ale również ze względów prestiżowych.