Pora na domy nad Sekwaną i Loarą

W Europie najgorszej koniunktury na rynku domów i mieszkań należy spodziewać się w Wielkiej Brytanii, Irlandii oraz Hiszpanii. Jeśli gdzieś warto kupować, to we Francji, bo tam do załamania najpewniej nie dojdzie

Takie przesłanie płynie z najnowszego raportu przygotowanego przez ekonomistów agencji ratingowej Standard & Poor?s. Jeśli chodzi o kraje zagrożone dekoniunkturą, zasada jest dość prosta - tam, gdzie ceny na rynku mieszkaniowym rosły najszybciej, tam powinny one też teraz najszybciej iść w dół. Szczególna pozycja Francji wynika natomiast z tego, że jej mieszkańcy są mało zadłużeni - a więc wciąż skorzy, żeby brać kredyty hipoteczne - a dodatkowo wprowadzono tam w tym roku korzystne rozwiązania fiskalne dla biorców takich kredytów.

W kraju Celtów wyraźne spadki

Najmniej komfortowo mogą czuć się właściciele obiektów mieszkalnych w Irlandii, bo ceny spadają już tam dość wyraźnie. W styczniu były niższe aż o 8 proc. niż w analogicznym miesiącu zeszłego roku. Mają jednak z czego tracić, bo przez ostatnie sześć lat ich roczny wzrost utrzymywał się w większości powyżej 10 proc. Domy stały się więc drogie i musiała nadejść korekta. Pomogło jej pogorszenie warunków na rynku kredytowym - w grudniu średni koszt hipoteki wynosił 5,34 proc., w porównaniu z 4,81 proc. rok wcześniej. W przypadku Irlandii zmiany oprocentowania mają duże znaczenie, ponieważ ponad trzy czwarte tamtejszych kredytów hipotecznych jest opartych na zmiennej stopie. Dodatkowo zadłużenie gospodarstw domowych stało się rekordowo wysokie - sięgnęło w zeszłym roku już 175 proc. PKB, a Irlandia dołączyła do Hiszpanii, Portugalii i Holandii jako państw o najwyższym tym wskaźniku w Europie.

Oznaki hamowania dobrze widać w budownictwie. Po rekordowych 88 tys. nowo zbudowanych domów w 2006 r., w zeszłym powstało ich już tylko 75 tys., a w latach 2008-2009 prawdopodobnie aktywność zejdzie do poziomu 50 tys. Do wtedy potrwa też dekoniunktura na rynku. W tym roku ceny domów mają spaść o 6 proc., a w przyszłym się nie zmienią.

Wielka Brytania i Hiszpania - inne ogniska kryzysu

Nie mniej fatalnie wygląda sytuacja w sąsiedniej Wielkiej Brytanii. Zdaniem ekspertów z S&P, splotły się tam trzy czynniki, które częściowo już doprowadziły do znacznego wychłodzenia koniunktury. Z najnowszych danych wynika, że wzrost cen domów na Wyspach w skali roku wynosi już jedynie 1,7 proc. A może być jeszcze gorzej. Owe czynniki to spadek możliwości finansowych Brytyjczyków (dużo gorsza niż kilka lat temu relacja dochodów do wartości domów oraz do rat kredytów hipotecznych), załamanie na rynku kredytowym, które doprowadziło do ograniczenia dostępności źródeł finansowania nieruchomości, oraz pogarszające się perspektywy gospodarki, sprawiające, że wiele osób zechce poczekać z zakupami domów i mieszkań, bo realna stała się dla nich na przykład groźba utraty pracy. Wypadkowa różnych scenariuszy przewidywanych przez S&P zakłada, że w tym roku ceny domów w Wielkiej Brytanii się nie zmienią, a w przyszłym roku wzrosną o 4 proc. Jednak ryzyko, że rzeczywistość okaże się dużo boleśniejsza, jest spore. Szczególnie że w tym roku liczba domów odebranych niesumiennym dłużnikom hipotecznym ma sięgnąć aż 45 tysięcy, w porównaniu z 30 tys. w ubiegłym.

W Hiszpanii hamowanie na rynku nieruchomości przejawia się m.in. spadkiem sprzedaży domów, który wynosił aż 27 proc., licząc dwunastomiesięczny okres do stycznia. Dużo większy, bo wynoszący aż 36 proc., był on na rynku wtórnym, natomiast na rynku pierwotnym wyniósł 15 proc. Jeszcze większe znaczenie niż w Irlandii miał na Półwyspie Iberyjskim wzrost rynkowych stóp procentowych (do średniego poziomu 5,09 proc. w styczniu, z 4,12 proc. rok wcześniej), ponieważ w Hiszpanii po zmiennej stopie są udzielane praktycznie wszystkie pożyczki na nieruchomości (aż 98,3 proc.). Zdaniem analityków z S&P, w tym i w przyszłym roku należy spodziewać się spadków cen nieruchomości w Hiszpanii między 0 proc. a 5 proc.Zarobić da siź we Francji?

Jednym z nielicznych krajów Starej Europy, który ma dość dobre perspektywy w kontekście rynku mieszkaniowego, jest Francja. I nie chodzi o to, że ceny nieruchomości mają tam coś do nadrobienia - przeciwnie, w ostatnich latach rosły dynamicznie, łącznie o 208 proc. między 2000 r. a trzecim kwartałem 2007 r., miałyby więc pole do korekty. Ale analitycy S&P uważają, że są bardzo istotne czynniki przemawiające za tym, aby dalej się pięły. Główny to niski poziom zadłużenia Francuzów (tylko 47 proc. PKB, w porównaniu ze średnią 59 proc. w strefie euro i 97 proc. w Wielkiej Brytanii), co sprawia, że nie cierpią oni aż tak mocno w wyniku załamania rynku kredytowego. Dodatkowo nie najgorsze są perspektywy francuskiej gospodarki - wciąż ma się rozwijać miarowo, spodziewane spowolnienie powinno ją ominąć. Ostatnia sprawa to wprowadzenie z początkiem tego roku ulg podatkowych dla spłacających kredyty hipoteczne, które obniżyły koszt rat o mniej więcej jedną czwartą przez okres pięciu lat. To powinno zrównoważyć z nawiązką wzrost stóp rynkowych. S&P liczy, że w tym roku francuskie nieruchomości mieszkaniowe nie stanieją, a w średnim terminie będą drożeć po około

3 proc. rocznie.

fot. Bloomberg

Tekst na podstawie raportu Standard & Poor?s: "European Economic Forecast: Major Corrections on The Cards As Housing Markets Turn Down" z kwietnia 2008 r.