Chudy i tłusty rok Marvipolu

W minionym roku Marvipol zarobił więcej na myciu samochodów, niż na sprzedaży mieszkań. W tym roku deweloper ukończy trzy projekty, co zwiastuje zwielokrotnienie wpływów z podstawowej działalności

Warszawski deweloper, który prawdopodobnie jutro zadebiutuje na GPW, opublikował wczoraj sprawozdanie finansowe za 2007 rok (historia finansowa spółki opisana w prospekcie emisyjnym kończyła się na I półroczu minionego roku). Światło dzienne ujrzał na razie tylko raport jednostkowy (skonsolidowany ma być opublikowany 13 sierpnia), nie obejmujący całej działalności grupy.

Przypomnijmy, że Marvipol jest nie tylko deweloperem, ale prowadzi też sieć myjni Robo Wash Center. Ponadto jest importerem i dilerem samochodów marek Jaguar i Land Rover. Ta ostatnia działalność, choć rentowna, zostanie wyłączona ze struktur grupy. Spółki motoryzacyjne zostaną przejęte przez cypryjską firmę Consida Holdings, kontrolowaną przez założycieli Marvipolu - prezesa Mariusza Książka i wiceprezesa Andrzeja Nizio. Raport jednostkowy prezentuje zatem wyniki działalności spółki w zakresie zbliżonym do tego, w jakim będzie ona prowadzona w przyszłości.

Skromnie, bo ukończyli

tylko jeden projekt

Z opublikowanego raportu wynika, że w 2007 roku przychody Marvipolu wyniosły 47,9 mln zł i były o 53,3 proc. mniejsze niż rok wcześniej. Spadek ten wynika głównie z faktu, że w minionym roku spółka ukończyła tylko jeden, niewielki projekt deweloperski, a zgodnie ze standardem MSR 18, rozpoznaje przychody ze sprzedaży dopiero po przekazaniu kluczy do lokali ich nabywcom. Mimo więc, że prowadziła w tym czasie kilka nowych inwestycji, w ramach których przedsprzedała większość mieszkań, nie wykazała z tego tytułu żadnych zysków.

W związku z powyższym, działalność deweloperska przyniosła Marvipolowi w ubiegłym roku niespełna 35,5 mln zł przychodów (wobec 92,8 mln zł rok wcześniej), a zarobek tego segmentu wyniósł zaledwie 162 tys. zł (ponad 25,2 mln zł w 2006 roku). Większy zysk niż z podstawowej działalności Marvipol zanotował w 2007 roku z prowadzenia myjni samochodowych - na tej działalności spółka zarobiła 1,7 mln zł, przy 10 mln zł przychodów.

Zysk netto Marvipolu sięgnął w ubiegłym roku 10,1 mln zł, przy czym znaczący wpływ na tę pozycję miała dywidenda w wysokości ponad 8,5 mln zł, której wypłatę zadeklarowała firma JLR Polska (importer samochodów, który w przyszłości zostanie wyodrębniony z grupy).

Biorąc pod uwagę jedynie ubiegłoroczny zysk Marvipolu i średni wskaźnik Cena/Zysk dla akcji deweloperów notowanych na GPW (obecnie wynosi około 7), spółkę można by wycenić co najwyżej na około 100 mln zł. Przedstawiciele firmy zapewniają jednak, że w tym roku jej zarobek będzie dużo wyższy. O ile? Nie podają prognoz, gdyż - tłumaczą - nie robi tego większość giełdowych deweloperów.

W tym roku będą trzy

Można jednak oczekiwać, że tegoroczne przychody i zyski Marvipolu z działalności deweloperskiej będą znacząco wyższe czy nawet rekordowe. Spółka zamierza ukończyć bowiem trzy projekty (Mokotów Residence, Wiatraczna Residence i Osiedle Platany), liczące łącznie 586 mieszkań o łącznej powierzchni ponad 38 tys. mkw.

Biorąc pod uwagę średnie ceny uzyskiwane przez Marvipol w tych lokalizacjach, przychody tylko ze sprzedaży lokali mieszkalnych (bez uwzględnienia wpływów ze sprzedaży garaży, lokali usługowych itp.) można szacować na ponad 207 mln zł. Rentowność osiągana przez Marvipol na dotychczas zrealizowanych projektach sięgała od 24 do 41 proc. (z wyjątkiem jedynej ubiegłorocznej inwestycji, na której wyniosła 12 proc.). Wiceprezes Andrzej Nizio daje do zrozumienia, że na kończonych w tym roku przedsięwzięciach zyskowność nie powinna być niższa niż dotychczas. - Są to projekty, w przypadku których większość mieszkań sprzedawaliśmy po cenach uwzględniających silne wzrosty na rynku, a kontrakty na ich budowę podpisywaliśmy jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen materiałów budowlanych i robocizny - wskazuje.

W obrocie tylko stare akcje

Trudno oceniać, jakim zainteresowaniem inwestorów będą cieszyć się akcje Marvipolu po jego debiucie na GPW. Trudno też wskazać, na jakim poziomie powinien być ustalony kurs odniesienia na pierwszą sesję.

Przypomnijmy, że spółka zrezygnowała z przeprowadzenia oferty publicznej. O płynność obrotu zapewne spróbują zadbać animatorzy rynku.

Po stronie podażowej moga się znaleźć prezes Mariusz Książek i wiceprezes Andrzej Nizio, kontrolujący wybierającą się na giełdę firmę. Mogą spieniężyć część akcji, które we wrześniu objęła założona przez nich spółka Consida Holdings, zarejestrowana na Cyprze. Jest ona właścicielem ponad 4,7 mln papierów Marvipolu, za które płaciła po 0,2 zł. W niedoszłej ofercie publicznej miała sprzedać do 800 tys. walorów, a ich maksymalną cenę ustalono w prospekcie na 24 zł.

W związku z odwołaniem oferty, z papierów tych zdjęty został lock-up (zakaz zbywania akcji), który pierwotnie miał obowiązywać przez 12 miesięcy.

Krzysztof Woch

Parkiet

Leszek Czarnecki sparzył się

na operacji, którą powielili

założyciele Marvipolu

We wrześniu założyciele Marvipolu objęli (pośrednio przez cypryjską spółkę Consida Holdings) 4,73 mln akcji dewelopera, płacąc za każdą po 0,2 zł. Wpływy Marvipolu z tego tytułu wyniosły niespełna 1 mln zł. Część z tych papierów (800 tys. sztuk) miała być sprzedana w ofercie

publicznej. Ich cena mogła sięgnąć maksymalnie 24 zł.

Co oznaczała ta transakcja? Układ w akcjonariacie się nie zmienił.

Nie zmieniła się też wartość firmy. Dotychczasowi udziałowcy mają natomiast możliwość spieniężenia części swojego biznesu, unikając macek polskiego fiskusa (bardziej łapczywego niż cypryjski).

To, że na rynek trafiłyby akcje objęte przez nich nie tak dawno po nominale, nie powinno mieć też znaczenia dla nabywców papierów. Powinni oni bowiem sami ocenić, ile warta jest ta część biznesu i ile gotowi są za nią zapłacić (w przeliczeniu jedynie na większą liczbę akcji, uwzględniającą "tanią" emisję dla spółki założycieli).

A jednak rynek inaczej postrzega takie "zagrania". W ubiegłym roku na giełdzie zadebiutował LC Corp Leszka Czarneckiego. Inwestor kilka miesięcy przed ofertą publiczną obejmował akcje wrocławskiego dewelopera po nominale, by je później sprzedawać z 6,5-krotnym przebiciem. Po debiucie kurs LC Corp zaczął spadać, na czym ucierpiał wizerunek biznesmena. Był on bowiem postrzegany jako ten jedyny, który odnotował zarobek (i to niemały - spieniężył papiery za 689 mln zł), a inwestorom, którzy nabyli od niego papiery, przyszło liczyć straty.