Rynek inwestycyjny Wybrzeża

Chociaż rynek polskiego Wybrzeża wciąż postrzegany jest bardziej jako region turystyczny niż inwestycyjny, pozytywne zmiany ostatnich lat przyczyniły się do wzrostu zainteresowania inwestorów północnym obszarem Polski. Zakres i efekty zmian różnią się w zależności od konkretnego segmentu rynku nieruchomości

Rozpoczynając od rynku mieszkaniowego, należy zaznaczyć, iż najistotniejsze przemiany miały miejsce w Trójmieście. Uwagę inwestorów zwróciły tu rosnący popyt oraz ceny nieruchomości w połączeniu z wciąż niedostateczną podażą. W związku z powyższym oferta trójmiejskiego rynku mieszkaniowego systematycznie wzrasta. Powstające na tym obszarze inwestycje to przy tym nie tylko osiedla o charakterze wyłącznie mieszkaniowym, ale także wysokościowce łączące część apartamentową i usługowo-biurową.

Na terenie Szczecina rynek mieszkaniowy zdominowany jest z kolei przez lokalnych deweloperów. Wolniejszy rozwój rynku szczecińskiego wynika głównie z niekorzystnych efektów upadłości stoczni szczecińskiej, braku planów miejscowego zagospodarowania oraz uzbrojonych gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

Apartamenty wypoczynkowe

Rynek mieszkaniowy Wybrzeża zdominowany został w ostatnim czasie przez segment apartamentów wypoczynkowych, który począwszy od 2006 roku, odnotowuje dynamiczny rozwój. Nowo powstające inwestycje w kurortach nadmorskich to zarówno projekty o charakterze stricte mieszkaniowym, jak i apartamentowce z szerokim zapleczem usługowym.

Obecnie nie prognozuje się co prawda już tak wysokich skoków cen w segmencie apartamentów wypoczynkowych, niemniej oczekuje się stabilnego trendu wzrostowego. Ograniczony dostęp do dobrych gruntów jest bowiem największą przeszkodą inwestycyjną w ramach rynku nieruchomości wypoczynkowych, skłaniającą wiele firm do podjęcia realizacji projektów także w mniej znanych miejscowościach nadmorskich, takich jak Rewal, Trzęsacz, Wisełka czy Stegna.

Miejsce na biura

Rynek powierzchni biurowych to najprężniej rozwijający się segment nieruchomości w tej części Polski. Prym wiedze aglomeracja trójmiejska, która silnie odczuła pozytywne skutki ubiegłorocznego ożywienia w gospodarce. Popyt zgłaszany na powierzchnię biurową w Trójmieście przewyższa podaż, co skutkuje malejącą stopą pustostanów oraz rosnącymi stawkami najmu. Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż sytuacja ta może się zmienić w związku z prognozami znaczącego wzrostu podaży nowoczesnej powierzchni biurowej w ciągu najbliższych lat.

Z uwagi na fakt, że na najbardziej rozwiniętym rynku warszawskim stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach osiągnęły już bardzo wysoki poziom, sięgający w COB nawet do 40 euro/mkw., w najbliższym czasie obserwować będziemy odwrót najemców w kierunku miast, w których nowoczesną powierzchnię biurową wynająć można już za o połowę niższą stawkę. Chętne mogą być w dużej mierze firmy zagraniczne, szukające lokalizacji dla swoich centrów obsługi biznesu i ośrodków badawczych.

Młody rynek magazynów

Czynnikiem warunkującym atrakcyjność rynku powierzchni magazynowych w poszczególnych regionach jest stopień dostępności transportowej poszczególnych regionów. Jest to szczególnie istotne w przypadku Pomorza Zachodniego, którego rozwój w dużej mierze uwarunkowany jest poprawą infrastruktury drogowej.

Trójmiejski rynek powierzchni magazynowej jest jeszcze młody - pierwsze projekty pojawiły się tu dopiero w 2006 roku. Duży potencjał aglomeracji wynika przy tym głównie z jej lokalizacji - dogodnego połączenia z Polską centralną oraz dostępu do Morza Bałtyckiego. Niewątpliwie na wzrost atrakcyjności tego regionu wpłynie realizacja planowanej inwestycji drogowej - autostrady A1 - ułatwiającej połączenie z Polską Południową.

W przypadku Szczecina mamy do czynienia z początkową fazą rozwoju rynku magazynowego - pierwsze inwestycje rozpoczęte zostały dopiero w roku bieżącym. Istotnym czynnikiem, negatywnie wpływającym na popyt na powierzchnię magazynową w tym regionie, jest słabe połączenie komunikacyjne tego miasta z pozostałą częścią Polski. Niekwestionowanym atutem pozostaje jednak bliskość niemieckiej granicy postrzegana jako czynnik, który wpłynąć może na dalszy rozwój bazy magazynowej.Nadszedł czas handlowania

Rynek powierzchni handlowej na polskim Wybrzeżu tworzą również przede wszystkim Trójmiasto i Szczecin. W porównaniu z krajem oba miasta dysponują relatywnie małymi zasobami powierzchni handlowej, czego skutkiem jest niski poziom pustostanów. Segment ten znajduje się obecnie jednak w fazie intensywnego rozwoju, o czym świadczy fakt, że tylko w samym Trójmieście do końca IV kwartału bieżącego roku planowane jest oddanie około 100 tys. mkw. powierzchni handlowej.

Co więcej, w najbliższym czasie to właśnie Trójmiasto należeć będzie do czołówki miast o największym przyroście powierzchni handlowej. Dowodzi to coraz większego zainteresowania deweloperów tym regionem Polski. Duży potencjał segmentu wynika z rosnącego poziomu popytu oraz minimalizacji ryzyka inwestycyjnego związanego z niskim poziomem pustostanów.

Ze względu na jego atrakcyjne położenie względem granicy niemieckiej rynkiem o bardzo dużym potencjale wzrostu jest także aglomeracja szczecińska zyskująca dużą grupę potencjalnych klientów w postaci niemieckich konsumentów, mieszkających w pobliżu przejścia granicznego. Atrakcyjność lokalnego rynku zwiększa sieć autostrad, łącząca wspomniany region z Niemcami.

Hoteli nadal brakuje

Podobnie jak w przypadku innych segmentów rynku nieruchomości, także w segmencie powierzchni hotelowej widoczna jest tendencja w kierunku wzrostu zainteresowania miastami regionalnymi.

Szczególnie duży potencjał tego segmentu rynku wynika z relatywnie dużego niedoboru obiektów hotelowych, szczególnie tych z kategorii klasy ekonomicznej. Obecnie w Polsce na 10 tys. mieszkańców przypadają zaledwie 44 miejsca hotelowe. Dla porównania - w Austrii jest ich 696, w Grecji 615, a w przedostatniej w UE Słowacji - 106. Konsekwentnie z roku na rok wzrasta liczba wynajętych pokoi.

Na przykładzie bazy hotelowej, dostępnej w województwie zachodniopomorskim, zauważyć można, iż brakuje tu obiektów hotelowych o podwyższonym standardzie. Łącznie w regionie tym znajdują się tylko 72 obiekty hotelowe, przy czym prawie 90 proc. hotelowej bazy noclegowej to obiekty klasy ekonomicznej. Biorąc przy tym pod uwagę wzrastający poziom zamożności polskiego społeczeństwa, jak i liczbę turystów zagranicznych, to właśnie obiekty cztero- i pięciogwiazdkowe mogą stać się segmentem o największym potencjale wzrostu.

Dla porównania - województwo pomorskie dysponuje bazą hotelową, na którą składają się 102 obiekty. Różnica wynika głównie z liczby ludności wspomnianych województw. Liczba hoteli w sąsiadującym województwie pomorskim wywindowana jest również dzięki znacznej koncentracji tego typu obiektów w aglomeracji trójmiejskiej.

Podsumowując, zdaniem analityków CEE Property Group, czynnikami świadczącymi o atrakcyjności polskiego Wybrzeża, w tym w szczególności Pomorza Zachodniego, jest jego położenie - bliskość granicy niemieckiej, połączenia promowe ze Skandynawią, dostęp do morza oraz bliskość portu lotniczego. W przypadku rejonu Pomorza należy zaznaczyć, iż do jego dalszego intensywnego rozwoju niezbędne są inwestycje w infrastrukturę drogową w postaci autostrady A1 oraz nowych portów przeładunkowych.

Północ Polski ma przyszłość

Analizując atrakcyjność inwestycyjną polskiego Wybrzeża, warto przyjrzeć się uważnie sytuacji i trendom widocznym w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości. We wszystkich z nich widoczne jest wyraźne ożywienie pozwalające optymistycznie ocenić perspektywy zainwestowania na poszczególnych rynkach.

Segment powierzchni biurowej ma przed sobą atrakcyjne prognozy wzrostu. Wynika to ze wzrostu zainteresowania rynkami lokalnymi. Najemcy, głównie firmy zagraniczne, kuszeni są znacznie niższymi stawkami najmu, jakie obecnie oferowane są na terenie Trójmiasta czy Szczecina.

W przypadku segmentu powierzchni magazynowych mamy tu do czynienia z początkową fazą rozwoju i, co za tym idzie, szansą na szybki wzrost stawek najmu. W przypadku tego segmentu rynku nieruchomości niezwykle duże znaczenie ma dobra infrastruktura drogowa łącząca miasta Wybrzeża z pozostałymi regionami Polski. W miarę realizacji inwestycji drogowych zarówno rynek trójmiejski, jak i szczeciński mają szansę stać się jednym z głównych logistycznych rynków kraju.

Analizując trójmiejski rynek powierzchni handlowej, zauważyć można rosnącą aktywność deweloperską, wynikająca głównie z szybko rosnących stawek najmu i niskiego poziomu pustostanów. W przyszłości szansą dla inwestorów mogą stać się wielkopowierzchniowe obiekty handlowe na obrzeżach miast.

Z kolei atrakcyjność szczecińskiego rynku powierzchni handlowej wynika głównie z bliskiej odległości i dogodnego połączenia z Niemcami, dzięki czemu zwiększa się popyt ze strony kupujących.

Ze względu na wyższą stopę zwrotu, jaką może przynieść dobrze skalkulowana inwestycja w miejscowościach turystycznych, w porównaniu z innymi miastami Polski, możemy się spodziewać, iż rozwiązanie to będzie zyskiwać na znaczeniu.

Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group