Wprowadzenie REIT jest ważne dla gospodarki

Spotkanie inwestorów i ekspertów rynku nieruchomości na GPW.

Ministerstwo Finansów nie wyklucza, że obok REIT komercyjnych powstaną również mieszkaniowe. Jak powiedział zastępca dyrektora Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego w Ministerstwie Finansów Marcin Obroniecki, prace nad projektem ustawy o REIT przedłużą się o kilka miesięcy. Dokument, skierowany właśnie do drugich konsultacji społecznych, powinien być gotowy pod koniec 2017 r. Ustawa mogłaby więc wejść w życie w grudniu tego roku lub na początku przyszłego. Taką informację dyrektor Obroniecki podał podczas konferencji „Rzeczpospolitej" i „Parkietu" – „Strategiczny kurs na REIT – ostatnia prosta", która odbyła się na Giełdzie Papierów Wartościowych 6 marca.

Ministerstwo obiecuje

Uczestnicy panelu „REIT w świetle rozwiązań prawnych i finansowych”.

Archiwum

Zdaniem prezes GPW Małgorzaty Zaleskiej REIT, znane w 30 krajach świata, są rozwiązaniem sprawdzonym, które przynosi korzyści gospodarce i obywatelom. – Ich wprowadzenie w Polsce oznacza wzrost PKB, dalszy rozwój rynku kapitałowego, rozwój i uporządkowanie rynku nieruchomości, a także tworzenie nowych miejsc pracy – mówiła.

Dyrektor Obroniecki zapewnił, że projekt ustawy o REIT wpisuje się w rządowy „Plan na rzecz odpowiedzialnego rozwoju". – Z tego względu jest jednym z priorytetów Ministerstwa Finansów. Naszym zamierzeniem jest, aby projekt, poza swoim wkładem w budownictwo na wynajem, przyczynił się znacząco do rozwoju polskiego rynku kapitałowego. Z tego też względu dążymy do tego, aby rozwiązanie przewidziane w projekcie było atrakcyjne dla przyszłych podmiotów tworzących REIT oraz bezpieczne dla szerokiego grona inwestorów. Jednym z celów tej ustawy jest bowiem również stworzenie możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne dla tych mniejszych spośród inwestorów – mówił dyrektor.

Gościem specjalnym debaty był Marcin Obroniecki z Ministerstwa Finansów.

Archiwum

Stanowisko ministerstwa z dużym zadowoleniem przyjęli inwestorzy. – Cieszymy się, że resort dostrzegł kwestie braku możliwości inwestowania w mieszkania za pośrednictwem REIT. Liczymy na to, że w ostatecznym kształcie tej ustawy ta możliwość się znajdzie – podkreśla Michał Sapota, prezes firmy Murapol. – Z jednej strony takie wehikuły jak REIT stworzą zupełnie nowy cel inwestycyjny, który naszym zdaniem przyciągnie nie tylko duże instytucje finansowe, ale również zaprawionych w boju inwestorów indywidualnych. Z drugiej – wygeneruje nową grupę inwestorów, ze środkami, które dziś są uśpione, i z małym lub żadnym doświadczeniem w inwestowaniu.

Zdaniem Sapoty odpowiednio skonstruowane REIT będą produktem stricte rentierskim. Żeby tak się stało, muszą mieć dużą skalę.

Konferencję otworzyła Małgorzata Zaleska, prezes GPW.

Archiwum

– Każdy REIT powinien gromadzić kilka tysięcy mieszkań, od 3 do 5 tys., co da dużą dywersyfikację, jeśli chodzi o aktywa mieszkaniowe, a jednocześnie bezpieczeństwo inwestowania – dodał prezes Sapota.

Dopasować zasady

Prezes BGK Nieruchomości Włodzimierz Stasiak mówił w czasie debaty, że uwzględnienie rynku mieszkań w ustawie o REIT jest ważne z co najmniej dwóch powodów.

– Po pierwsze, na rynku mieszkaniowym jest olbrzymie niedopasowanie podaży i popytu, co stwarza warunki do tego, żeby rzeczywiście REIT mieszkaniowe mogły się rozwijać i wzrastać. Rynek powierzchni komercyjnych jest bowiem w tej chwili znacznie nasycony. Drugim dość ważnym powodem jest to, że inwestycje w mieszkania są obarczone mniejszym ryzykiem niż inwestycje w inne klasy aktywów. Dobrze by było, gdyby inwestorzy, wśród nich również indywidualni, mieli możliwość inwestowania również w takie aktywa, jakimi są mieszkania – dodał prezes Włodzimierz Stasiak.

Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment i CFO w Echo Polska Properties, zwrócił uwagę, że istotą REIT jako instrumentu inwestycyjnego jest bezpieczeństwo.

– Przychody z najmu oparte na długoterminowych umowach są jednym z najbezpieczniejszych źródeł dochodu, w które można inwestować w celach emerytalnych. Bardzo ważne, żeby przepisy były konstruowane z myślą o upublicznieniu już istniejących wysokiej jakości portfeli centrów handlowych, biurowców, nieruchomości mieszkaniowych, którymi zarządzają profesjonalni menedżerowie. I dlatego kluczowe jest zapewnienie, by przy projektowaniu tej ustawy ministerstwo otworzyło się na głos środowiska i współpracowało z inwestorami, którzy takie portfele mają i mogą je upublicznić. Wspólne inwestowanie przez inwestorów strategicznych i inwestora masowego w już istniejące centra handlowe i biurowce daje niemal całkowitą pewność, że inwestycje będą stabilne i korzystne dla oszczędzających, co jest podstawowym zamysłem przy tego typu funduszach – podkreślał Maciej Drozd.

Bezpieczeństwo REIT

Zdaniem Macieja Dyjasa, partnera współzarządzającego w Griffin Real Estate oraz członka Rady Dyrektorów Echo Polska Properties, REIT jako nowa forma prawna mają szansę odegrać czołową rolę w kształtowaniu polskiego rynku kapitałowego, jak również w umożliwianiu polskim, prywatnym inwestorom dostępu do tego rynku.

– W tej chwili przeciętny Kowalski nie ma możliwości inwestowania w nieruchomości na wynajem. W krajach, w których funkcjonują REIT, do inwestowania w nieruchomości zmobilizowana została duża część oszczędności obywateli – mówi Dyjas. – To inwestowanie bezpieczne, a cały zysk wypłacany jest co roku, co gwarantuje inwestorom stały przypływ gotówki pochodzącej z dywidendy.

Kolejną zaletą REIT jest ich transparentność jako regulowanych form prawnych na rynku publicznym. – Sądzimy, że REIT dobrze wpisują się w plany polskiego rynku kapitałowego sformułowane przez premiera Morawieckiego w „Planie na rzecz odpowiedzialnego rozwoju". Wprowadzenie REIT będzie także impulsem do rozwoju branży nieruchomościowej w Polsce – dodaje ekspert.

Uczestnicy konferencji zastanawiali się nad tym, jakie rozwiązania podatkowe powinny towarzyszyć REIT.

Katarzyna Kopczewska, partner w Baker McKenzie, podkreśliła, że używanie w stosunku do REIT sformułowania „zwolnienie podatkowe" nie do końca oddaje istotę tego, na czym polega konstrukcja REIT.

– Mamy tu do czynienia nie ze zwolnieniem podatkowym, ale z przesunięciem momentu opodatkowania z chwili, w której zyski z nieruchomości są generowane przez spółkę, którą nazywamy REIT, do momentu, w którym zyski te są dystrybuowane do inwestorów, czyli do momentu, w którym żywy człowiek inwestujący w REIT otrzymuje do ręki gotówkę. To jest moment, kiedy płaci on podatek od otrzymanych zysków. Wcześniej funkcjonuje zwolnienie z opodatkowania – tłumaczyła.

– Dlatego najważniejsze w stosunku do REIT jest to, aby dobrze uregulować zasady dystrybucji dywidendy i zasady opodatkowania zysków otrzymywanych przez inwestorów, tak żeby opodatkowanie z tytułu tych zysków pozostawało w Polsce, czyli służyło budowaniu gospodarki – tłumaczyła Katarzyna Kopczewska. Dodała, że REIT stanowią 10 proc. funduszy emerytalnych w Europie. Powinny więc być dopuszczane do inwestowania w funduszach, których nie nazywa się już emerytalnymi, lecz inwestycyjnymi. – Myślę, że będzie to atrakcyjny instrument dla pracowniczych planów kapitałowych, które mają powstać w ramach budowania długoterminowych oszczędności. Aż się prosi, by je wykorzystać dla rozwiązań emerytalnych – mówiła.

Rola giełdy

Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju GPW, zapewniła, że z punktu widzenia giełdy REIT będą dobrym rozwiązaniem dla wszystkich kategorii inwestorów. – Z wielu badań dotyczących inwestorów wynika, że lubią oni tego typu spółki. Mamy więc wielkie szanse na przyciągnięcie nowej grupy inwestorów. Rola giełdy jest tutaj olbrzymia, szczególnie w obszarze edukacji. Musimy pokazać inwestorom, czym są REIT i dlaczego mogą być dla nich potencjalnie ciekawym instrumentem – tłumaczyła Izabela Olszewska.

[email protected]